深圳楼市已经历了5年多的调整。谁能想到，这一轮周期中，当不少“豪宅”仍在为价格挣扎时，龙华红山的一个小区，房价在12万+的价位上已经坚挺了三年，它就是金亨利·瑜璟苑（市场俗称金亨利二期）。
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房价从15万+到12万，但仍跑赢大市
回顾这些年龙华涌现的“网红盘”，大多风光一时，却难抵周期“冲刷”。
龙光玖悦台，开盘均价曾突破9万/㎡，如今二手房成交价已滑落至7万/㎡左右；龙华金X府，当年以10万+/㎡的均价高调入市，志在打造龙华豪宅标杆，如今159㎡四房单价跌至“7字头”，248㎡四房单价也不过8.2万/㎡左右。
而金亨利二期，走出了一条不同的曲线。
2026年3月，其成交价约为11.77万-12.56万/㎡；至2026年7月，均价已达12.8万/㎡。
回顾这几年的价格轨迹，小区最高峰时曾触及15万+/㎡，如今稳定在12万/㎡上下，跌幅约20%。不过，对比深圳全市二手房近30%的平均跌幅，这个表现已相当能打。
更值得注意的是，从2023年起，该小区成交单价便稳定在12万/㎡左右，至今已止跌三年。而同在红山片区，乃至科技园、安托山的豪宅，仍难逃一跌再跌的命运。
与深高北学区内的其他小区相比，差距更为明显——汇龙湾约8.2万/㎡，莱蒙水榭春天二期约6.47万/㎡，金亨利二期领先了整整一个段位。
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凭什么逆势抗跌？
为什么偏偏是金亨利二期？
金亨利项目最早一批于2012年底入市，当时的开盘均价仅约2.4-2.6万/㎡。
二期分别在2018年7月、2019年12月开盘，整体均价约8.5万/㎡，单价区间7.6-9.1万/㎡，总价区间692-2715万/套。彼时，项目已备受追捧，还传出“喝茶X”选房的说法。
该项目最大的卖点，首先是产品的实用率，88㎡做4房2卫，实用率约130%，相当于115平左右的面积。对比莱蒙水榭春天5期的88㎡，套内面积约79㎡，总价约740万，套内单价约9.3万/㎡。两者折算下来，金亨利二期楼龄更新、单价反而更划算。
当然，这种高使用率是通过搭板实现的。如今楼市规范趋严，新盘已很难复制这一操作，反而让金亨利二期的产品形态具备了不可复制性。
另一个关键支撑，是深高北学区。金亨利一二期属于深圳高级中学北校区小学+初中双单片区，几乎无分流风险。这一学区内的房源，比周边房价贵出2-4万/㎡。（教育仅供参考，以实际为准）
“名校学区+户型”，构成了金亨利二期最坚实的价值底座，也让它在市场下行周期中成为资金避险的标的。
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还有哪些小区扛住了？
除了金亨利二期，福田、南山、宝安也有部分小区表现出较强的抗跌性：
香蜜湖熙园：大平层高峰期近30万/㎡，如今25.3万/㎡，跌幅约15%
天鹅湖花园三期：高峰期16万/㎡，如今维持12-13万/㎡，跌幅约20%
福田梅林一村：主力97㎡户型，2024年至今成交单价稳定在约5万+/㎡
宝安壹方中心玖誉：约52㎡小户型，今年成交价接近14万/㎡，比2024上半年更高
南山观海台：82㎡2房最新成交价约12万/㎡左右，同样高于2024上半年
梳理下来，这些比较抗跌这些小区大都有共同特点：
优质学区（尤其是小户型）：以福田百花片区为代表，这里聚集了深圳实验、荔园小学等顶尖学校。即便经历过大跌，这里的小户型学区房价格反弹也更为强劲。
例如，国城花园的44平方米小户型，单价已稳定在17万元/㎡以上，较低位反弹超15%。
核心地段+稀缺资源：拥有不可替代的地段、景观或配套，比如南山区的漾日湾畔、福田区的宝生midtown，在2025年四季度时价格已率先出现“止跌回稳”的信号。
高性价比的“次新房”：通常指楼龄在5-10年内的房子，居住体验接近新房，又没有期房的等待风险。这类房源在2025年以来的成交占比显著提升，价格也比老旧小区更抗跌。例如南山的华润城润府等次新小区，近期的成交量都位居前列。
本文信息仅供参考，不构成任何买卖建议。
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