“笋盘消化得太快了。”放在半年前，这话没人信，但眼下，深圳几个核心片区的二手房确实在悄悄起变化。
9月深圳二手住宅成交均价5.83万元/㎡，环比上涨1%，结束了连续两个月的回落。
数字看着不大，但结构性的变化值得细看——涨的是哪些房子，为什么涨了？
01
蛇口爱榕园：
旧改提速，价格从7字头涨到了9万多
先说一个挺让人意外的案例。
蛇口爱榕园，楼龄三十多年的老小区，今年7月一套82㎡的法拍房，起拍价463万，10个人报名抢，经过39轮出价，最终约707万落槌，折合单价8.6万/㎡。
要知道，同户型去年8月拍卖才588万，不到一年涨了119万。更让人吃惊的是，这套法拍房的价格甚至比小区6月份628万的二手房成交价还高出79万。
法拍房卖得比市场价还贵，这在小区的历史上不多见。
而二手房市场，这个盘这几个月的表现更为亮眼，7月份的该小区的成交价还是在8字头，而到了8月份后，价格已经涨到了9万多一平。
为什么？说白了就两个字：旧改。
爱榕园的位置没得挑，后海大道边上，2号线、9号线、12号线三地铁环绕，旁边就是育才二中。
但真正让买家下决心的，是旧改推进的速度。
2024年11月立项，2025年5月草案公示，2026年6月新规划出炉，容积率从5.7直接砍到2.9，保障房指标清零，未来要打造成纯商品房的低密社区。
这个速度在深圳旧改里确实少见。很多项目拖了七八年连规划都没批下来，爱榕园两年不到就走完了关键流程。
目前该小区在贝壳的挂盘价多数在9万/平以上，有业主已经挂到了12万+；挂盘量也很少，贝壳上目前仅10多套房源，“很多业主不卖了，等着拆迁。”
现在这个小区是买家在赌，业主也在赌。
02
华侨城：从“跌麻了”到慢慢站稳
相比爱榕园的“一夜翻身”，华侨城的回暖更像是慢慢喘过一口气。
今年上半年，华侨城片区的成交其实挺活跃的。
香山里、香山美墅、天鹅堡、纯水岸都有成交，总价跨度从一千多万到过亿，1500万到2000万这个区间走得最快，单价集中在9到11万。
几个标志性小区的价格，基本止住了之前的跌势。
天鹅湖花园三期，最新成交了一套123平户型，总价在1566万，同户型年初法拍房压到1315万，现在涨了200万+。
香山美墅云颂176㎡四房，稳定在1880万到1890万区间，暂时企稳。
香山里花园二期151㎡户型，最新成交1290万，而同户型年初的成交价在1250万到1265万之间，小幅回升。
最让人关注的还是别墅市场。国庆期间，纯水岸一套553㎡独栋别墅成交，业主原本叫价3.3亿，最后2.6亿成交，虽然买家砍掉了7000万，但这套房的成交单价算下来依然超47万一平。
据业内消息，虽然砍价幅度不小，但这已经是今年华侨城成交的第五套独栋别墅了。
纯水岸整个小区独栋别墅只有48套，稀缺性摆在那里，只要价格谈得拢，成交速度并不慢。
华侨城这波回暖，有一个容易被忽略的逻辑：深圳湾超总持续建设，大量高收入企业高管和产业新贵需要解决居住问题，但超总本身的住宅供给极其有限，通勤方便的华侨城自然成了外溢的核心承接区。
03
香蜜湖：老牌豪宅区，价格还是硬
如果说华侨城是慢慢回暖，香蜜湖有些小区就是压根没怎么跌过。
深业中城，香蜜湖的次新标杆，前不久一套205㎡户型成交价4100万，单价冲上20.1万/㎡，首次突破20万大关。185㎡户型也成交了一套，总价3600万左右，单价接近20万。同户型年初还在3500万上下，现在涨了大约100万。
这个小区自开盘后就没跌过，到现在涨幅约45%，超过深圳同期99%的楼盘。
香域中央楼龄已经超过20年，成交价照样站上18万+/㎡。
最近（9月11日）成交一套169㎡四房，总价3266万，而6月份同户型才3005万，两个月涨了接200多万。（户型朝向存在差异，会导致价格也不一样）
港中旅花园本月连着成交4套，117㎡带车位成交1800万，相比年初小幅上升。
香蜜湖一号就更不用说了，330㎡大平层成交6800万，单价20.6万/㎡。作为楼龄20年以上的小区，能卖到这个价，深圳找不出几个。
成交量也在放大。
据@深圳淘房志消息称，9月份不到半个月，香蜜湖片区就成交了40多套，有中介预计全月可能冲到100套。
今年1到8月，片区月均成交60到80套，比去年同期的40到60套明显上了一个台阶。
04
深圳湾：双拼房“咸鱼翻身”了
深圳湾这一轮最有意思的故事，不是单证豪宅，而是双拼房。
什么是双拼房？
简单说就是把两套小户型拼成一套大户型，早年开发商为了绕开“90/70”政策搞出来的。买这种房子需要两个购房名额，一度被市场嫌弃，价格比同小区的单证房便宜一大截。
但2023年“双证合一”之后，双拼房的价值被重新发现了。
三湘海尚是深圳湾双拼房最集中的小区，双拼占比超过70%。
今年7月一套148㎡的成交价约2283万，单价超15万/㎡；而2022年同户型才1950万左右，四年涨了330多万。
据了解，该小区一年成交了10套双拼房，比前两年的总和还多。
卓越维港北区176㎡高楼层大四房，今年7月成交价3700万，超过了2021年3500万和2024年3650万的峰值，单价约21万/㎡。
背后的逻辑不复杂。以前单证房比双拼房贵上千万，现在双拼房南北通透、居住体验甚至优于不少单证产品，价差在快速收窄。“双证合一”把双拼房从政策折价里放了出来，市场在重新定价。
单证房这边回暖速度也不慢。
恒裕滨城二期83㎡户型，今年1月1650万，7月直接涨了310万；228㎡户型从1月的5600万涨到6月的近6000万。
05
一个不能忽视的变化：谁在买？
看完这几个片区，有一个共同点值得单独拎出来说。
过去深圳豪宅的买家，大多是制造业老板、地产商、贸易起家的传统富人。但今年以来，客群结构在明显变化。
多位中介和业内人士都提到，深圳千万级豪宅的买家，越来越多来自芯片、人工智能、半导体、智能制造等科创产业。他们中不少是创业者或企业高管，年龄集中在30到45岁，甚至出现了90后买家。
这些人的购房方式和传统富人很不一样。看房频次少、决策周期短。
并全款比例高，不太纠结利率和贷款年限。他们更看重“科技+生态”的居住环境，对圈层的纯粹性也有自己的要求。
第一太平戴维斯的数据显示，90后购房者在深圳千万级豪宅市场中的占比已经达到约三成，部分一手顶豪项目甚至接近七成。
简单说，深圳这轮豪宅行情背后，有相当一部分是新兴产业的造富效应在推动。
这也解释了为什么香蜜湖、深圳湾、华侨城这些核心区域的高端房源能率先企稳——买家的购买力来源，跟传统行业不太一样。
目前价格上涨，集中在核心区、有稀缺资源的房源上。
深圳整体市场也在这股力量带动下有所回暖。9月一二手商品房合计网签9160套，环比上涨4.3%；二手住宅网签4455套，环比上涨4.2%。议价空间收窄，购房者决策周期从143天缩短到125天。
但话说回来，这并不意味着深圳楼市“普涨”了。八卦岭的老破小还在跌，龙岗、坪山不少片区的价格依然在磨底。
核心区和外围的分化在加大，好房子和普通房子的走势完全是两条线。
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