仲量联行：市场供需博弈持续，升级搬迁需求保持活跃

仲量联行2026年第三季度深圳办公楼市场回顾与展望

来源：仲量联行

2026年10月13日，深圳——2026年第三季度，深圳甲级办公楼市场延续调整态势。经历前期租金持续回调后，市场供需双方的租赁与定价策略有所转变：部分业主开始寻求租金水平与去化速度之间的平衡，而企业则更加注重存量租约优化及办公成本控制。与此同时，甲级办公楼租金竞争力的持续提升，吸引部分企业在成本可控的前提下实现办公空间升级，为市场去化提供了重要支撑。

市场需求表现

三季度，深圳甲级办公楼市场租赁需求整体保持平稳，企业租赁策略进一步向存量空间优化倾斜。受租金下行预期影响，部分有新增需求的企业选择延后租赁决策以争取更有利的租赁条件；现有租户则通过续租、租约重组及面积调整来优化办公成本。本季度续租及租约重组成交笔数占比较上季度及去年同期均有明显上升，反映企业租赁决策趋于审慎。

与此同时，随着甲级办公楼与其他办公物业的租金价差持续收窄，优质楼宇凭借其在办公品质、配套设施及运营服务等方面的优势，吸引部分企业把握租金调整窗口期，实现办公空间升级。三季度市场监测数据显示，在全市甲级办公楼租赁成交面积中，约四成来自升级搬迁需求。在新增扩张需求相对有限的背景下，成本驱动型升级搬迁已成为重要的需求来源，有效支撑了存量面积的去化。

从行业表现来看，科技互联网行业继续主导市场租赁活动，三季度租赁成交面积占比超过45%。其中，人工智能应用、智能终端设备、半导体及芯片设计等细分领域表现相对活跃，企业业务拓展及办公升级共同带动租赁需求。传统金融业需求保持稳定，但扩张步伐仍较审慎，成交主要集中于1,000平方米以下的中小面积段。

市场供应与租金

三季度，深圳甲级办公楼市场仅有一个位于南山区的总部自用项目入市，新增供应面积约25万平方米。受总部自用吸纳以及前海等新兴商务区存量空置面积的持续去化带动，全市空置率进一步回落。截至三季度末，深圳甲级办公楼空置率录得24.2%，环比下降0.7个百分点。

租金方面，经历前期持续调整后，业主定价策略逐步分化。部分财务状况稳健、具备专业运营能力的业主认为当前租金已处于相对低位，随着项目去化改善，其进一步降价的意愿有所减弱，转而更加注重租金水平与出租率的长期平衡。相比之下，部分规模较小、缺乏专业运营经验的业主仍面临较大的去化压力。随着租赁需求逐步向优质新项目及精装修产品集中，此类业主更倾向于通过租金让利以期提升竞争力。

三季度，全市甲级办公楼租金环比下降1.5%，跌幅与上季度大致持平，延续温和下行走势。尽管租金走势相对平稳，但业主运营能力及资产持有策略的差异，正成为影响项目租金韧性与去化表现的重要因素。

仲量联行华南区董事总经理李文杰表示：“深圳科技产业的发展周期与办公楼市场周期正呈现更紧密的联动关系，科技创新与产业升级有望成为推动市场修复的重要动力。在产业需求逐步演变、市场供需关系持续调整的背景下，业主也开始重新审视资产经营策略。部分运营能力较强的业主更加注重长期资产收益与出租率的平衡。这一转变已在部分优质项目中初见成效，灵活的租赁策略与精细化运营正逐步改善其出租表现。”

市场展望

展望四季度，宏观政策持续加大逆周期调节力度，强调存量政策加力增效与增量政策接续发力，有望进一步提振市场主体信心。随着“十五五” 规划相关支持政策的逐步落地，科技创新、技术改造及先进制造业有望成为重要投资方向，为深圳办公楼市场培育潜在增量需求。

人工智能、半导体及高端制造等产业的持续发展，有望逐步释放研发、运营及产业链企业的办公需求。同时，甲级与非甲级办公物业的租金价差持续收窄，将进一步提升优质空间的吸引力，预计升级搬迁需求仍将是市场吸纳的重要支撑。不过，在企业扩张意愿仍较审慎的背景下，产业增长向实际租赁需求的转化仍需时间。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽表示：“深圳科技创新与先进制造业的发展，正推动办公楼需求向更加专业化、多元化的方向演变。科技企业在关注产业生态、人才资源及综合租赁成本的同时，对空间灵活性、研发办公功能适配及物业服务能力也提出了更高要求。未来，能够围绕企业实际需求，在产业协同、空间适配及专业运营方面形成差异化优势的楼宇，将更有机会承接产业升级带来的增量需求。” 

供应端方面，2026年下半年部分项目延期入市，为存量空置面积去化创造了阶段性窗口。然而，预计2027年仍将迎来近年来的供应高峰，新增供应集中释放将加剧市场竞争，并对全市空置率形成压力。

综合来看，深圳办公楼市场未来的修复或将呈现更明显的“K型”特征。具备核心区位优势、优质租户基础、卓越楼宇品质及专业运营能力的项目，有望凭借较强的租户黏性与资产竞争力，保持相对稳健的出租表现及租金韧性；同时，受益于产业集聚及新兴需求增长的优质项目，也有望率先迎来去化改善。相比之下，区位、产品及运营竞争力相对薄弱的物业，仍将面临较大的去化及租金下行压力。不同片区及项目间的市场表现或将进一步分化，全市整体租金仍将承压下行。

注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。

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