位于深圳中轴之上，上塘居住板块的「塘城」即将取证，预计最快月底开盘（以开发商公告的为准）。这个被市场关注多时的TOD综合体，终于要来了！
对于普通置业者而言，「塘城」丰富的配置要素，可一次性满足诸多置业需求。
譬如：
▲将提供片区内罕缺的小面积住宅新房；
▲出户即刻拥有地铁口、学校、商业等居家“三件套”；
▲非常靠近市核心区，通勤便利；
▲片区高度成熟，周边配套齐整……
众所周知，如今的龙华新房市场非常卷，一方面“量大管饱”，一方面“百花齐放”，可选新房遍布龙华各个主流板块。但像「塘城」这样拥有上佳地段，综合属性全面的新盘，仍是比较特殊的一个。
01三轨交汇，地铁直通
塘城所在的上塘板块是龙华的优质地段之一，是深圳都市核心区中枢之位，也是北站商务区以及红山商住区的龙华新城的延伸区位，主要承载城市职住平衡的生活需求。
因此，项目周边社区林立，城市界面好，整体居住条件表现出色，拥有金茂府、中海锦城、卓越皇后道、金地上塘道、星河传奇等一批耳熟能详的成熟社区。
片区范围内也已无多少净地，可供开放建设的住宅地块更是屈指可数，并且这些规划住宅主要沿福龙路布局，潜在的噪音、粉尘等不利影响更加突出。塘城可能是其中最后一宗商住综合体，还兼备一定的稀缺属性和地标效应。
示意图
塘城充分利用了上塘的区位优势和TOD的驱动优势，汇集四纵四横、三轨道的立体交通网，使其处于光明科学城、福田中心区、机场、大运中心的等深圳各大优质组团的中心。
项目具体位于布龙路和洁玉路的交汇处，通过建设东路、布龙路即可方便转入福龙路、梅观大道等城市快速路，驱车往返市区通勤的道路交通条件不错。
同时，项目周边直线距离约400米内聚合了三条轨道交通。西侧约300米布局有地铁4号线上塘站，东侧与地铁6号线上芬站直连，1站直抵红山、2站到深圳北枢纽，5站即可进入福田地界，轨交出行十分便捷。
预计2027年后，还可在上芬站通过换乘通道换乘城际线和4号线的换乘枢纽龙胜站，届时前往宝安机场及龙岗大运，均能在半小时内完成，大幅度提升龙华区域的东西向联系和效率。
02核心板块，全能配套
塘城这地块，本该早就建成。它的前身是上塘岳盟工业区城市更新单元，现转由安居建业接手，化身为纯国资背景新盘。
安居建业作为深圳市房地产纾困平台，集结了安居集团、万科集团、特区建工集团和深业集团，充分发挥了“国资身份+市场化运作”叠加优势，努力服务做出好产品。由此，塘城的开发资质和交付均有保障。
原更新单元地块主要划分为4大地块，塘城占了其中三宗，另一宗建成了1所九年一贯制公办学校——华东师范大学附属深圳龙华学校。
该学校已于2022年建成办学，是深圳地区唯一一所由985师范高校华东师范大学与地方政府合办的学校。
学校的建校起点高、硬件设施出色。目前开办38个班级学生总数1804人，2024年招生积分到第五类，非深户籍学区内购房，满足基本条件的问题不大。
目前，塘城对应的学区小学是华东师范大学附属深圳龙华学校小学部、华东师范大学附属深圳龙华学校未来小学；初中是华东师范大学附属深圳龙华学校初中部、龙华实验学校初中部，整体组合比较优秀。另配建有一所12班幼儿园，共同构筑12年目送式教育体系。
除交通、学区外，塘城综合体配套自然少不了商业。项目规划的约5.8万㎡商业购物中心，以“城市自然共同体”为设计概念，打造“美学中心+超市社区中心+城市自然共同体”的商业新模式，集虚线、策展、艺术美学、社群、消费等于一体。
商业规划约地铁上芬站接驳，塘城住户地铁归家，风雨无阻，逛个商场，吃个晚餐，悠哉上楼。或者在周六日，无所事事时，下楼找个茶咖，刷个手机观察人类。综合体生活，至少是这么个调性吧。
项目周边，还有诸多选择可丰富业主生活。而上塘片区又是龙华老城及龙华新城的连接节点，前者是龙华重点打造的龙华超级商圈，后者是龙华商务中心。
因此项目周边密集地部署了市级、区级的高规格配套，具备比肩福田中心、南山后海等核心片区的商圈氛围、人文属性。包括：
华南地区规模最大的儿童医院市第二儿童医院、全市体量最大的三甲医院深圳新华医院等医疗服务；
市图书馆北馆、市美术馆新馆、市文化馆新馆（建设中）、简上体育综合体等一批新的城市名片；
华南地区首家大型仓储超市COSTCO、约60万㎡商业集群壹方天地、龙华首个万象系商业（建设中）、红山6979等商业体构筑的优质商圈。
03综合大城，约67-125㎡住宅
可见，塘城是以TOD为发展导向，以轨道交通站点为中心，倾力的打造集居住、商业、办公、文化、教育、居住等为一体的综合体大城。
项目整体占地面积约3.5万㎡，总建面约55万㎡，主体由三宗商住地块组成，地块之间规划了空中连廊相连。
首发的一期住宅位于05地块，3栋楼5个单元。其中，一单元 64 层、二单元和三单元 54 层、四单元和五单元55 层。2梯3户、6梯8户配置，梯户配置合理，垂直密度舒适。
项目计划打造为龙华首个酒店式住宅，即车库、大堂、电梯、泳池、健身房、主卧均酒店化设计。其实不管什么包装形式，提高公区及产品的交付标准，能够有效提升项目的整体调性，后期维护得当的话，还能持续抬升房产竞争力。
在不缺房子，各区域都有好地段的年头，地段论已经不完全是置业的决定性因素。而产品好不好，管理维护能力行不行，在置业前的比较考察中，起到了越来越大的分量。
塘城推售的主力户型涵盖建面约67-87-96-125㎡2-4房，共计约1038户（以市住建备案公示的为准）。据说是借鉴知名五星酒店设计风格，选用国际一线品牌建材，智能家居系统，提升整体品质感。
户型格局方面，整体方正规整，其中：
约67㎡两房小户型，这一面积是目前刚需置业龙华核心区新房的最低上车门槛。在片区内及周边可能不算稀罕，一路之隔有「潜龙曼海宁」的67-72㎡两房，约370-405万；附近不远有「金地上塘道的」67-70㎡两房，约320-360万。得房率可能不如老社区，优势是整体较新，并且出户就能拥有学校、商业、地铁等常规配套，居家便利度高。
较大面积段的三房和四房户型位于2/3/4/5单元，朝向向阳。四房的117㎡和125㎡，整体通透，但2/3单元南向为4/5单元，楼间距仅约30米，视野采光受限。4/5单元中高层以上房源，才能比较好的发挥超高层的景观效果。125㎡采用了约6米的大阳台，在4-5单元，观感效果比较出色。
04综合点评
1.塘城所在的上塘片区是龙华比较核心的置业区域，一般被视为北站、红山板块的延伸板块，并且闹感没有那么重。片区内次新社区林立，城市界面好、各类配套成熟，交通优势明显，对外联系便捷，很适合居家，市区通勤一族。
2.项目自身为商住综合体，商业、学校出户即可获取。尽管项目垂直密度高，户型非新规产品，得房率优势不明显。但是看得出开发商有花心思去弥补，譬如单层3户，横向密度优于当前几乎所有同类新房。现在很多新房，单层5、6户甚至7户都很常见，户与户之间难免容易出现对视情况。单层3户舒适得多，有更好的通风采光效果。
3.建面约67㎡小面积两房在区域内比较罕缺，网传320万可选，在区域新房中，独一份的选择。这对于注重生活品质感的上车刚需而言，塘城的综合属性能够确保居家的便捷性和资产的稳定性。
4.安居建业作为纾困企业，保本微利应是主要目的，开盘价格上预料会给出让利惊喜，也是塘城展现给置业者实实在在的优势之一。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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