近期，有关市场触底回升的声音多了！
主要逻辑是：
新开工、销售已跌回2003年或2009年的水平，很多人认为超跌了；
全国或房企的库存，已经开始走低，供求关系开始修复；
从一手+二手房来看，交易已经稳定了；
二手房交易量上升，挂牌量开始走低；
重点城市“租售比”已探到合理水平。
当然，还有人从香港楼的V形反弹、内地股市财富效应等，佐证楼市企稳。
从数据看，1月市场确实超预期：
1月份往往是传统淡季，但今年的1月份，二手房市场表现不错。
去年12月份，二手市场的翘尾行情很明显。进入1月份，市场普遍预期交易情绪会淡下来。因为，过往的1月份，往往是春节前的淡季。但根据冰山指数统计，1月份26城实时成交环比去年12月同期大涨了16%，前10城涨幅基本都在20%。26城同比上涨45%。
笔者更相信微观数据。近期，我和多位经纪人、一线人士沟通，大家普遍认为，1月份环比12月确实增长、确实超预期。有几个具体因素：今年春节假期滞后、整治唱空、整顿中介“一口价”、股市财富效应等等，都对今年春节前的“1月行情”形成了支撑。
但有一个因素不容忽视，那就是很多房子的价格确实很友好了。
都说“买涨不买跌”，这是个理，但购房不能只算经济账，还带有归属感、情感等元素。消费者是极其复杂多元的，很多人打拼了多年，一直想买房、安家，确实希望房价再降，但相比房价，更关注的是，需要一个婚房、学wei房，甚至一家老小要安身立命。
以笔者所在的广州为例，一些高峰时炒作过头的板块，很多“次新房”在过去的最高价曾达到“8万+”，现在有的降到“3万+”。在天河这样的主城区，200-300万可以买到很多二手房，很多是配套成熟、居住氛围感好、有学wei的小区，这在过去是不可想象的。
同时，近期一些中大户型的二手房交易也开始活跃了。当然，也是价格持续回调后，买家可以“探得到”了。注意的是，不同于小户型，中大户型的二手房产品，受新房（新规产品基本为大户型）冲击比较大，考虑到后续新房竞争，业主出价很有诚意，交易上升了。
以广州为例，近期珠江新城、金融城等过去的高价板块成交确实增加了，有上述因素的影响。另外，（相比实业）资本市场赚到的钱，在楼市上最舍得一掷千金。近期这一波资本市场行情（包括黄金），高净值人群更受益，落袋后看到性价比高的房子，有的就会选择。
近期二手房成交多的，很多是学wei房。一季度的二手房交易，就热点城市而言历来是“学wei房主导”。很多家长不想在入学前的3-4月份凑热闹，加上房价也确实比较友好，早早在1月份，甚至前一年的12月份就入手了（去年12月的翘尾行情有这个因素）。
大家注意到了，前面我屡次提到现在房价友好、高性价比等。这主要是源于去年下半年，热点城市那一轮房价非理性调整。看下图，去年5月份到12月份，一线城市二手房价格指数环比跌幅均超过0.7%。大家可能对这个指数没太大概念，其实是很大的下跌了。
在过去上涨时期，月度超过0.5%就是很大的上涨了。
讲这个事情，是要告诉大家，这种下跌，一定是不可持续的，有非理性、恐慌的成分在里面。站在2026年，要客观看待，市场调整到了何种阶段。笔者认为，2022-2025年这四年的调整，确实是在为过去20年“资产属性过了头”买单，不得不经历和承受。
那么，如何看待2025年下半年恐慌式挂牌、抛售呢？
从市场层面看，很多案例还是多套房或高杠杆持有者，在市场调整的过程中，资金链不断承压而不得不选择低价出货；
从基本面看（这个影响更大），就业、收入等对地产的滞后冲击发生在25年下半年。
我们都希望市场触底、探底尽快到来。从这个角度来说，这可以称得上“以出清换底部”。很多机构的数据都显示，我们的调整幅度超过了日本、美国等经历金融危机的国家。
从改善性需求、合理拆迁（按2%的年度折旧）计算新开工和新房销售，市场可能超跌了。从房价收入比、租售比看，热点城市很多板块趋于理性。因此，市场进入到探底阶段。
特别是，经历2025年下半年的那种非理性后，自然会迎来修复的诉求。2026年1月份的市场回升，本身就是修复的体现。体现在微观层面，非理性的接受出清，价格友好、笋盘涌现，供需阶段性匹配。
于是，我们看到，二手房交易上升了。
剩下的挂牌者，很多是理性的卖家。他们，很多已降过几次挂牌价，不会非理性抛售，但买家“捡漏心理”还在。于是，有的业主就干脆撤牌，表现为近期二手房挂牌量下降或增幅下降。当然，这也与春节前挂牌量季节性下降有关，这就是当下的实际情况。
我一直认为，二手房挂牌量、挂牌价格、成交周期等，是判断市场企稳与否的核心、前瞻指标。只有当挂牌量持续下行、挂牌价调降比例持续下行，交易周期持续缩短，二手房市场才能稳定。存量市场稳定了，楼市基本盘和底座就稳定了，增量才有稳定的基础。
除了市场本身的问题外，看待楼市企稳与否，不能局限在楼市本身的供求、价格这一亩三分地打转转，必须要跳出楼市看楼市。当前，众所周知的基本面（收入、就业等）对企稳的影响非常大。综合基本面和行业本身，企稳的趋势要细心呵护，需要再观察。
老实讲，就业和收入的稳定性、良好预期等经济基本面，对地产需求端的制约还很明显；供给端，各地二手房挂牌量还在高位，多数业主要卖房的话还得降价，市场供求关系还是不平衡。因此，从探底到触底，有一个过程，未来1年能触底、1-2年让市场相信“L型”，已实属不易。这既需要市场自发调整、自身修复，更仰仗政策主动作为。
最后，笔者举一个很简单的例子，广州天河老城区有个楼盘，尽管比较老旧，但社区氛围好，也有不错的学wei。过去，靠着金融城的概念（其实不太沾边），被各路资金爆炒了几轮，房价一度达到“8万+”。现在，价格回到“3万+”，去年最低价曾跌破3万。
前几年，小区南门外的写字楼空置很严重，租金下跌了不少。近期，从珠江新城退租的企业入驻了这里，科技、电商、咨询类中小公司也来了，南门热闹起来了；再看小区北门，喊了好几年的地铁近期也通了，北门也热闹起来了，地铁外停了很多共享单车，也有小摊贩。
于是，这个小区的二手房交易，一下子活跃起来了，“200万+”可以买到“2+1房”。刚刚过去的1月份，成交了十几套。总价300万以下的笋盘，全部卖完了。现在，业主出价都在300万以上，价格在低位支撑住了。如何稳楼市，这就是一个很好的案例。
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