来源：朱罗纪
关于深圳的熊市地王频现和超级豪宅热销，我写到了前面这篇文章里《超级豪宅的热销，要怎么看待长期与中期？》，这篇文章，我们来围观深圳最近诞生的两幅地王，并抛掉市场的营销话术，推演一下我对市场的理解。
6.5，科技园宅地地王成功出让，地块在科技公园旁，土地面积1.4万平米，建面5.3万平米，容积率只有2.9，高度要求低于100米，南山高层房地产史上最低。297轮报价，保利以57.72亿成交总价竞得，楼面地价为10.86万/平米，创下深圳历史地价最高纪录。
6.12，深圳年内第四宗、前海桂湾T201-0233纯住宅用地成功出让，地块在海宴府对面。土地面积1.19万平米，建面3.6万平米，容积率3.1，限高100米，与海宴府构成“双星”地块。鏖战291轮，建发房产以35.25亿竞得，楼面地价95918元/平米，溢价率114%。这个楼面地价和海晏府2025年7月的楼面地价——8.42万/平米——相比，1年不到高出了14%。放到现在的语境下，涨幅可用夸张来形容。
我们重点来谈前海桂湾的这块新地，因为科技园地块其实没有什么好谈的，而桂湾这块地给市场的“对比感”无比的强烈。另外，这些“地王”（自深圳湾沄玺以来的所有地王），基本上都一样的性质，展现出的也都是一样的特征。
我上月底拍了一个宝中北街坊地块的视频（见下），在视频中我明确做出了判断：北街坊这块地将会实现比2025年观潮府更高的楼面地价。
前海桂湾这块地和海晏府楼面价的关系，在我看来，恰如观潮府和北街坊这块地的关系，两者的逻辑是一样的，也是我认为很值得探讨的重点之一。而这次看到桂湾地块实现的楼面价，我可以把我的视频观点再进一步：北街坊地块的楼面价，无疑将大幅超过观潮府的5.96万/平米，也许会迅速与桂湾这块地拉平。
为什么？为什么在市场整体还处在深度调整中的情形里，最终还实现了更高的楼面地价？以及，把这个问题推开去，为什么在熊市里我们却看到了更多的地王在出现？这对于我们该如何理解市场意味着什么？对我们自己手里的房产又意味着什么？
前海桂湾地块（包括科技园地块）能够实现更高的地价（甚至是在地块质素更逊的条件下），原因很简单：有人先吃了螃蟹。
海晏府这个项目，已经为前海打开了价格的天花板，成功的先把市场试探完了（其它的先行豪宅项目，也都类似，以沄玺、观潮府为代表）。海晏府的销售证明了，前海桂湾低密度高层住宅，13-14万/平米的售价，市场可以接受，并且还可以在不错的开盘去化率的条件下接受。这样的市场，牛市里也不过如此。
这让开发商对楼盘的预期售价，有了可见度极高的确定性，所以，他们在土地市场上敢出更高的价格。以名义14万/平米的售价计算，海晏府的地售比是60%，稍微偏高，但是还可以算过来账，毛利率20%以上应该是完全可以做到的。而这块新地，同按未来售价14万/平米计算，地售比已经去到了68.5%，留下的利润空间进一步被压缩。
这中间大约8.5%的净差值，就是市场给到先吃螃蟹的人的奖赏。因为他们在当时市场一抹黑的情形下敢于出手，冒了更大的险，自然也应该得到更大的奖励。市场奖励冒险，无论是对开发商还是对我们个人。
这一点推开说去，从深圳湾沄玺之后，这一个市场特征就陆续展现得非常明显。沄玺在2024年12月以7万多/平米的楼面地价出让，实现售价16万多/平米，预测毛利润可上望40%（我们可以在华润置地明年3月底的年报中看到这一点），这已经是牛市时的毛利率水平了，华润在这一注上可谓是成功押宝！并且非常明显的刺激了后来的开发商在深圳“宝藏地块”上的进取心。我在之前的多篇文章里说，这个项目是深圳豪宅的“分水岭”，这也是其中一个因素。市场给了那些冒险者应有的奖赏，进而继续刺激后来者。
基于上述说的这一点，先行者已经测试出了市场的承接度，我们可以判断，未来深圳再出宝藏地块，依然还会是这样，在宝藏地块上会继续不断的拍出地王。
但我要谈到的第二个看法：此地王非彼地王，新地王非旧地王。
媒体会很简单的把这两年来出现的地王，和过往泰禾在尖岗山实现的地块去对标。中肯说，这个比较在深圳湾沄玺、深湾玖序这些项目上，勉强是成立的。但是在一刀切的新国标之后，不再成立了。
因为，产品结构完全变了。这一点我强调过多次，同样都是地、都是房子，但是现在的地、现在的房子，和以前的，完全不一样了。可比性越来越低。
在以前的长达接近20年的时间里，深圳这样的城市的最核心地块，新出让的土地，极少有高度100米以下、容积率3.1以下的高层纯住宅建筑。你在这些宝藏地段，看到的100米以下的高层，大多数都是2008之前的房子。
这对楼面地价会产生重大影响，今天的地块条件，意味着开发商在同样一平米的土地上，可能要少盖出至多1倍的房子来。进而意味着，现在的楼面地价之高，某种程度上也可以理解为是一个数学概念。我并不是说改成超高层楼面地价就不会创新高，而是提醒要注意产品结构的巨大变化这一个事实。今天的地王和往日的地王，有着本质上的不一样，这个不一样，在未来会表现在居住者的舒适度和获得感上。
承接上面，我的第三个看法是：地王的价格并非越高越好，天花板也许已经隐隐可见。
在萧条期，人们在欢呼地王，因为地王可以给到市场信心，更可以给到卖方群体强有力的营销话术。
但，在我们承认地王有理据的同时也要坦白说一句，今时今日，地王有天花板，并且很容易触达，还是要很小心。
如我先前文中所讲，今天的地王之所以不断的出现以及有市场承接力，根本原因皆在于过往富人群体的改善性需求高度被压抑。当你的供应端放开，之前不曾有过的“新产品”被创造出来，我们就看到，那些先前一直被压抑的潜在需求，释放了出来。过往2年时间，深圳虽然屡次出现地王，但说到底，也就那么七八个项目，相对于过去10多年被压抑的高端需求，超级豪宅依然是非常稀缺。这决定了未来的2-3年里，这些超级豪宅还是会不太难卖，这也是为什么我说下面开发商还是会积极进取的拼抢地王的缘故。
但这不意味着我们可以继续像上一个周期那样，享受开发商的非常冒进的出价。事实上，今时不同往日，风险是可见的。
以我的观察，这一轮富人群体的换房潮，底子上是真实的居住需求而非投资需求在支撑，这是和上一个周期根本不同的地方。这意味着，只要他们预期未来这样的“宝藏地块”会不断的出现（那意味着稀缺性的逐渐降低），他们就很难接受超级豪宅不断的涨价。这就是用家思维。
这就是最大的风险所在，这个风险思维意味着：这一轮的“面粉贵过面包”不会出现。如果开发商认为，因为前面的楼盘卖的都好，深圳这样的宝藏地块未来一定是越来越贵，那我就不计代价的去抢地，然后把价格拉高就好了。那就会很快造成这样一对矛盾：你在地价上越来越激进（这意味着你要卖更高的价钱才能获得预期利润率），但是到终端售价上你发现你涨价越来越困难。到某一个时刻、在某一个项目上，这样的情形会出现。
某种程度上，我认为前海桂湾的这块新宅地，建发给的价格已经逼近了极限。海晏府的价格大体上就是区域的天花板——一方面是因为它打折了，另一方面深圳湾罩住了所有楼盘的天花板。同一区域的地块、产品限制条件都差不多，你不可能好到天上去。考虑到海晏府的折后价是大约13万/平米，按照这个实价，建发面临的实际地售比已经去到了74%，风险已经比较高了。售价想超越海晏府再往上爬，就需要认真考虑，最终端的买家到时候是不是也会买账，或者要接受较低的去化率。
这的底层就是需求的天花板制约，不再是往昔的行情了，开发商也不能再拿着旧日的思维来套用。价格一旦被发现，抢地王便未必再是一门个好生意，你很难再拿到萧条期的价格。
我们下面来看看6.25出让的宝中北街坊这块地，会出现一个怎样的结果，我预期它也会比观潮府实现更高的楼面地价，这个背后的原因也是一样，观潮府是先吃了螃蟹（而且是深圳最先吃了螃蟹）的人，它当时冒了险，得到了比后来者更大的奖赏。当然，这是马后炮看当时了，我们现在说华润当时捡了大便宜，是因为那时的市场“无人问津”。
让我们看看到时会发生什么。
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