来源：楼癫
最近相关部门公布了2025年的出生人口数量为792万人，只占全球7%了。
少是少了点，结果网上又开始充斥一股悲观情绪。
其实出生率下降是一个相对长远的影响，做好应对的话，大可不必如此悲观。
尤其房地产行业，目前主流置业人群还是80后90后。
看上图，出生人口断崖是从2020年开始，等这批孩子需要置业，还有长达20多年的时间。
实在太久了，久到有点杞人忧天的感觉了。
事实上，对房价的影响，比人口总量变化更重要的，是人口的流向。
目前我国的城镇化率已经达到67.89%的较高水平，相对发达国家也就还有10多个%的差距。
从欧美的经验来看，城镇化率经过高速增长后，下一阶段将是大都会化。
比如，从日本的人口趋势观察，虽然在90年代经历了泡沫经济的破裂，但是人口仍然在持续向东京都市圈涌入。
这期间，大阪圈和名古屋圈的人口增长都停滞了，反而东京越来越大。无数年轻人的梦想，仍然是来东京闯荡。
我们国家的总体量远大于日本，最终呈现的四极，估计就是长三角、大湾区、京津冀和成渝四大都市圈。人口持续涌入，虹吸周边。
伴随着这种人口流向的改变，城市的人口和房价，将会呈现剧烈的分化。
如果我们能抓住这种人口流动的趋势，就能保证自己的房产，能持续有需求，有价值。
再说回日本，虽然东京都市圈总的人口数量是在增加的，但是处于核心的东京都，人口增量占比越来越高。
从下图看，2005-2010年间，东京都人口增量为首都圈总增量的53.6%，2010-2015年更是高达98.1%，是近郊三县增量的2.3倍。
所以哪怕是在都市圈内部，人口还是优先聚集到了市中心，而不是远郊县之类的卫星城。
以上人口流动的特点，也造成了东京都市圈完全不同的房价分化。
虽然我们一直都在说日本失去的30年，但是其实东京新公寓房价（相当于我们的高层住宅）早在2002年就触底反弹了。
触底时间，远远早于东京的整体房地产市场。
而都市圈内，位置更核心的23区新公寓价格，迎来了更大幅度的上涨（2022年从8236增涨到2023年的11483）。
图：《2024 年大都市区新建公寓市场趋势摘要》
所以在这场人口迁徙的下半场，位置核心、楼龄新、居住体验更好的房子，仍然有非常好的价值。
综上所述，研究日本，是因为日本房地产这个复苏的过程，对我们有重要的参考价值。
从以上的过程我们也可以清晰发现，人口仍然是决定房价的最重要因素。
城镇化后期，人口也仍然会持续向大都市圈流入，其中都市圈核心区会吸纳最多的新增人口。
而且从日本经验看，大都市化的过程，并不会因为人口老龄少子化而改变。
毕竟，市中心有更好的教育、医疗资源和就业机会，这些都是极难被替代的。
在以上的人口流动过程中，都市圈和非都市圈，城市核心区和郊区，次新房和老旧房产价格，都会呈现巨大的分化。
而我们个体，就是要追着人口趋势来置换资产，这样资产才能保值、财富才能守得住。
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