约6.45万/㎡起！楼龄20+、香蜜湖还有一手房卖？会是捡漏吗？

“香蜜湖2000年的房子还有存货？”

前两天，小伙伴在工作群甩出了一张海报，是香蜜湖片区的9套房源在出售（1套已售出），标题显示“俊安苑、香珠花园、荔林苑臻席热销中”。

这3个小区的建成年份都是在2000年左右，如今楼龄已有20多年。其中，深圳房地产信息平台显示，俊安苑2栋15C属于“未售”的一手房，其余8套为农科集团持有的二手房。

不仅我们好奇，好些买房人也好奇，20 多年的老小区，为什么还有一手房源拿出来对外销售。

香蜜湖9套房源“上架”

根据深业集团官网发布的公告，今年3月集团拟对名下部分存量资源性资产进行公开销售，其中包括子公司农科集团名下的俊安苑、香珠花园5套房源。

▲俊安苑位置 | 图源深业集团官网

据了解，这5套房源周边配套成熟，近双地铁（2号线侨香站/7号线农林站），周边分布有深圳高级中学（中心校区、南校区），是福田热门的学区板块。这批房源早年属于单位自用物业，其中香珠花园标的为复式户型，过去长期用作员工宿舍。

▲香珠花园房源户内照片 | 图源深业集团

除了俊安苑已成交的建面约123.69㎡房源学位被锁定至2029年外，其余房源学位均未锁定，对于有学区需求的家庭来说，这是一个关键看点。

除俊安苑、香珠花园这 5 套，荔林苑另外 4 套房在深圳联合产权交易所同步挂牌，建面约 79-101㎡，挂牌底价区间 602-724 万。

俊安苑和香珠花园剩余4套房源于今年8月底发布了销售方案，以竞价的方式向社会出售，竞买日安排在9月15日，价高者得。距离竞价截止过去近一个月，相关推广信息仍在流转，说明这几套房源并没有成功成交。

地段属于香蜜湖核心、自带深高学区，为什么放出来之后遇冷？

是太贵了吗？

单价6.45万/㎡起，是捡漏吗？

我们横向对比片区二手房市场价格，行舟深房数据显示，香珠花园今年成交价格分化明显，单价区间在6.84-12.37万/㎡；俊安苑今年成交并不活跃，仅录得2套成交，单价在10.78万-11.07万/㎡。

而这次农科挂牌标的价格——香珠花园建面约207.82㎡，销售底价为1340.44万，单价约6.45万/㎡；俊安苑建面约168.32㎡，销售底价约1974.39万，单价约11.73万/㎡。

▲俊安苑 | 深圳买房计划 摄

单看纸面单价，香珠花园的报价甚至低于小区成交价的下限，俊安苑标的单价基本和小区二手行情持平。但真正有意向的买房人不可能只盯着单价，一方面，挂牌房源户型偏大，总价门槛高，普通改善家庭很难承接；另一方面，除俊安苑那套一手房源之外，剩下 4 套属于公司产权二手房，交易或会产生额外税费，这是一笔不能忽略的购房成本。

有意思的是，这批房源的定价，在片区里处于一个尴尬的位置，既拼不过板块内次新房的产品力，也比不过旁边的 “老破大”。

香蜜湖路以西的板块，楼龄最新的深业中城今年住宅成交价在16.15-19.36万/㎡。而楼龄30+的龙溪花园就在俊安苑西侧，今年成交价在12.08-13.54万/㎡。

▲龙溪花园

放在整个香蜜湖农科中心来看，这批挂牌房源楼龄超过 20 年，都是早年建成的电梯住宅，户型设计、社区硬件方面有局限性；据了解，香珠花园房源室内做了格局改变，如果要自住，买家恐怕还要投入一笔钱进行翻新改造。

同时，竞价模式也会带来变量，挂牌底价不等于最终成交价。只要有多名意向买家报名，最终成交价会向上浮动，进一步压缩 “价差空间”。