出险房企集体“闯关”

来源：丁祖昱评楼市

2026年，出险房企债务重组进入集中落地期。

今年下半年以来，宝龙地产、花样年、龙光集团先后完成境外债务重组，一大批企业的债务风险得到有序化解。

硬币总有两面。

在重组闯关捷报频传的同时，另一组现象同样值得警惕：旭辉、奥园在重组落地后再度出现了二次违约；还有碧桂园、融创、远洋等重组成功企业又新增逾期债务。

这轮行业化债即将进入收尾阶段，而那些出现二次违约或新增逾期债务的出险房企究竟还差哪一步？

2026年以来，企业化债不断迎来突破性进展。

8月21日，龙光集团发布公告，境外整体债务重组计划已生效。境内外重组完成后，企业将继续做好稳经营、保交房工作。

龙光并非今年第一家闯关成功的出险房企。

7月30日，花样年控股境外债务重组正式落地生效。花样年的“自救”几乎贯穿了行业债务重组整个时间线，自2021年10月一笔2.05亿美元票据违约，花样年自此开启了一场漫长且曲折的自救。历时五年，规模约40.18亿美元境外债务的重组，终于走完了全部法定流程。

在此之前的6月下旬，宝龙地产境外债重组落地，此前境内6笔约43.36亿元债券重组方案也于年初通过。

更早之前的6月17日中骏集团控股发布公告，境外债务重组计划已获香港高等法院认许，23.88亿美元境外债务重组正式生效。债权人投票同意率高达99%，远超法定标准。

一家接一家地闯关成功给市场打了一剂强心针，说明债权人与司法体系对出险房企的重组已不再观望。未来会有更多出险房企循着同一条路径完成重组，重新获得正常经营的机会。

另外，路劲、合景泰富等企业的境外债重组协议基本已获得高比例债权人赞成，债务重组正朝“终点线”冲刺。

8月19日，路劲发布公告，持有现有票据及现有永续证券本金总额逾75%的持有人已加入重组支持协议。这标志着成功推进实施重组的一个重要里程碑。

稍早的8月10日，合景泰富披露占对应债务本金总额约74.17%的持有人已加入或同意加入重组支持协议，距法院批准门槛仅一步之遥。本次重组覆盖其约为48.33亿美元境外债务。

本轮债务重组落地提速背后有一个关键信号：经过数年僵持，债权人信心正在回笼，同时也不再倾向于继续拖延，“互相让步换确定性”成了双方共同的选择。

重组“成功”只是了结了旧账，账面出清不等于现金回血。重组落地之后，企业能不能真正站稳，才是更大的考验。

以花样年为例，虽然境外债务重组成功，但还要面对的是截至6月5日境内139.9亿元到期未清偿债务，以及2025年仅7.88亿元合约销售额，经营压力依旧较大。

龙光集团境外整体债务重组计划落地，但截至2026年7月31日未能如期偿还债务合计416亿元。

除此之外，一些重组成功房企还面临“二次违约”的情况。

典型如中国奥园，自2024年3月首次境外重组完成后，企业在2026年5月宣布未能支付三笔美元优先票据的到期利息，构成违约并触发交叉违约并全面暂停境外债偿付，同时启动新一轮重组。

另外还有一部分企业的新债还在不断生成。碧桂园很典型，1-6月合并范围违约债务累计净新增107.52亿元，本金利息逾期、涉诉、交叉违约交织。

重组成功之后二次违约和新增债务逾期仍然频频发生，本质上在于重组方案赖以成立的若干前提假设，在后续经营环境中未能兑现。也就是说，重组只是推迟而不是造血，化债成败的根本在于经营实质修复。

从化债的完整链条来看，当前仍缺少从债务削减向经营造血过渡的关键环节。

其一，销售端企稳是所有重组方案偿付安排的共同前提，若市场未能修复，削减的债务仅是被推迟而非被消化。

其二，出险房企普遍持有存量资产但难以按合理价格出清，化债进入下半场后，亟需形成支持存量资产折价出清的市场环境。

其三，境内债权人分散博弈导致处置效率低下，化债机制有必要从个案协商逐步升级为具备统一规则的行业出清安排。

2026年房企债务重组落地提速释放积极信号，加之年内债务到期压力也有所减弱，叠加一系列政策引导，房企回归正常经营轨道的环境支撑也更加稳固，行业最困难的时候已经过去。

债务重组成功并非一劳永逸，为避免二次违约等情况出现，出险房企还需在经营层面取得实质修复。销售回款与资产流动性的恢复，决定了出险房企能否由阶段性脱困转向持续经营，也是衡量本轮房地产行业风险化解成效的关键。