十年间，深圳常住人口累计增加超过700万，而普通住宅新增供应约52万套。
面对持续增长的人口需求，在住宅购买门槛不断提高的阶段，公寓曾经成为深圳住房市场的重要补充。
小面积、低总价、不限购的商务公寓，为大量刚进入深圳的年轻人提供了进入城市的机会；而深圳湾、前海、福田等核心区域的高端公寓，也承接了一部分改善和资产配置需求。
2017年，深圳商务公寓成交面积一度达到约98万㎡，约占当年普通住宅成交量的四成。
但随着市场环境变化，公寓也经历了政策调整、价格波动和价值重构，存量市场逐渐沉寂。
如今，根据深圳市住建局数据显示，今年上半年全市一、二手商务公寓合计成交6238套，同比增长七成。
沉寂多年的公寓，似乎又重新回到市场视野。
1.公寓为什么重新受到关注
从近期市场表现来看，这轮受到关注的，主要是经过多年调整后重新具备性价比优势的商务公寓。
过去几年，随着深圳楼市进入调整阶段，部分商务公寓价格明显回落。但与此同时，租赁需求依然存在，公寓被忽视的现金流价值开始重新显现。
以龙光玖钻为例，部分建面约39㎡公寓成交价格约120万元，月租仍维持在4000-4800元左右，租金回报率约4%-4.8%。
西丽万科云城建面约51㎡两房成交约205万元，月租约6300-6500元，租金回报率约3.8%。
福田深房传麒景苑建面约27㎡户型成交约117万元，月租3800元起，毕业季最高达到4200元左右，回报率约4.3%。
这些案例反映出，过去几年深圳房地产市场最大的变化之一，是投资逻辑发生改变。
当资产升值预期下降后，能够产生稳定现金流的资产，重新进入部分购房者视野。
2.公寓曾经为何经历长期调整？
不过，公寓重新受到关注之前，也经历过一段漫长调整期。
在深圳房地产快速发展的阶段，商务公寓承接了大量居住需求。
但规模扩大期间，部分项目逐渐偏离最初定位。其中比较核心的问题，是土地属性与实际功能之间出现偏差。
对于购房者而言，它提供的是居住空间；从规划属性来看，它缺属于商业物业。这种错位，在深圳这样土地资源高度紧缺的城市，逐渐成为需要解决的问题。
一方面，商业用地大量承接居住需求，会影响城市空间功能布局；另一方面，商务公寓在教育、公共服务等住宅配套方面，与普通住宅存在差异，也容易造成市场预期与实际属性之间的落差。
此外，产权年限、交易税费、使用成本等因素，也让部分商务公寓在资产逻辑上区别于住宅。
3.政策调整，并非否定公寓
在这一背景下，如何满足深圳多元住房需求，同时让不同类型土地发挥更匹配的城市功能，成为政策需要面对的问题。
2018年7月，深圳“731新政”出台，明确商务公寓实行5年限售，新供应用地建设的商务公寓原则上只租不售。
这一政策希望降低商务公寓短期投资属性，引导商业物业回归原有定位。但执行过程中，市场也出现新的变化。由于部分城市更新、旧改项目涉及复杂土地安排，“只租不售”在一定程度上影响了部分项目推进。
2019年底，深圳取消“只租不售”政策。官方当时指出，相关政策不利于增加商品住房供应，也影响可售型公寓项目销售。
2020年7月，深圳进一步停止商务公寓审批。这一阶段，市场一度认为商务公寓发展模式迎来转折。
不过，后续发展证明，政策调整并不意味着深圳完全放弃公寓。
近年来，深圳湾澐玺、笋岗中信城开·信荣汇、GCC联泰超总湾等项目推出的商务公寓产品，依托区域发展、产业资源和城市功能定位，依然获得市场关注。
深圳对公寓的调整，本质是在土地属性、城市功能和市场需求之间不断寻找新的平衡。
4.公寓回暖，不代表所有公寓都值得买
对于普通购房者而言，公寓重新受到关注，并不意味着可以重新沿用过去“低总价、买得起就是机会”的逻辑。
老牛认为，今天选择公寓，更重要的是看产品背后的真实需求。
首先，看区域。公寓长期价值依然离不开地段。拥有稳定产业人口、成熟商业配套和交通优势的区域，更容易形成持续租赁需求。
其次，看租赁市场。对于普通商务公寓而言，未来最重要的价值不是短期上涨，而是稳定现金流。购买之前，需要关注未来租给谁、租金水平如何、出租周期是否稳定。
最后，看产品本身。过去市场调整中，不少公寓受到影响，并不是公寓产品本身没有价值，而是部分项目在设计、配套和运营方面存在不足。
回看深圳公寓过去十年，从快速发展，到政策调整，再到今天重新受到关注，本质上是市场不断重新认识这一产品。
公寓不会取代住宅，也不会简单回到过去。它只是回到了更清晰的位置。值得买的公寓，不是最便宜的那一套，仍然是能够匹配城市发展、区域需求和自身使用场景的那一套。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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