顾洪波：重要预判，上海豪宅已迈入牛市门槛

来源：深圳淘房志

针对上海豪宅行情做出了重要分析预判：

1)自4月份特朗普再度祭出“关税战”的大招后，渔村楼市明显出现颓势。

2024年9月底开始的这一轮回暖，被硬生生打断。

华润城等一些投资客较多的楼盘，再次出现跳楼价的笋盘。

2)而与此形成鲜明对比的是，4月份、5月份上海楼市依然保持向上趋势，并涌现出大批日光盘。

个人判断，上海楼市可能已迈入了牛市初期的门槛。

3)据上海房管局的数据:5月份上海共有37个项目完成认购，其中外环内18个项目，有12个项目认购比超过1。

整个5月，上海共计出现了上海壹号院、绿城·潮鸣东方、西派海上、翡雲悦府、前滩公馆、保利·海玥外滩序BUND98、润雲金茂府、金茂棠前、康定壹拾玖等高达9个日光盘。

4)豪宅可以说是这一轮上海楼市行情的领跑者。

在5月份的9个日光盘项目中，单价超过10万的项目高达7个。

其中绿城潮鸣东方网签均价达19.2万元/平方米、上海壹号院均价18.5万元平方米、康定壹拾玖均价16.8万元/平方米。

5)在上述豪宅的带动下，5月上海新房成交均价已高达90691元/平，环比上涨24.8%，创上海月度均价历史新高。

6)大家都知道，我的一个重要预判就是，中国核心城市楼市有望在2026-2027年回到并超越上一轮的高点。

可以说，上海黄浦、静安、徐汇、长宁等豪宅区的新盘，已提前回到了上一轮的高点。

7)其中表现最为彪悍的是正进行大规模拆迁的徐汇区，其新房成交均价已高达151134元/平，远远超越2020年的91673元/平，5年涨幅高达64.9%。

即使与2024年相比，也出现了高达18.1%的涨幅。

8)另一个重要数据是，今年前5个月，上海总价3000万以上的豪宅已成交915套，已逼近2021年全年水平。

预计2025年全年成交将超过2000套，成交金额将高达1000亿。

9)6月份上海豪宅市场依然会迎来重头戏。

例如位于上海浦东世博一线滨江的保利世博天悦3号楼76席房源刚刚拿到预售证，最高单价高达30.26万元/。

如果保利世博天悦这一批涨价后的豪宅依然能热销的话，将进一步验证“上海豪宅牛市”的成伍

10)与上面这些豪宅新盘对比，5月份上海二手房也成交了1.9万套，已连续8个月超过1.5万套的荣枯线。

然而二手房市场的价格依然处于磨底阶段并未出现明显上涨。

11)另一个对比是，与核心区顶豪新盘已集体进入20万+时代相比，上海的闽行、嘉定、奉贤、崇明等郊区新盘依然受制于库存压力，销售情况极不乐观，不少楼盘月销售量低至个位数，两极分化情况极为明显。

12)就像我此前在讲座中曾经判断的一样:上海将成为这一轮楼市周期的领涨城市，而上海楼市的行情将在接下来的3个月至1年时间内，向杭州、深圳、北京、南京等核心城市逐步蔓延。

13)而像此前的多轮楼市周期一样，在上海楼市内部，顶级豪宅也成为了行情的领头羊和发动机。

预计接下来，均价20万+的顶级豪宅行情，将带动均价8-10万的改善型豪宅行情，并逐步拉动二手豪宅、二手改善型楼盘的行情。

而在2026年，上海一些规划较好的郊区板块，也有望逐步走出谷底出现上涨。

14)今年下半年，在上海顶豪的带动下，渔村豪宅行情启动的概率正在稳定增加。

15)最近有不少小密圈的朋友都私下找我沟通，表示看不清渔村楼市接下来的走向。

个人的建议是与其焦虑和慌乱，不如抽几天时间去上海旅游一下，顺便感受一下上海豪宅楼市的热度。

也许有助于重新认清渔村豪宅的价值。