14年拉锯，从曾判“拆不起”到破冰！华侨城这个老小区，终于动了

7月20日，深圳市南山区城市更新和土地整备局的一纸公示，为沙河街道荔园新村数百户居民苦候十余年的“拆迁梦”按下了实质性启动键。

这个位于华侨城核心地段、楼龄超30年的老牌住宅区，拟拆除范围用地面积约4.08万平方米，更新方向为居住。

消息一出，迅速引发市场关注。这不仅是因为其地段的稀缺性，更在于它过去十余年从“棚改”到“旧改”、从“拆不起”到“破冰” 的转折。

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一波三折：14年漫漫改造路

荔园新村建成于1993年，由17栋8层无电梯板式住宅组成，约831户。

早年受一地铁线施工影响，部分楼栋出现结构损伤，尽管后续进行了维修加固，但居民对于彻底改造的意愿十分迫切。

回顾其改造历程，可谓命途多舛：

2012年，小区业委会曾主动对接益田集团推进旧改，但因业主诉求难以统一，意愿征集始终未能达标，首轮尝试搁浅。

后在2020年沙河街道启动棚改意向调查，由南山人才安居主导。2021年意愿征集同意率甚至突破了“双95%”，彼时居民以为搬迁在即，但因政策变动，改造计划再次搁置。

项目不再推进棚改方案，2024年底转向拆除重建类城市更新。同年12月，中海华南（深圳）有限公司中标项目前期服务商，为重启奠定了基础。

更换赛道并非坦途。

2025年5月，新版《住宅项目规范》实施，对旧改项目的容积率（不超过3.1）和建筑高度（不超过80米） 作出严格限制。对于拆迁成本固定的旧改项目而言，可售面积大幅缩水。

彼时，南山区相关部门曾对荔园新村项目给出初步判断：“不具备经济可行性”。

外界一度认为，这个小区想要拆除重建，除非业主自掏腰包。

然后，转机出现在2026年3月。

深圳市住建局和规自局联合出台新规，明确尚未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房。这一政策精准解除了压在开发商身上的成本枷锁。

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不可复制的“样本”？

荔园新村之所以能“起死回生”，除了政策东风，其先天优势同样很关键：

项目现状容积率仅约1.88，远低于3.1的规划上限。即便在严控指标下，仍有充足的盈利空间。

另一方面，是不可替代的核心地段，该小区位于华侨城核心居住区，紧邻欢乐谷、世界之窗等；邻近波托菲诺纯水岸、世界花园等小区，周边二手房挂牌价普遍在5万-9万元/平方米。

图源：百度截图

周边配套成熟，新房、次新房、大型旧改扎堆，业内俗称华侨城“旧改六剑客”。

项目一路之隔的白石洲旧改，目前部分楼栋已建成在售；

相隔不远的深业鹤塘岭，作为“深圳首批旧住宅区改造”的成功案例之一，2025年入市备案均价约11万元/㎡。

图源：深圳乐居

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荔园新村破冰，旧改大门开了吗？

然而，荔园新村的成功并不意味着老旧小区旧改的大门完全敞开。

据统计，深圳近几年成功立项的拆除重建类旧住宅区城市更新项目屈指可数。

2024年仅南山爱榕园片区，2026年至今仅罗湖三九花园等项目。

对于非核心板块、现状容积率较高的小区，市场主导的城市更新依然困难重重。

目前，荔园新村更新单元计划草案刚刚公示，后续还需经历规划审批、拆迁谈判等诸多环节，计划有效期仅为2年（至2028年）。

对于居民而言，这场14年的马拉松迎来了里程碑，但距离真正住进新房，可能仍是漫漫长路。

本文信息仅供参考，具体以实际为准。