建发于6月以35.25亿，楼面价9.6万/㎡拿下了前海桂湾T201-0233宗地，时隔不到一个月，基坑支护及土石方工程已进场。
对于建发来说，这块地等了太久了。自2025年9月提出“灯塔战略”以来，终于如愿在深圳核心区拿下一宗住宅用地。
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T201-0233位于前海桂湾梦海大道与创新九街交汇处，紧邻去年招商拿下的海晏府（楼面价84,180元/㎡）。
原本市场以为，招商拿下的几率最高，甚至有传闻，招商实际都将这块地视为二期开发用地，连设计方案都已做好。只是，最后都没想到，建发的决意更胜一筹。
在总共300轮竞价中，建发前半程蛰伏，到第237轮开始发力，最终咬到最后一轮，从9家房企手里以114%溢价率抢下。
2.
建发敢于在这个节点重注深圳，并非一时冲动。
今年上半年，建发房产以638亿元全口径销售额首次跻身全国第六位，在一众央国企中逆势跃升。
仅6月12日至30日，建发就在深圳、杭州、苏州、南京、上海等核心城市连下数城，拿地总金额超过150亿元，上半年权益拿地金额跃升至行业第四。
其“非核心不投、非优质不拿”的布局逻辑，与前海这块地的成色高度吻合。
并且，基于深圳市场的高端购买力率先强劲复苏，建发的底气也被推高。
比如，2026年前4个月，深圳总价5000万以上高端住宅成交162套，是2025年全年的18倍，成交规模居全国首位；成交均价达20.5万/㎡，超越北上广；同期全国亿级豪宅网签39套，深圳独占15套；深圳千万级新房成交占比在上半年创下历史新高。
又如，和T201-0233相邻的海晏府于今年4月入市，备案均价14.2万/㎡，首推108套去化九成。
而且，深圳核心区住宅用地供应偏紧，在高端市场复苏之际，谁先拿到好地谁就有定价权。
就在今年6月，深圳连续拍出了三宗高溢价核心宅地。粤海地块直接捅破了深圳涉宅用地楼面价10万/㎡的天花板，宝中地块成为今年深圳首个百亿地王。
一周一宗高溢价宅地，这个密集度和强度，在深圳近年来也是史无前例。
3
建发2016年就成立了深圳公司，近十年下来，在深圳核心区一直没有独立操盘的高端住宅项目。
早期参与过深圳湾碳云国际项目的委托管理（后已终止），2018年以合作，代建的形式开发了龙华玺园和光明璟悦轩（建发小巨蛋）。
同属建发股份旗下的联发集团布局过联发臻著雅居、联发红山新澍雅居等项目，但整体而言，建发系在深圳核心区始终没有一个真正能代表自身高端产品力的独立作品。
前海这块地正好适合其高端产品线。
相较而言，建发的T201-0233楼面价比海晏府的高出约了1.2万/㎡，涨幅14%。参照海晏府的售价楼面价比（约1.69倍），项目售价需在16.2万/㎡以上，这也促使建发必须在产品端做出足够溢价才能覆盖成本。
T201-0233地块土地面积11,856㎡，规划建面36,750㎡，容积率3.1，限高100米。且纯二类居住用地，无保障房配建、无户型限制。没有额外的配建产品压力，也没有户型比例的约束。
并且，处于梦海大道次排位置，毗邻双界河公园，比海晏府更远离主干道噪音，在产品上有充足的发挥空间。
4.
建发此前提出的“灯塔战略”，就是为这种地段和条件量身定做的产品体系。
灯塔作品由集团最高决策层全流程参与，资源按最高规格配置，不做标准化复制而是因地制宜定制，深挖城市文化做在地化表达，在材料工艺上引入新材料和新工艺。
目前已在厦门宸启瑞湖（首开九成去化）、北京海晏（首开61亿元）、上海海宸（首开去化92%）、成都海耀（首开去化超70%）等多个城市落地，市场反馈都比较热烈。杭州栖湖云庄套均售价达7500万元，首开一个多月网签率已超70%，稳居全国5000万+豪宅成交套数排行榜前列，是灯塔系列最新的市场验证。
从灯塔系列在其他城市的兑现力来看，建发走的是产品定义价格的路线。如果T201-0233能做到同级别的产品力，前海桂湾的价格天花板可能会被重新划定。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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