周争锋律师
很遗憾我用这个标题来表达此刻的心情。
《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。” 这也就是明确了可以“带押过户”。
但在现实生活中，在《民法典》已有如此明确规定的情况下，仍有人不死心，给带押过户设置各种各样的条件，比如要求必须经过抵押权人书面同意。
那么，在立法阶段你们在干什么？法律出台后，你们却又出这个解释、那个规定来阻碍法律实施！
说得不客气一点，要求带押过户必须经过抵押权人书面同意，就属于公然和《民法典》对抗！因为带押过户之后，抵押权在抵押物上仍然有效，对抵押权人的利益没有任何损失。但偏偏有些人就是不明白：在你利益没有任何损失的情况下，为什么要设置这些障碍？
在现实生活中推行带押过户，也遇到各种各样麻烦。比如，有些人就给带押过户设置各种不利条件：有公积金不行、有二押不行、或者只有住宅行其他不行……这都属于胡说八道，与《民法典》的立法精神严重冲突。
带押过户的立法理念是，适用于所有抵押、所有抵押物。
这是立法理念的重大变化！然而在实践中，有些人固守旧观念，不愿与时俱进。
长期以来，这种观念被持续灌输洗脑，实际上我可以不客气地说，就是旧有利益链条（如担保公司及其关联产业）不愿意退出历史舞台。
现在我们重点谈谈深圳的带押过户。之前有过很多讨论和新闻，但最终结果往往是出台许多条条框框来限制带押过户，特别是跨行带押过户（同行则相对容易）。
实际上，这些限制没有任何作用、没有任何意义，完全违背立法目的。
而深圳先行公证处率先实践的“带封带押过户”，则在实践中打破了所有守旧观念。
什么是“带封带押过户”？直白地说，就是业主欠了很多人的钱，房子被多个债权人（比如一押、二押、三押、四押以及其他普通债权人）查封了。这个房子即使拍卖也可能还不清所有债务。于是，“带封带押过户”就应运而生。
它的主要操作是：所有债权人（包括抵押权人和查封申请人）、被执行人达成和解协议，并将协议提交公证处做提存公证。购房者（无论一次性付款还是按揭贷款）买入房屋后，将购房款全部打入公证处提存账户。公证处按和解协议或提存公证协议的约定，按比例偿还所有债权人（包括抵押权人的一押、二押、三押债权）。若款项不足偿还所有债务，就需要做工作让次顺位抵押权人接受按比例受偿。说得再直白点，这就是执行分配方案的提前敲定。
在深圳市已有先行公证处成功操作了带封带押过户的情况下，还在强调带押过户需要这个那个条件，纯粹是形而上学！说白了，带封带押过户的前提是债权人达成协议。而普通的带押过户，说得更直白点，只要抵押权人同意就行！只要抵押权人同意，所有设定抵押的不动产都可以带押过户。没有那么多条条框框，只是操作流程需要理顺。
那么，今天我为何用这种粗俗标题？主要因为在现实生活中存在两种极其荒谬的错误观念。
第一个错误观念：认为买受人一次性付款不能进行带押过户。 持此观点的人根本无视2023年5月深圳市不动产登记中心发布的带押过户指引，纯属张嘴胡咧咧！该指引明确：抵押权的变更模式包含离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额购房等情形。深圳市政府明确规定一次性付款可以进行带押过户！“等”当然包含赠与、以物抵债、让与担保等情形。
只不过对于2021年1月1日之前登记的房产，需要提供银行同意带押过户的书面证明即可——这非常简单！但有些人顽固地认为带押过户不适用于一次性付款。我想问：你连政府文件都不看，在这里胡咧咧什么？直白点说，这就是用买受人的购房款来赎出卖人房产上的抵押，将房款监管在出卖人的抵押权银行。无非是过户后，银行扣划其贷款本息，再将剩余款项给出卖人。这有什么难以理解的？其他模式也一样简单：银行的抵押物没变！银行锚定的是抵押物！你管产权人是谁干嘛？不管是谁，只要有人不按贷款合同还钱，你就拍卖抵押物收债！哪来那么多事？你永远是第一顺位抵押权人（办理抵押权变更登记后），利益怎会受损？他不可能跑到别的银行去做第一顺位抵押登记，还是在你这儿！你有什么损失？
举个反例：如果你认为只有买家贷款才能带押过户，那我买1000万的房子，首付变成999.9999万，在你银行贷款1元行不行？这不就“满足”你条件了吗？或者，我的首期款1000万都监管在你行，贷款0元行不行？非要贷点钱？那把贷款额比照为零行不行？当然可以！数学老师都知道可以。如果你认为不行，说明你数学不及格！哪怕你官再大、管再多财务，在我眼里你数学也不及格，因为你脑袋里根本没有数学逻辑概念！
第二个错误观念：认为业主红本在手（无抵押贷款），不能做带押过户流程。
很多人又说：“带押过户？你这出卖人没抵押登记，怎么走带押过户流程？” 我告诉你，国家推行带押过户制度的一个主要原因，就是社会上有大量案件显示：买受人过户后不去办理抵押给买受人过户前申请的按揭贷款银行！
而是在过户以后转投抵押给个人或者抵押给小贷公司，导致出卖人无法收到尾款。这种刑事风险导致国家要推行带押过户流程，主要是避免出卖人尾款无法收回、引发更多刑事案件！2012年深圳发生了最早的刘某初诈骗案，2018年又发生了龙岗百鸽笼某通一个中介公司诈骗案。
2012年后，类似买受人过户后不向原按揭贷款银行办理抵押，转而抵押给自然人或小贷公司，导致出卖人尾款收不回来的刑事案件越来越多！离我们最近的是2023年东莞南城案。正因如此，需要推行带押过户制度，在过户同时锁定并办理好受让方按揭贷款银行的抵押权（通过预告抵押、顺位抵押、抵押权变更等登记方式）。
在我看来，只有这样，才能避免类似刑案，保证房产交易安全。但很多人不理解，他们以为带押过户主要目的是让买家少付担保费——这当然是个附带好处，但主要目的是预防刑事犯罪，保障交易安全！
有些中介辩解说：“我们可以让买家办公证委托书委托我们办抵押，新房产证也一直控制在我们手里，等拿到证就能办抵押，出卖人放心。” 对此，我必须明确指出：这不能让人放心！因为这里仍有大漏洞！
1.纸质房产证作用已今非昔比。 以前挂失办新证要7-15天，现在？今天登报（挂失声明），明天就能办。更关键的是，现在有电子房产证！我用手机上的电子房产证，照样可以办理转让和抵押！法律法规已明确：电子房产证和纸质证书具有同等法律效力！就因为这点，现在深圳的很多银行都不扣买受人的纸质房产证了——扣押毫无意义，只能证明自己是法盲。中介认为手里攥着买家的纸质房产证就安全，在现实中已无法律意义！这只是你观念陈旧，拒绝接受现实。
2.房屋被查封风险始终存在。 房产刚过户，如果这个买家本身已有执行案件，或者刚好被人起诉、法院在这个时间点要查封其新买的财产怎么办？一旦法院发现立即查封，你这边还在申请抵押登记，法院那边在系统里点鼠标就查封了！这个风险理论上完全存在。
3.委托书可随时撤销！这是致命漏洞！ 买家在委托你办理过户、抵押公证之后，完全可以再去办一个撤销该委托的公证书！在你过完户、自认为能去办抵押登记时，他突然向登记中心提交撤销你代理权的文书，或通知按揭贷款银行撤回对你的委托，你就傻眼了！因为你的“保障”是不可靠的、随时能被废掉的委托代理关系。所谓的“保证”，根本无法绝对保障出卖人安全！
这种“传统赎楼+过户后再抵押”的方式有两种替代解决方案：一是顺位抵押方式，二是“双预告”方式（买方买卖预告+抵押预告登记）。“双预告”方式便捷性更高。
今天居然有个银行人士说他只听说过一手房预告登记，没听说过二手房的！简直听傻了！一手房分预售和现售。一手现房能做预告登记，二手房为什么不能？一手现房和二手房有什么本质不同吗？想不明白！你脑子里为什么认定两者性质不同？这都什么神逻辑？在我看来，你是白痴。问题是，这个双预告模式是在2023年5月深圳市不动产登记中心发布的带押过户指引明确的，二手房在过户以前可以办理抵押权的预告登记。
再举一个逻辑推演的例子：出卖人的房子有1000万抵押贷款，你认为可以做带押过户；有1块钱抵押贷款，你也认为可以；当出卖人的房子是0元抵押（无抵押）时，你就认为他“没资格”做带押过户流程了？这纯粹是没学过数学逻辑的人在思考问题！数学、逻辑学都是好东西，但有些人根本不及格！你官当得再大，社会混得再牛，在我眼里，你的数学一辈子不及格！
凡是认为买受人一次性付款不能走带押过户流程的；凡是认为出卖人无抵押贷款（无抵押权人）就不能走带押过户流程的；这类人，在脑子里都属于认为“放屁必须脱裤子”的神逻辑同路人，你们是一类人！
不动产登记中心推出的带押过户模式，是从最复杂的情形入手设计的。这在法律逻辑上叫“举重以明轻”——复杂如出卖人有抵押，买家有贷款的情况都能做，简单情形（如出卖人无抵押或买受人一次性付款）更可以！所有银行人员、中介人员，请放下陈腐观念，拥抱新事物、新制度。搞不懂？去问数学老师，让他告诉你什么叫数学逻辑！
补充一点带押过户的深远意义：它还解决了夫妻离婚析产、夫妻更名、继承、遗赠等情形下的过户难题。这类情形原本也必须先赎楼，导致大量登记产权人与实际产权人不符，引发诸多社会纠纷甚至刑事案件。
这些案件最终涌入法院，平添讼累，激化社会矛盾。正是在此背景下，国家出台了带押过户制度，可极大消除这类纠纷。
这里也提醒涉及离婚析产、夫妻更名、继承、遗赠等事宜的人：你完全可以申请带押过户！这是法律给你的保障，其立法目的就是尽可能实现登记产权人与实际产权人一致，减少法律风险和社会矛盾！能解决社会中的很多问题。但操作层面上，总有保守者沿袭旧观念在对抗。
以下内容来自于人大法工委黄薇主编的民法典理解与适用406条的解释。
在民法典物权编经全国人大常委会审议以及公开征求意见的过程中，一些意见提出，草案修改了物权法中抵押期间抵押财产转让的相关规则，承认了抵押权的追及效力，删除了未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，值得肯定。但是该条文第1款规定的“抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人”，通知抵押权人到底有何实际作用，是否影响抵押财产转让的效力，值得考虑。依追及效力规则，不管通知与否，抵押权的效力均不受影响，那么通知便没有太大意义。第1款还规定“当事人另有约定的，按照其约定”，该约定是指可以不通知，还是约定抵押财产不得转让，也存在疑问。经研究，提交十三届全国人大常委会十五次会议审议的民法典草案为避免产生歧义，将抵押期间抵押财产的转让规则作了修改完善，在草案第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”该条文最终成为了民法典物权编的条文。
根据本条规定，抵押人对其所有的抵押财产享有占有、使用、收益、处分的权利，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，而不需要经过其他人的同意。如果抵押权人与抵押人在设立抵押权时约定抵押人在抵押期间不得转让抵押财产，那么抵押人不能转让抵押财产，但是该约定不得对抗善意受让人。抵押财产转让的，抵押权不受影响，即无论抵押财产转让到哪里，也无论抵押财产的受让人是谁，抵押权人对该抵押财产享有抵押权，在实现抵押权的条件成就时，可以追及该抵押财产并就抵押财产进行变价和优先受偿。
由于抵押权人并不占有、控制抵押财产，因此对于抵押财产的状态和权属状况不可能随时知悉，因此本条对抵押人规定了在转让抵押财产时及时通知抵押权人的义务。抵押人如果在转让抵押财产时未及时通知抵押权人，虽然不影响抵押权的效力，但是如果因未及时通知造成抵押权人损害的，应当承担赔偿责任。抵押人转让抵押财产的，抵押权人虽然对该财产具有追及效力，但是在一些情况下抵押财产的转让有可能损害抵押权人的利益，例如，某甲将其日常生活所用的汽车抵押给某乙并进行了登记，后来又将该汽车转让给某丙用于营业用途，由于汽车用途的改变会加大汽车的损耗，汽车的价值也会相应降低，尽管汽车转让后某乙对该汽车仍享有抵押权，但是在其实现抵押权时，汽车的价值可能已经贬损到不能完全清偿其债权。在这种情况下本条规定，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或者提存。
粤公网安备 44030402000760号
