深圳新房市场延续了去年底以来的行情特征。
一边，是深圳湾、后海、深超总等核心区域住宅，单价十几万至二十多万元每平米的，依然保持较快成交；
另一边，龙华、宝安、龙岗等区域，持续冒出面向高阶改善的产品，也有一些面向刚需、刚改客群的项目获得市场认可。
01.今年以来的供销情况
截至8月9日，今年深圳新房住宅累计成交10843套（市住建数据，仅供参考）。
从区域来看，成交主要集中在龙华、宝安、龙岗、光明四个区域，合计占全市成交九成以上。
供应端同样集中。今年深圳共推出住宅预售项目64批次，其中56批次包含住宅，共供应住宅新房12004套。
从整体市场来看，今年深圳新房成交仍主要集中在供应较多的区域。
老牛选取了今年以来各区网签备案去化率排名前三的项目作为观察样本，可以看到，无论是核心区域豪宅，还是外围区域的刚需、刚改产品，都有项目凭借自身优势获得市场认可。
02.贵的卖得快
今年深圳核心区域住房政策优化，进一步释放了一部分改善和高端需求。
南山去化表现靠前的几个住宅项目中，核心区域的顶奢住宅表现十分突出。中信城开·元湾府备案均价约21万元/㎡，后海沄玺花园备案均价约18.22万元/㎡，安缇雅苑备案均价约18.73万元/㎡，即便超高备案价，其去化率目前均超过97%。
宝安前海湾板块的观潮府，三个批次都进入了区域去化率TOP3，备案均价约15万元/㎡，新一批次的备案价格更是突破了17万元/㎡。
这几个新批住宅，总价从几千万到上亿，卖得比绝大多数刚需盘还快。
为什么贵反而好卖？
一是地段稀缺到无法复制，深圳湾、后海、深超总、前海湾，都是卖一套少一套的位置；二是产品做到片区天花板，产品力对得起价格；三是圈层纯粹，定位高阶。
今年还有一个绕不开的因素，4月底深圳放开核心区限购，福田、南山、宝安新安街道，持居住证的非深户也能买，全国的资金有了进入深圳核心区的通道。加上AI、芯片、跨境电商这些行业这几年造富了一批城市新贵，高净值人群的购买力比想象中扎实。
老牛的理解是，核心资产在归位。
03.好的也畅销
除了高总价住宅，龙华、光明、龙岗等区，出现了一批在自己的市场范围内形成了较明确竞争优势的产品，其去化率也比较可观。
龙华卖得好的都位于梅林关板块，包括中建壹品鹏宸云筑的收官栋和中海云颂玖章，去化率均超过94%。后者备案均价约8.03万/㎡，容积率只有2.8的低密小高层。
光明和宝安类似，同一个项目霸榜前三，观萃苑三个批次335套房源售出296套，去化率达到88.36%，备案均价约3.8万元/㎡。
从这些项目来看，市场关注的并非单一因素。吸引力并不只是价格，而是在相对可控的总价范围内，获得轨道交通、大型商业和未来城市配套。
龙岗大运片区的中海大运玖章新批售的4栋去化率目前约62%，不算突出。但是三个批次合计621套房源已售出500多套，整体去化接近85%。作为深圳东部主打改善、总价相对较高的产品，这个结果很强势了。
这几个项目都提供了较高的产品完成度。尤其是新规住宅和新国标产品结合之下，正在影响购房者对于产品的社区、面积、空间和品质的理解。
04.中间地带尚艰辛
至于龙岗其他项目，及坪山、盐田等区域，整体去化表现偏弱。目前为止，今年新批售的项目全区整体也仅录得三成左右的去化率。
需要说明的是，部分区域项目数量有限，单个项目表现容易受到推售节奏、产品类型等因素影响，以下更多是市场现象观察。
坪山今年共有三个预售批次，分别为瑞云府两个批次和财富城。其中，瑞云府备案均价从约3.25万元/㎡调整至约2.75万元/㎡，折后单价约2.35万元/㎡，价格释放了一定诚意，但市场仍需要时间消化。
盐田今年三个预售批次。其中，驭海隽府一期两个批次共198套房源售出113套，去化率达到57.07%，备案均价约5.1万至5.8万元/㎡，表现相对靠前。但梧桐印海苑目前仅售出10余套。
龙岗市场则呈现出更明显的分化。靠前的天安云谷里13栋二单元去化率约69.8%，备案均价约5.67万元/㎡；香港新世界新璟曜广场3栋二单元去化率约51.75%，备案均价约3.78万元/㎡。其余的特发·臻华府、乐宸花园、百合世纪广场等项目，仅去化了10%-25%，去化压力较大。
这些案例说明，在当前市场环境下，单纯依靠价格优势，并不一定能够形成持续吸引力。购房者对于住宅的判断越来越综合。
05.市场选择变得更加明确
从今年各区去化表现靠前的项目来看，核心区域住宅依靠城市资源获得关注；主流住宅产品则需要在交通、配套、产品和价格之间找到更好的平衡。
深圳新房市场已经进入产品力定价的阶段，市场用成交结果展示了不同产品之间的差异。
贵有贵的道理，好有好的回报。市场用去化率给出了答案，而两头之外的房子要拿出更多诚意出来了。
不管如何，对于购房者而言，在预算范围内找到更匹配自身需求的选择，比单纯追求低价更加重要。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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