来源：丁祖昱评楼市
越来越多的物业公司“不干了”。
中海物业因小区入住率低、欠费户数比例高，累计亏损且无力垫资运营，宣布2025年8月31日退出鄂州双创之星小区，截至2025年1月物业费累积欠费金额达59.59万元。
金科服务运营10年后因物业费下调、开发商遗留问题导致亏损，宣布2025年8月31日撤出重庆恒春凤凰城小区终止服务。
龙湖物业因历史遗留问题无法解决带来经营风险宣布2025年8月退出上海苏堤春晓小区。
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这些都不是个例，克而瑞物管调研统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。
这个数据的背后，是物业企业和业主们的“双向奔赴”。
一方面，不少物企主动退出部分项目，如万物云、世茂服务、彩生活、中海物业、金科服务、雅生活服务、绿城服务、佳兆业美好、德信服务集团、正荣服务、时代邻里、远洋服务等都在其2024年年报中公示了其终止和退出服务的情况。
另外一方面则是受物业费舆情持续发酵，部分业主因不满物业服务等原因，通过更换物业公司以达成目标。
在这其中有部分小区确实因为更换物业而更好地提升了小区的价值，同样也有不少小区因物业的缺失而进一步出现脏乱差的现象。面对如今的物业治理难题，不应仅交给市场博弈，还应推动政府保障“兜底”机制，如北京、上海目前都有相关退出机制管理办法，只有这样方能共同推动行业的发展与进步。
近年来，物业企业“主动退出”小区现象正在加剧。
据克而瑞物管不完全统计，2025年至今，物企主动退出项目管理的情况呈现常态化。包括中海物业、滨江服务、龙湖物业、金科服务在内的品牌物企亦在持续承压下主动放弃部分在管项目。
综合各物业企业退出的原因来看，主要还是在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下，企业持续对低质低效项目进行汰换。
事实上，从前几年开始，上市物企就已经开始更加注重规模质量，更加聚焦高能级城市，更加聚焦优质赛道、优质客户。
如在规模质量上，2024年万物云全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元，世茂服务退出6090万平方米、彩生活终止合约面积5860.8万平方米、中海物业退盘4450万平方米。
在聚焦高能级城市上，中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66%；招商积余收入前五的区域贡献金额95.9亿元，占比55.8%；融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98%，核心城市单城市管理密度提升11%。
在聚焦优质赛道、优质客户上，中海物业在学校、医院赛道持续发力，在管数量分别超过95个、50个；招商积余聚焦医院、交通、IFM等业态，新签合同额分别同比提升95%、46%、11%；融创服务在高端住宅发力，新增饱和收入超过9000万元。
可以看到，在行业整体压力下，“聚焦有质量的增长”正成为物业管理企业的共识。除了住宅项目之外，许多非住项目也正成为物业企业的争夺目标。
克而瑞物管调研统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。
这个数据的背后，是物业企业和业主们的“双向奔赴”。
近年来业主更换物业公司的意愿持续攀升。在经济转型期，业主收入承压已成为显著社会现象。部分业主将情绪投射至物业服务领域，以拖欠物业费、诉求降低物业费标准等方式表达不满。同时，不乏部分特殊群体煽动业主情绪，带动周边业主跟风，进一步推高社区物业换手率。
宝山松南某小区为2008年建成商品房，总规模约1800户住宅，该小区自交付起至2016年一直由一家物业企业维护，2016年左右因物业公司要求物业费涨价10%而与小区成员产生矛盾，随后该物业退出小区，小区物业最终由小区内某业主名下的物业企业管理，物业费最终以涨8%缴纳。
在物业更换后，不足5年，小区又因大量垃圾广告及保安保洁管理不到位而再次产生矛盾，最终该小区业主暨物业负责人退出小区，由社区街道牵头进行公开招标物业公司入驻解决。
该从2008年就一直住在该小区的老业主告诉我们：“如果一开始知道业委会里面带头闹的人最终是为了把小区转到他自己的物业公司名下，当时肯定会反对他们罢黜最早的物业公司的，人家至少是正规公司，而不是皮包公司，现在虽然换的也是正规公司，但不仅物业费涨了20%不止，服务也没有最初的公司那么好了。”
一方面是小区业主更换物业公司的意愿攀升，另外一方面，业委会组建加速也为换物业提供了基础。
克而瑞物管数据显示，北京开展“物业服务覆盖率提升行动”，实现业委会/物管会组建率由12%上升至97%，南宁通过系统化推进，实现业委会/物管会组建率从16%到76% 。其他城市亦出台业委会/物管会组建率提升的相关文件。如浙江桐乡提出到2025年底，全市小区业主委员会组建率80%以上，全市住宅小区专业物业服务覆盖率达到95%。
针对业委会组建率较低的现状，2024年不少城市重新修订《物业管理条例》，通过组建物管会来补位业委会，如《济宁市物业管理条例》创新性设立了物管会制度。
从已经更换物业管理企业的项目来看，其中也有成功案例。其中最著名的就是中远两湾城。
作为一个超大型社区，中远两湾城已有20余年历史，是上海内环内最大的小区。一共有96幢超过30层的高楼，光停车位就有7000多个，住有12000多户居民。在此之前，中远两湾城一直都因社区环境乱、群租人群多而被誉为上海“最魔幻”小区。
在罢免了第二届业委会成立第三届业委会后，新业委会按照全体业主想法换了万科物业，小区管理逐步走入正轨。如今小区变得更整洁，维修更及时，换电梯工作也已在进行中，过去高龄电梯频发故障的问题正在得到解决。据悉万科物业给出承诺，拿出成绩前3年内物业费不涨价。
在告别群租和脏乱差之后，中远两湾城也成为了2024年及2025年上半年上海二手房成交套数前十的小区之一。
除了中远两湾城，上海康城也是上海罕有的超大体量的住宅小区，一共有288栋楼，近15000户人家。自从2011年开始，上海康城前前后后对小区内的群租情况整治了不下10次，但是小区最高峰期的群租户数达到了1600多户。
这些年，在业主的努力下，更换了多家物业。从最开始的赢多利物业，到外高桥物业，到盛孚物业，到如今的招商积余，完成了从三级物业到一级物业的变迁。
经过居民、业委会、居委会、物业公司和莘庄镇房管办几方部门的努力下，业主对于小区的居住满意度逐渐提高，市场认可度逐渐提高。
事实上，对一个小区来说，成也物业败也物业，一方面无人运营管理的物业可能导致小区各种乱象，另外一方面，优秀的物业对于整体社区的环境提升也是有目共睹。
物业服务的长效维系需遵循质价适配原则。业主在追求降费增效时，应理性认知服务成本与品质的共生关系，避免单边诉求挤压行业可持续空间。脱离成本支撑的降价要求，可能破坏服务与收费的平衡，最终导致服务质量下滑与资产价值受损，形成双输局面。
在当前整体经济结构的转型期，各行各业的发展正经历着深刻的变革。对物业服务行业而言，一方面是业主对美好生活的向往的不断提升，另外一方面则是对物业服务企业的专业度要求的不断提升。
在这样的背景下，行业也暴露出了多个痛点，同时也给物企带来警示，倒逼物企认真审视服务过程的问题，规范经营行为，强化物业服务内容和收费的透明度等。
长期来看，这也符合国家倡导的“高质量发展”的大方向，利于物业管理行业向标准化、透明化、规范化、市场化方向发展。
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