君子布君新片区城市更新项目，近期住宅部分获批备案名「锦信云府」。
老牛在今年5月去现场探了此盘，当时尚未正式动工。此次备案名确定，项目工程应会加速提上议程。
但比命名本身更有看头的，是这家开发主体锦泰长基的股东结构在过去一年里几乎被整体换血。
原本均为民营控股，悉数转为深投控、万科、罗湖投控、国新资管等国资矩阵，而开工仪式上协办单位赫然写着中信置业，也让人对项目的实际操盘方有了更多想象空间。
一个搁置十年的旧改，最终会以什么姿态入市，还有不少悬念。
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01.立项到动工，整整十年
君子布君新片区城市更新项目位于龙华区观澜街道，具体在德贸路南面、君子布路西面，紧邻德茂路与清平高速交汇处西南侧，是观澜文化小镇整体规划的重要组成部分。
项目最早于2015年列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》，2020年规划草案正式公示。但此后项目基本处于搁置状态，未见实质性推进。
直至2025年10月，项目设计采购施工总承包工程（EPC）中标结果公布，由五矿二十三冶建设集团有限公司、福建省朔杰商贸有限公司（深圳美丽生态控股）、香港华艺设计顾问（深圳）有限公司组成的联合体中标，中标金额约23.75亿元。
2025年12月11日，项目启动动工仪式。从立项到动工，整整十年。也就在动工的宣传背板上，首次在公开场合出现了中信置业的身影。
进入2026年，节点明显加密。4月14日，项目一期建设用地及地上、地下空间方案获批；随后的5月和6月，一期、二期用地分别完成协议出让手续（一期宗地号A921-0868，二期A921-0870）；6月10日，项目主体施工开工；以及近期备案名的公布……
02.股权洗牌，从民营到国资
目前项目还在工程前期，产品什么的都还只是后话。
因此，这个项目当前更值得玩味的，是实施主体的股权结构在过去一年里几乎被整体换血。
项目实施主体为深圳市锦泰长基房地产开发有限公司，注册资本1亿元，2010年7月成立。原股东方全部是民营资本，分别是深圳市华信泰置业有限公司、深圳市锦泰民和投资有限公司、揭西县美佳投资有限公司、深圳市锦嘉兴投资有限公司、深圳市博皇投资有限公司。
但2025年11月，上述5家股东全部退出，由深圳市洋合置业咨询合伙企业（有限合伙）100%接盘，背后实际控制方变更为深圳市投资控股有限公司（深投控）。
目前锦泰长基的股东方里，除了深投控实控的洋合置业，还出现了万科、深圳罗湖投资控股以及国新资管的身影。
值得注意的是，深投控是深圳国资委体系下资产规模超万亿的核心投资平台，此前已经在深深房等上市公司层面有过资本运作。万科的入局，则让这个项目在产品端多了一层市场化基因。罗湖投控和国新资管的入股，意味着深圳多个区的国资平台在共同参与这个项目的操盘。
03.操盘方浮出水面？中信置业或深度介入
比起股权结构本身，市场层面更关心的是项目未来究竟以谁的面孔入市。
前边已提到，中信置业的介入从项目动工阶段就已经露出端倪。在2025年12月11日君子布君新片区城市更新项目的开工仪式现场，协办单位一栏明确列出了中信置业有限公司。
中信置业有限公司是中信集团旗下的投资平台，2013年9月经财政部批准在北京成立，早期定位为北京光华里重大项目的开发与运营，主业包括股权投资、基金管理以及轻资产运营管理输出。
从开工仪式的协办身份来看，中信置业承担的角色可能偏向前期推进、品牌输出等综合服务，与深投控、万科等股权层面的实控方形成分工。
04.约45.7万㎡大盘的规划蓝图
回到项目本身。
君子布君新片区城市更新项目更新单元面积约10.3万㎡，规划总建筑面积约45.7万㎡，将主要分为三个地块进行开发建设，涵盖住宅、保障性住房、商业办公等多元业态。其中：
01地块为二类居住用地，规划容积率6.0，用地面积24465.3㎡；
02地块同为二类居住用地，规划容积率5.6，用地面积25763㎡；
03地块为商业用地，规划容积率7.2，用地面积4694.1㎡。
此外，A-01至A-11地块分别为教育设施用地以及公园绿地。
按照规划，项目将提供约26.7万㎡住宅，其中包含2.38万㎡公共租赁住房。
同时还将配套打造约1.5万㎡公共配套设施，包括不少于12班幼儿园、公交首末站、社区健康服务中心、老年人日间照料中心等。规划有不小于2800㎡的公共开放空间，以及约1.87万㎡的公园绿地。
周边价格方面，项目附近在售盘不多，改善空间较大。主要有珑门壹品花园、山水华庭，参考均价约2.86万/㎡左右起步。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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