现在的市场，说热不算大热，说冷也不算冷！
乐有家研究中心发布了2026年9月深圳二手房成交榜单，还有国庆后第一周的门店数据。
深圳的买房需求没消失，只是大家出手更挑了。刚需盘走量，高端盘走价，学qu房和成熟小区稳扎稳打。
01
最高降价164万！
皇岗口岸旁小区成交爆发
10月12日，深圳有一件大事件，就是新皇岗口岸正式通车！
崭新敞亮的安检大楼，“一地两检”，首个实现“一次排队解决两道关口”的深港口岸，那个“大眼睛”也成为新网红打卡点。
新皇岗口岸还没开通，就已经催热了周边的二手房交易与租赁市场。
据深圳乐有家门店成交数据，9月全市二手楼盘成交第一名，是宝安桃源居，单月卖出24套，均价3.4万/㎡。
这个盘是深圳刚需大盘的代表，体量大、社区成熟、总价相对友好，一直都是走量型选手。24套的成绩放在当前市场环境下，含金量不低。
紧随其后的是福田皇御苑，22套，均价5.2万/㎡。
截图来源：乐有家
皇御苑这次冲到第二名，和其他的刚需盘还不太一样。
它本身就在福田口岸附近，最近新皇岗口岸开通的利好落地，口岸周边的二手交易和租赁市场都明显热了起来。
看房的人多了，成交周期短了，业主心态也稳了。22套的成交量，就是最直接的证明。
借着这波利好，有业主为快速出手，不惜“割肉离场”。乐有家平台显示，近期降价的房源不少，降价幅度大部分在十几万到三十四万不等，但最高的降幅居然达到164万！
截图来源：乐有家
乐有家平台显示，皇御苑位于皇岗东福田滨河路与福田南路交汇处，其A区落成于2001年，至今已有25年楼龄，目前在售挂牌均价60639元/㎡，比高峰期回落不少。
对于经常往返深港的人来说，口岸周边的房子，通勤价值和租赁价值都摆在那里，热度自然容易起来。
02
9月卖得好的小区
都有这些特点
回顾上个月的成交情况，9月区域表现最活跃的，还得是龙岗。前20榜单里，龙岗独占7席，而且大多是刚需大盘。
低单价、大社区、通勤成熟，这三个标签叠加在一起，就是龙岗承接首置和换房需求的底气。
对于预算有限、但又想在深圳安家的购房者来说，龙岗依然是绕不开的选择。虽然通勤距离可能远一点，但总价友好、社区成熟，住起来也踏实。
华润城。乐居摄
刚需盘在走量，高端盘也没闲着。
华润城润府9月成交15套，均价11.4万/㎡；润玺成交14套，均价13.7万/㎡。这两个盘领跑高端成交，说明核心地段、优质产品、品牌开发商，依然是高净值人群的心头好。
价格虽然高，但买的人心里清楚，这类资产的抗跌性和流通性，在深圳属于第一梯队。市场冷的时候，它们可能成交慢一点，但只要价格合适，还是有人接。
9月还有一个明显现象，就是学区房和成熟配套小区的成交热度很稳。
福田园岭新村：15套，均价5.7万/㎡；
福田梅林一村：15套，均价6.2万/㎡；
福田益田村：14套，均价5.2万/㎡；
南山桃源村：16套，均价4.7万/㎡。
这些小区有个共同特征：楼龄不新，但地段好、配套成熟、学位稳定。
买这些房子的人，很多是冲着孩子上学和日常生活便利去的。价格不算低，但成交一直很稳。教育，是家长永恒的话题。
罗湖方面，两个次新盘表现不错：
御龙天地，16套，均价6.3万/㎡；悦峰华府，17套，均价3.6万/㎡。
这两个盘持续活跃，说明罗湖的改善型和刚需型购买力都在释放。
尤其是悦峰华府，3.6万的均价在罗湖来说相当友好，吸引了不少预算有限、但又想留在市区的购房者。
次新小区，居住体验比老小区好，价格又比核心区新盘低，走量不奇怪。
03
热度能否延续？
还要看政策加码
看完9月榜单，再看国庆后的市场，热度确实在延续。
乐有家门店数据显示，上周日（10月11日），深圳二手看房量创下6月以来的单日最高值。
10月5日-11日这一周，二手带看量环比上涨25%，是今年4月中旬以来的高位；二手签约量环比上涨43%，创下5月中旬以来的第二高点，仅次于828新政当周。
节后积压的需求集中释放，这个逻辑很清晰。
国庆假期大家忙着出行、探亲，看房和签约的节奏暂时放缓。假期一结束，该看房的看房，该签约的签约，数据自然就冲上去了。
但要把这种热度稳住，单靠假期后的集中释放还不够。
“三瓜两枣”的贴息放在深圳房价面前，吸引力有限；现房细则即便没有落地，深圳现房的覆盖率也不小，再说，在深圳不买房是期房造成的吗？
刚需盘走量，高端盘走价，学区房和成熟配套小区稳扎稳打。节后市场热度回升，但能否持续，还要看后续政策面和整体经济环境的变化。
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