预告登记的法律来由？可以解决什么问题？目的对象是什么？

预告登记的法律来由？预告登记可以解决什么问题？预告登记的目的对象是什么？

周争锋律师

预告登记是我国《民法典》确立的不动产登记制度，其法律依据为《民法典》第221条。该制度旨在保障未来物权实现的债权请求权，核心功能是限制不动产处分权以防止“一物二卖”等风险，保护预告登记权利人的合法权益。其目的对象是尚未完成物权变动的债权请求权（如房屋买受人、抵押权申请人等）。

分析

一、法律来由与依据

预告登记的直接法律依据是 《民法典》第221条，该条文明确规定：

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

该制度是对原《物权法》相关条款的继承和完善，通过赋予债权请求权临时性物权保护效力，填补了债权与物权变动之间的时间差风险。

二、预告登记解决的问题

1. 防止不动产擅自处分

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预告登记的核心效力是限制处分权。登记后，未经权利人同意，出卖人再转让、抵押不动产的，该处分行为不发生物权效力。例如：

出卖人将已预告登记的房屋转卖第三人，第三人无法取得物权；

抵押人将预告登记的不动产再抵押，后续抵押权无效。

2.保障债权实现的确定性

在不动产交易或抵押权设立过程中，物权变动条件尚未成就时，预告登记使债权人获得优先顺位保障：

未来具备本登记条件时，预告登记权利人可优先完成物权变动；

在破产程序中，预告登记权利人可主张别除权（如购房人要求取回房屋）。

3.规避“权利真空期”风险

从签订合同到完成物权登记（如过户）期间，买受人和抵押权申请人仅享有债权，面临出卖人违约或财产被查封的风险。预告登记通过冻结不动产处分权，为债权人提供过渡期保护。

三、目的对象：担保特定债权请求权

预告登记的对象是以未来物权变动为目的的债权，主要包括：

1.不动产买卖请求权（如商品房合同买受人）；

2.不动产抵押权设立请求权（如银行就期房申请的抵押预告登记）；

3.其他不动产物权协议（如居住权、地役权设立协议）。

需注意：

非物权本身：预告登记不直接创设物权，而是保障债权转化为物权的通道；

非永久性权利：其效力受限于90日除斥期间（自可办理本登记之日起算）或债权消灭。

四、实务补充

1.风险防范建议：

权利人应在具备本登记条件后90日内完成正式登记，否则预告登记失效；

抵押权预告登记需同步关注房产所有权首次登记进度，及时转为正式抵押登记。

2.效力局限性：

预告登记不能对抗司法查封或执行，但具备本登记条件时可主张排除执行；

仅保障债权实现顺位，不直接赋予优先受偿权（优先权需通过正式抵押登记取得）。

综上，预告登记是我国不动产交易安全的核心保障机制，通过限制处分权为债权人提供“权利过渡期”保护，但其效力具有临时性和条件依赖性，需严格遵循法律程序以实现权利转化。

五、参考法规

1.《中华人民共和国民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第四条

未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

3.《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》第八十九条

  预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。

4.《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》第八十五条

  有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

5.《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

第五十二条  当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。