一份有可能让深圳旧改变天的文件，正悄然降临！
近日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称《意见》）对外公布，在房地产业内引发不小的震动！
《意见》提到，支持老旧住房自主更新、原拆原建！
对“原拆原建”，大家有些陌生，但换个本地说法——自筹改造，想必深圳人都听说过。
在过去，老旧住房改造，要么是市场化主导的大拆大建模式，比如大冲村、白石洲等城中村改造；要么是政府大包大揽，比如福田华富村棚户区改造。
目前来看，这两种模式都难以为继。
这一政策为深圳的城市更新带来了新的可能性，居民们开始从“等待改造”变为“主动改造”。
支持老旧住房自主更新、原拆原建
“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”
这份《意见》中提到，在培育壮大城市发展新动能中，要激活城市存量资源潜力。
要全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数，盘活利用存量低效用地。
系统推进“好房子”和完整社区建设。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。
并且制定了一份10年目标计划：
到2030年，完善适应城市高质量发展的政策制度、人居品质明显提升；到2035年，现代化人民城市基本建成。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次明确城市宜居的导向，尤其是坚持人口、产业、城镇、交通一体规划。这个提法从房地产角度看，实际上就是“人房地钱”关系的优化。
尤其是此次明确提出，改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋。
这类举措其实一直在推进，并且在很大程度上促进了城市更新。
深圳首例业主自筹改造，进展如何？
今年3月，全国人大会议记者会上官方提出，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，并鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
这一政策表态，为深圳“老破小”改造，指明了新方向。
眼下，传统的老旧小区更新改造模式存在政府财政压力大、居民参与度低等问题。
但是深圳在城市更新方面进行了多种探索，其中备受关注的就是红岗花园的自筹改造案例。
位于罗湖区清水河街道的红岗花园，大多数房屋楼龄都已超过30年，以小户型为主，基础设施较为落后。2019年传出棚改，后不了了之。
红岗花园是深圳首例尝试小区业主自筹资金原拆原建项目。
小区内多处张贴了自筹资金旧改意愿征集的“喜报”，2024年6月启动首轮摸底，至9月份多数楼栋的意愿征集同意率都达到90%，甚至100%。
尽管如此，项目仍面临重重困难：一些公司房签约未完成，部分业主出租改为商铺，相关改造政策仍未明确，资金来源、户型设计等难题有待解决。
到今时刚好过去一年，这期间并未有实质性进展。
有业主向乐居君表示，“今年3月，小区成立了自拆自建改造委员会，然后就没有太多下文了……”
从业主言语之间，红岗花园的“自筹改造”之路，透露着茫然的无力感。
广深经验，他山之石可以攻玉
在红岗花园之前，深圳乃至广州，皆有尝试业主“自己改造”的先例。
宝安的怀德社区则展示了另一种自主更新路径——社区自主开发。
怀德旧村城市更新项目占地面积近230万平方米，预计建成后总建筑面积将高达千万平方米。
项目计划分三期实施，建设内容包括住宅、商务公寓、购物中心、五星级酒店、现代办公楼等。
怀德社区的做法是以村集体为整体，成立了深圳市怀德房地产开发有限公司，独立承担项目开发任务，没有引入大型实力房企。
近年，“城市微改造”的文化焕新，也成就另一番风向。
比如，最出名是南头古城，采取了“政府主导+企业实施+村民参与”的更新模式，遵循有机改造理念，以整体保留为前提。
项目对文物建筑进行修缮和保护，既留住原有历史风貌，也有效提升人居环境。
广州在城市更新方面的探索，为深圳提供了可借鉴的经验。
今年1月11日，广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目广州市花都区集群街2号正式验收交房交证。
还有花都区新华坊危旧商业物业成片连片自主更新，以创新筹资模式，用“未来经营权换当下改造资金”：
业主统一将新建筑的20年运营权有偿让渡给区城投公司，区城投对每户租金进行评估返还。
现实挑战，自筹改造的艰难征程
如今，业主自筹资金改造，再一次被推至风口浪尖之上。
有了政策的加持，虽然前景可观，但也面临着诸多挑战。
资金是自筹旧改的一大挑战。
这种改造模式让每户家庭需负担相当数额的重建费用，很多家庭首先卡在这一步。
户型设计问题同样引发讨论。
之前，有媒体曝光，改造居民间的户型战争愈演愈烈，大抵表现在回迁派与改善派之间，众口难调。
截至2025年8月，深圳已列入城市更新计划项目1061个，但按规模计划实施率仅40.2%。
毕竟怀德村和广州花都的成功案例像星星之火，点燃更多老旧小区自主更新的希望，但远未达到燎原之势。
随着政策支持力度加大，这种希望通过自筹资金的方式实现老破小“逆袭”，可能将成为深圳城市更新的重要方向。
让居民成为自己小区改造“开发商”的想法，我们都只能摸着石头过河。
粤公网安备 44030402000760号
