当下的深圳新房市场仍挂着降价招牌。
若只是常规九折优惠？购房者大多不屑一顾："没啥诚意"；
即便打到八五折封顶？人们仍持币观望："下一批更香"；
然而当南山深超总某新房项目祭出五折惊爆价时，单价5万起就能买入深超总基地，与千万豪宅做邻居，想必你会心动吧？
但如此诱人的“价格”背后，究竟隐藏着怎样的真相？
5.2万/㎡还送1.2万/㎡装修？
背后有没有猫腻？
“南山新盘推出特价房源，5.2万/㎡，送1.2万/㎡精装修。”
这则消息，在购房社群里流传甚广，而后具体项目也被扒出来，是位于深圳超级总部基地的新盘——超总壹号。
这样的价格究竟有多大吸引力？
超总壹号与去年10万/㎡的备案价价相比，如今的价格堪称五折大促销。
更让购房者咋舌的是，对比周边深湾玖序的精装均价，该项目的特价房源相当于直接打了四折；
“用郊区的价格就能住进深超总基地了？”
惊叹之余，敏锐的网友很快察觉到不对劲：“住宅怎么可能打5折，何况还是南山的？”
经过核实，真相浮出水面 —— 这些所谓的特价房源实为商办公寓，房屋性质一栏明确标注着 “商业/办公用途”。
在几年前，楼市火热，住宅供应跟不上，加上深圳限购门槛高，让这些大平层公寓一度吸引了不少土豪买入。
2020年，恒裕深圳湾以超15万/㎡的均价入市，据传开盘便吸金逾 60 亿元；同年的太子湾公寓均价约12万/㎡，更是创下三度 “日光” 的销售奇迹，风头无两。
然而，高峰过后便是急转直下的滑坡。
自2021年起，随着深圳楼市整体降温，住宅去化速度放缓，商办公寓更是遭遇 “雪上加霜” 的困境。
据深圳中原研究中心统计，今年上半年一手办公共成交111套房源，同比下降66.3%，环比下降72.6%，为近十年最低。
于是，开发商们纷纷扛起降价大旗：
南山京基御领公馆从6.7万 /㎡降至3万+/㎡；
南山金众麒麟府的单套房源从3415万直降至1290万，跌幅高达81%；
南山华侨城新玺的工抵房最高折扣达6折；
福田岁宝壹品从8.98万/㎡跌至4.4万/㎡……
新房打骨折，二手房也难逃一劫。
在社交平台，有网友分享称，他之前买了一套龙光玖钻，当时均价6.5万/㎡，如今成交价普遍在3-3.2万/㎡，算下来亏了5成。
类似的案例在市场中层出不穷，每一个亏损数字的背后，皆是难以言说的辛酸。
公寓鄙视链
很多人不清楚的是，除了市场原因，如果分析上述项目如此“贱卖”的原因，还是因为其身份“尴尬”。
深圳新房市场目前存在3种公寓性质：商务公寓、商办公寓和产办公寓。
而在公寓的 “金字塔” 中，处于顶端的是商务公寓，部分项目可通燃气，可民水民电，是名正言顺的类住宅产品。
需要注意的是，深圳部分区的商务公寓可申请上学，如罗湖、福田、南山、龙华、宝安、盐田、大鹏；
商办公寓，通俗来讲就是由写字楼改造而成的公寓，不通燃气，商水商电，原则上这类物业是不允许用于居住的。除了查看预售证上标注的房屋性质，辨别商办公寓还有个简单的方法，像 “层高 4.5 米”“买一层送一层” 这类宣传话术，大多用于商办公寓。
产办公寓，一般为宿舍性质，购买时需以公司名义注册。
由此，公寓市场的 “鄙视链” 清晰可见：
商务公寓＞商办公寓＞产办公寓。
不过对于买房人而言，先别被折后价格冲昏头脑，下手前一定要考虑好这两个问题：
因此，对于买房人而言，先别被折后价格冲昏头脑，下手前一定要考虑好这个问题：
身处当前的市场环境，要有一个清醒的认知，别指望公寓能大幅升值。住宅尚且难以维持不贬值，更别说公寓产品了。
而且一旦入手，公寓的水电费、管理费比住宅高，持有产业公寓还要交房产税等。
就算打算出售，高昂的交易税费就足以让人却步。
如果刚需群体有自住需求，建议首套房还是选择购买住宅。
所以，无论哪种类型的公寓，都更像是满足基本居住需求后的进阶型产品。
如果手上的资金只够买一套小户型公寓，且确实有自住需求，那么尽量选择商务公寓，且配套设施比较完善的项目。
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