华润今年在大运的商住综合地块，正式备案名为「大运悦府」。
项目宗地号为G01046-0106，之前是世茂深港国际中心的核心组团，曾规划约700米超高层。后来历经停工、流拍、政府收储，直到今年5月6日由华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价接手。
从239亿地王到70亿住商混合用地，九年流转，华润接盘为这场变动提供了稳妥的接续。
01
这块地的故事想必大家多多少少都有耳闻，折射出了深圳房地产从狂热地标崇拜到理性民生优先的缩影。
2017年12月，世茂以239.43亿元底价竞得大运整片巨无霸宗地，计划总投资500亿打造深港国际中心，核心是一栋约700米超高层，瞄准中国第一高楼。那年的大运，因这场大宗交易备受关注，外界普遍看好这里成为深圳东部新地标。
随后局势生变。2022年3月，项目全面停工。2023年，主要债权人启动司法拍卖，7月首拍起拍130.44亿无人报名，11月二拍降至104.35亿再次流拍，转让未能成行。
转机出现在2025年。龙岗区政府以68亿收储部分土地，同年11月规划调整公示，主导功能从纯商业转为居住加商业，原有会展、产业、办公、超高层地标等业态相应调整。
再到2026年4月重新挂牌，5月6日华润以底价摘得，仅一轮报价底价成交，显然早就胜券在握。
但华润接盘，承接的是复杂的存量盘活，不是简单拿地开发。
但放眼市场，除了华润，估计也没其他发展商能够搞得定。
资金实力是一方面，70多亿底价之外，加上建安、自持商业酒店和配建监管，整体投入只会更高，这体量只有央企扛得住。
经验是另一方面，大冲华润城那种总投资逾450亿的旧改、后海深圳湾多业态的建设运营，都说明华润处理过曲折、多业态、还带监管的项目。
最重要的，是华润本就熟大运，华润万象生活用ROT模式运营着大运中心场馆，又操盘了大运天地商业，团队、客流、运营底子都是现成的。
新项目以住宅回笼，反哺高端商业和酒店，正好跟既有的大运中心、大运天地连成一片。
02
华润选用“悦府”为名，本身也决定了项目的定位取向。
悦府在深圳已有先例，南山后海的「深圳湾悦府」，是华润置地住宅领域的高端产品线，也是深圳湾代表性的高端住区。
如今案名从深圳湾悦府延伸至大运悦府，华润在大运打造高端住宅作品的意图十分明确。据说，操盘该项目的，是华润置地深圳大区总经理方朋领衔的团队。
华润拿地后的第一件事就是给宗地做分宗。
6月8日，龙岗管理局公示了G01046-0106的分宗方案，整块地拆成六宗独立用地。整宗地用地面积约17万㎡，规定建面约47.68万㎡，容积率约3.26。
其中，住宅建面约30.56万㎡，占了六成多；商业约14.35万㎡；另配12班、9班两所幼儿园和文化活动中心、托育机构、社区服务用房等10余项公共设施。
首个批前公示的住宅平面图位于宗地1。该宗地用地面积约2.53万㎡，总建面约9.79万㎡，计容约6.96万㎡，容积率3.57。
主要包含6栋小高层，高度在22-25层之间。户型为一层两户到一层四户，市场消息指向建面约120至180㎡四房、200至300㎡大平层，整体偏改善大户型，仅供参考。
但目前规自官网已看不到该项目平面图，估计还会有调整。
03
华润把悦府放在大运，也是一个顺理成章的选择。
项目片区定位为大运深港国际科教城，是龙岗一芯两核多支点战略里的湾东智芯，2022年升为省级战略，市级三年行动计划早已落地。
诸如香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学、深圳信息职业技术学院扎在这里，高校和科研平台持续落地，带来持续的高端人才集聚和对品质居住的明确需求。
配套层面，大运文体场馆带来持续人流，商业消费形成闭环，叠加生态和交通，大运城市界面这些年稳步提升。
相较之下，在片区从宜居向宜业补强的过程中，品质住宅恰是相对短缺的环节。
而且区域核心区住宅高端化，已经是深圳看得见的大背景。
宝安中心区就是其中的典型代表，观潮府备案均价约15万/㎡，4月底首开去化九成多收金超60亿，5月加推又半小时售罄。
大运作为龙岗的核心承载片区，虽然区位上和宝中是有差距，但高端需求比普通住宅更有作为。
目前大运在售新盘均价多在4.4万至5.5万每㎡，像改善标杆中海大运玖章整体备案均价约6.28万/㎡，已是片区新房价格高位。
华润带着悦府的产品，定价应该不会简单地对标现有高位，而是打开新的价格区间。
九年流转，华润以悦府为名接续，东部中心也将拥有属于自己的高端住宅作品。规划还会陆续曝光，再继续跟进。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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