今日（9月16日），保利南山粤海T204-0153（暂定名）地块项目迎来关键节点——总平面图正式对外公示。
项目用地位于南山区粤海街道海云路与海天二路交叉口东北角，自地块出让以来便备受市场关注。根据公示的总平面图，项目规划由五个单元组成，将提供200套住宅。
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地价刷新深圳单价地王
T204-0153地块的出让过程堪称2026年深圳土地市场最具标志性的事件之一。
2026年6月5日，该地块正式出让，吸引了保利、华润、中海、招商、建发、越秀共6家头部央国企参与竞拍。经过近一个半小时、共计291轮的激烈竞价，保利置业最终以57.72亿元的总价竞得，成交楼面价约108680元/平方米，溢价率高达150.74%，一举刷新深圳涉宅用地楼面单价历史纪录。
T204-0153地块的核心价值，在于其低密属性和地段禀赋。
地块土地面积14116.04平方米，规划建筑面积53110平方米，容积率仅2.9，建筑限高小于100米，土地用途为二类居住用地，产权70年。
在建筑以高密度著称的科技园核心区，容积率2.9几乎是“奢侈”的存在。该地块是科技园片区近十年来首度公开出让的低密纯居住用地，稀缺性不言而喻。
具体规划建筑面积构成如下：住宅49000平方米，商业1500平方米（允许分割转让），物业服务用房110平方米（产权归全体业主共有），以及街道长者服务站1000平方米、文化活动室1000平方米、托育机构500平方米（建成后无偿移交政府）。
此外，地块涉及地铁2号线安全保护区，竞得人须在办理相关报建许可前取得轨道建设运营单位的书面同意。项目须自签订出让合同之日起1年内开工、4年内竣工，落实“交房即发证”政策。
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地处南山科技园，产业与生活配套兼备
T204-0153地块所处的粤海街道，被坊间称为深圳“最牛街道”和“宇宙第一街道”。地块一路之隔即为百度国际大厦、深圳市软件产业基地等产业地标，正处于深圳科创心脏的腹地。
交通方面，地块邻近地铁13号线和2号线（8号线），距离科苑地铁站仅约0.6公里，多条公交线路环绕，出行便捷。
教育与医疗资源方面，地块3公里范围内聚集了多所学校、三甲医院和购物中心，包括南山外国语学校、协和深圳医院等，周边生活氛围浓厚，配套完善。
从片区对标来看，地块南侧1.6公里处的深圳湾澐玺项目，2026年南区加推备案均价约17.65万元/平方米；中海·深湾玖序备案均价约13.3-16万元/平方米。
而周边二手房方面，粤海街道及深圳湾片区标杆小区挂牌价普遍在12万-16.8万元/平方米之间，存在一定的价格倒挂空间。
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预计产品为200㎡以上的大户型？
尽管总平面图的具体楼栋布局和户型分布有待官方附件进一步呈现，但从公开招标信息中可以捕捉到产品方向的重要信号。
2026年8月11日，该项目发布了“200平层及300高厅户型样板间室内精装修设计”的招标公告。
据此可以初步判断，保利南山粤海项目的主力产品将锁定200平方米级别的大平层，以及300平方米级别的高厅户型，定位高端改善市场。（具体以开发商信息为准）
结合地块容积率仅2.9、限高100米的规划条件，未来产品极有可能被打造成低密小高层或板式住宅，在科技园核心区形成差异化的产品竞争力。
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科技园“补缺”之作，定价备受关注
科技园片区多年来几乎没有新增住宅供应，片区内高新产业人群的改善置业需求长期被压抑。
保利南山粤海项目的入市，被市场视为对该片区高端住宅供应的一次重要“补缺”。
不过，约10.87万元/平方米的楼面地价意味着项目未来的售价需要达到较高水平才能覆盖成本。
市场普遍关注该项目的最终定价策略。以深圳湾澐玺备案均价17.65万元/平作为参考锚点，结合保利在产品力上的品牌溢价，该项目未来的市场表现值得持续关注。
粤公网安备 44030402000760号
