你敢信吗？深圳同一套房，3个多月的时间差，成交价竟然相差315万。
南山后海太古城北区一套建面约176㎡的法拍房，今年5月底首次拍卖，成交价约2716万，后续买家悔拍，180万保证金被没收，房源于9月初进行重新一拍，成交价2401万。
▲图源：京东拍卖平台
但同一个小区，还有另一套房，悔拍后重新上架，价格反而比第一次高出近百万。
南山同一套法拍房
晚买3个月便宜315万
在聊这笔300多万的价差前，我们先来聊聊这套法拍房的背景。
这是宝能地产被法拍的太古城北区17套房源之一，这批法拍源于广州一家资管公司和宝能旗下企业、姚振华的金融合同纠纷，后者被裁定偿还约1.73亿本金和利息。截至目前，这17套房源已成交，总成交价约1.88亿。
插一句题外话，这几年开发商自持的深圳房产批量法拍的例子不少，宝能城、半岛城邦、太古城北区……曾经风光无限的房企，现在也焦头烂额。
从房源的不动产登记信息来看，这套176㎡房源2011年登记价仅约33.3万，和如今的市场成交价早已不在一个量级。而今年两次交易，热度都非常高：
5月底首次拍卖，吸引24人报名、竞价64轮，最终成交价2716万，后续买家选择悔拍，180万保证金被没收；
9月初重新开拍，依旧有18人报名、竞价57轮，最终成交总价2401万。
短短三个半月，同一套房，晚买的人直接省下315万。
很多人看到这组数据，会觉得“等等党”赢了，但如果只看这一个案例，很容易误判市场。
因为在同一批法拍房中，还有一套反向走势的房源：太古城北区G12A/12B、总建面约156㎡双拼房。
这套房源同样经历首轮买家悔拍，5月首拍成交2023万，二次重拍成交价达到2119万。相隔一个半月，晚买的人反而多花了96万。
一套省下315万、另一套多花96万，单看这两组成交，都很难得出“豪宅破价”或“深圳房价反弹”这样的简单结论。
但在普通二手市场上，我们发现，确实有一些微妙的变化正在发生。
市场微妙转向了？
买家加速进场，有业主试探性涨价
过去很长一段时间，“降价促成交”是深圳楼市的主流，但828新政落地后，市场情绪正在发生肉眼可见的改变。
先给结论：从数据来看，买房人加快进场、业主开始调价、连二手房成交价也在回升。
深圳乐有家研究中心数据显示，9月1日至8日，深圳二手房带看成交转化率为4.87%，较8月的4.48%上升0.39个百分点，为近一年的新高。
这个数据的走高，意味着买房人不只是“看房”，而是真正走到买房签约这一步。
贝壳研究院的数据，也在印证同样的趋势。9月1-13日贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长22%。无论是新房还是二手房，整体成交活跃度，正在稳步修复。
买方情绪回暖的同时，业主信心也在持续恢复，最直观的体现是他们开始试探性调价了。
据乐有家监测，今年8月，深圳执行过调价动作的二手房业主中，选择调涨的占比升至31.4%，较前一个月高出6个百分点；调跌占比则较7月的高位明显回落。
乐有家认为，学区置业需求集中释放，叠加40年房贷新政落地降低月供压力等，市场及政策暖风传导，部分核心片区的业主从“急售让价”转向“试探性调涨”。
一位深耕深圳豪宅市场的中介透露，最近一位业主给他的房子报价2550万，而该小区同户型近期成交价在2100万左右，业主称要“寻找有缘人”。
二手房成交价也在向上，8.28新政落地后，当周（8.24-8.30）房价开始出现回升，持续2周，累计涨幅3%，趋势向好。
但买房人也别急着焦虑。
乐有家指出，接近七成的调价业主仍然在降价。“以价换量”依然是市场主流，买方占据主动权的格局并未逆转。
在这种情况下，你会考虑继续当“等等党”，还是进场买房？
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