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房地产这个行业，已经是破鼓万人捶，谁都能上来踩两脚。
但是再烂的行业，也在发生变化。
房地产走到今天，最难解的几个问题是什么？
1、 烂尾楼怎么解？
2、 开发商的巨额债务怎么解？
3、 已拍下未开发的土地怎么解？
这些问题，前几年的解决方案是：政府逼开发商把烂尾楼建完，债权人逼开发商还钱。
然后开发商双手一摊，要钱没有要命一条，我就这样了，你能怎么样？
于是事情就搁置在这里，一搁就是三年。
买到烂尾楼的业主最惨，交房遥遥无期，却要雷打不动还房贷。
想不还贷款，银行就说你征信不要了？找银行理论房子烂尾了，银行说那是你和开发商的事，你可以告开发商违约，但是贷款协议是咱俩签的，与开发商无关，你不还钱我可以告你违约。
业主去法院起诉退房，法院说你这个纠纷有两组法律关系，一组是买房人和开发商的商品房买卖关系，一组是买房人和银行的金融借款关系，这两组法律关系不能合并立案。
烂尾楼业主叫天不应叫地不灵，欲哭无泪。
开发商的债权人也是一样，开发商说我承认欠你钱了，但是没钱还，你耐心等我翻身。
今年，这堆烂帐终于迎来了破局。
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如何破？
鲁迅说过，如果一间房子太暗，你想要开一扇窗，大家一定是不允许，如果你坚持要拆掉屋顶，他们就同意开窗了。
债务也是一样，下跌的前几年，烂尾楼业主的诉求是要么交房，要么退还所有房款和利息，开发商没钱就要银行兜底；债权人的最低诉求是，利息我可以不要，本金必须还给我。
然后大家还寄希望于房地产复苏，一起解套。
几年过去，房地产眼看是复苏不了了，开发商也是不可能还钱了，更别指望政府和银行兜底了，大家的心劲儿彻底磨没了，绝望了，准备接受最坏的结局了。这时候，想开扇窗就容易多了。
近期，最高院的案例库公布了一起江苏盐城烂尾楼案例的判决书，判决如下：
1、 同时解除业主与开发商的房屋买卖合同和与银行的金融借款合同；
2、 开发商返还业主首付、已支付银行贷款和利息；
3、 开发商支付部分违约金；
4、 开发商把剩余贷款返还银行。
判决书上，开发商需要扛下所有责任，把首付和资金损失还给业主，把剩余贷款还给银行。
当然，指望开发商履约还钱难如登天，但至少给业主解套了，解除了和银行的合同，剩下的贷款不用还了。
后期的烂尾楼案件大概率会以此判决为样板，名义上由开发商承担所有还款责任，实际上业主和银行共担损失。
这是烂尾楼的解决方案，然后是开发商的债务问题，正在以债务重组的模式快速推进。
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所谓的债务重组，就是用眼花缭乱的组合还款方案，给总债务打了个三折四折，甚至更低。
以龙光刚过关的219亿境内债重组方案为例：
现金回购18%，资产抵债35%，留债展期年限8年。
如果你借给龙光100万，龙光可以还你18万，35万用资产抵扣，主要是卖不掉的房子和部分商业，剩下47万分8年慢慢偿还。
如果你觉得龙光狠，那再看看融创的，融创的重组方案，680亿境外债全部债转股，公司给债权人的股价方案有6.8和3.85港元两种，而融创的股票实价，今天是1块6毛7。
已经有14家房企的债务重组方案获政府批准，然后和债权人博弈。
债权人可以不同意重组方案，那就继续等待，遥遥无期。时间越久，接受方案的债权人会越多，能收回10%总比企业破产一毛拿不到要好吧，这就是破窗效应。
等这批民企开发商的债务重组完成，债务基本清零，就能重新出发了。
烂尾楼和债务重组的解决方案，都是便宜了开发商，坑了购房人、债权人和银行，但是土地收储这一块，那就是对开发商的清算了。
最近，龙岗政府开出68亿的收购价，收储大运那块曾规划中国第一高楼的著名地块，对比2017年世茂176亿的竞拍价，打了不到4折。
以彼之道还施彼身，好好好。
世茂卖还是不卖？不卖，继续烂在这里，卖，里外里亏了100多亿。
然后世茂决定有枣没枣打一竿子，向深圳法院提起诉讼，以出让人未取得600米限高的规划条件为切入点，要求判定出让无效，归还拍卖款，并支付利息和赔偿金。
官司肯定是打不赢的，世茂无非是拖时间，给债权人一个交待，最终没有出价更高的，只能含泪接下68亿。
其他闲置的土地，也会被地方政府以三折四折陆续收回。
僵持数年之后，房地产的几个堵点终于开始打通，打通的沉重代价，是开发商、购房人、债权人和银行共同承担了巨额亏损。
收场收的很难看，但总比一直搁置强，只有收场完成，大家都解套了，房地产才能继续推进和变化。
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