买惠州房算明白账 淘淘深圳14号线惠州段沿线盘！

临深置业还是那么火热，惠州因为深圳14号线将接驳而受到更多关注，那么置业惠州是不是一个明智的选择呢？牛浩思实地考察14号线惠州段项目，算算置业这里的各种成本，综合一下性价比。

惠州到深圳仅需1* 房价1万左右

先来算笔时间帐，从目前规划的线路来看，14号线坪山支线从福田到惠州南站总长约为60余公里，设计的运行速度同11号线一样为120km/*，旅行速度即算上停靠站时间时速约为60km/*或者稍快，也就是说从惠州南到福田中心区仅需要1个*左右。

接着来看看同样的时间乘坐现有其它线路的情况：

龙岗线全程运行约为68*，乘坐1*的距离相当于从双龙站到福田站；

罗宝线全程运行时间约为66*，乘坐1*相当于机场东到大剧院站；

环中线全程约为1个*；

这样一对比，是不是瞬间感觉从惠州南到深圳的心理距离缩短不少，老牛想说的是，作为上车型刚需，我们在置业选择上，最为关心的不应该是住所与工作所在地的距离，而是走这段距离所要花的时间。

对比完通勤时间，再看看房价，双龙站附近稍好点的二手房基本在4万左右，而14号线惠州段地铁周边新房1.5万，二手房1万甚至不到的价格是不是挺有吸引力的。

14号线惠州段3个站点 分别在哪？

惠州官方公布的14号线（惠州段）线路起于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路敷设至深惠边界，预计2017年底动工，2022年正式投入使用。

据惠州住建局答复，惠州段共设有三站，除惠州南站外另外两个站点暂未公布，老牛根据上一版规划，结合实地考察情况、站距等预估了站点位置（图中蓝色点），仅供大家参考，老牛此次项目考察部分主要还是集中在黄田站和惠州南站周边。

根据考察顺序，从惠州南站开始沿着地铁路线一路向西。

惠州南站南面靠山，即亚公顶森林公园，北朝一堆民房和部分待开发空地，周边基本没有紧邻的商品房项目，周边区域被规划定位为惠州市的一个窗口，属于惠阳政府重点打造的城市副中心，将成为城市发展的核心区域。

1）规划：周边3公里CBD商业区

惠州南站新城的开发建设规划，总面积约11.5平方公里。其中，在惠州南站附近的约3.25平方公里区域内规划了CBD商业区。

惠州南站新城起步区发展目标为：

一方面，以生产性服务业为主导，依托厦深铁路和地租优势，承接深圳商务办公、商务会议、国际商务酒店、广告设计、企业咨询、中小企业总部等生产性服务业，大力发展大都市区近郊旅游服务，供应链管理中心和电子商务后台服务中心；

另一方面，以环大亚湾新区制造业基础为依托，吸引中小企业总部及相关服务部门集聚发展，打造成为惠州南部生产性服务业和都市生活服务的环大亚湾新区服务中心。

亚公顶森林公园

2）交通：多条轨道汇聚 将成重要交通枢纽

厦深高铁、惠州6号线（接深圳14号线）、深惠城轨、惠阳-惠东城际等多条轨道都经过惠州南站。在远期设计中，惠州南站在地面上是大面积的广场，与一般城市火车站没有大的区别；地下则是3—4层的复杂立体交通系统，让众多交通线形成无缝对接。

下图为老版本规划，6号线走向更改后不通往大亚湾。

目前有12条公交线路到达惠州各区

3）周边新房：昶园 名苑星河湾 星河丹堤

上面提到惠州南站基本没有紧邻的商品房项目，不过在站台西侧直线距离1000米左右有个商品房较集中的区域，以中小型二手房项目为主，仅有昶园和名苑星河湾有新房在售。

【名苑星河湾】

目前三期在售，仅有A/C栋170-186平米的大户型房源，均价1万/平，剩余房源30套左右。

配套较全，西临淡澳河，南边为家路国际大酒店和裕华百货，距淡水第六小学、文化幼儿园不到500米。

【昶园】

目前推3栋房源，主力户型为123/129/139平3-5房，折后均价1.5-1.6万/平，今年8月可交房。

规划有6栋高层住宅，共有990户，容积率4.88较高，户型中规中矩，赠送较少，129为通透三房、139为通透四房。

物业由雅居乐物业管理，园林不大还算精致，车位1416个较充足，西面紧临淡澳河，与惠阳人民医院隔河相望，北面紧临瑞景居，南面紧临爱民东路，是目前距离惠州南站最近的项目，步行需要10-15*。

【星河丹堤】

昶园出来直接驱车前往这边的明星楼盘星河丹堤，关注的人比较多，列为重点考察项目，距离惠州南站约有两公里。

星河项目到哪围挡上都会印着星河所在，必定中心的几个大字，以至于总会让人有几分期待，比起上面提到几个盘，逼格确实要高不少。

整个项目规模达到250万平，依山傍水，建有高层住宅、别墅、洋房，配套星河COCO系集中商业和华南师大附属学校，从幼儿园到高中12年一站式，总户数达到9369户，万人大社区，车位充足，配有19686个，容积率仅1.8。

目前在售为天颂组团G团高层，98-160平米的3-6房户型，均价在1.6万左右，125平户型拓展率高，可以做到5房；还有N区别墅在售，主力户型建面为511-523㎡的小独栋别墅和560-700㎡大独栋别墅，折后600-700万/栋。

目前集中商业COCOGO还在建设中，体验中心附近只有个华润万家便利超市。

小区内有接驳巴士开往惠州南站和龙岗星河COCOPARK，周一到周五往返南站每*一班，周末半个*一班，到COCOPARK每天上午下午各有一班，方便业主出行和购物。

学校已经可以入读，不过据销售所说不接收插班生。

从1、2栋样板俯拍，可观山看水，小区有私家登山道通往亚公顶森林公园，不过看到的是黄湖，老牛质疑是否为死水湖，销售解释说只是施工又下雨导致湖面变黄。

整体来看，项目环境、档次、配套都比较吸引人，片区标杆，不过从价格上也有体现，1.6万的价格已经是片区*，公共交通还不太方便，离惠州南站距离稍远，无法步行前往，目前生活配套也较欠缺。

前期的入住率还不错，应该在50%以上。

另外要提醒的是惠州新房首套首付为三成，二套四成，收入流水需要达到月供的2.5倍，银行审查严格，假流水基本无法通过。

位置：人民路与爱民路交汇处

接着来到老牛预估的惠州段第二站，人民路与爱民路交汇处，与南站的直线距离2.6公里左右。

此处爱民路往西就没路可走了，折返往人民路北上去白云路。

人民路

白云路上看到惠阳地标，*高楼诚杰壹中心253米，也是惠州*超甲级写字楼。

位置：白云路与内环路交汇处

沿着白云路继续往西，在与内环路交汇处是老牛预估的第二个站点，仅供参考，距离惠州段上一个站点直线距离约为3.2公里，周边千米范围内商品房较多，待建空地也不少。

1）位置：黄田幼儿园附近

最后到达深惠交界处，深圳的14号线最后一个站黄田站，规划位置在黄田幼儿园和坑梓比亚迪路口的深汕路上，近东部公交基地，周边以空地和工厂为主，深圳界内无商品房项目，南面有大量空地，东南部有五月花、德洲城等多个项目集中，属于深惠示范合作区域，也是此次考察的重点区域之一。

2）生活配套：日常生活都能满足 大型商业在建

生活配套来说，各小区基本都有沿街商业，以入住率较高的德州城为例，沿街商铺开有华润万家便利超市、苏宁易购、银行、粮油店、服装店、蔬菜店等日常生活所需的物品基本能满足，况且位于德州城东侧的大中华幸福城项目已经开工，除住宅外，据说会有大型商业配套以及酒店、会所，刚好弥补区域内务大型商业配套。

另外德州城西面的南边灶安置小区即将交房，小区规模较大，拥有20余栋高层，会使得片区人气进一步提升。

大中华幸福城项目

右侧为南边灶安置小区

3）周边楼盘：1千米有鹏惠花园和五月花

这个区域理论上来说算不上真正的地铁物业，距离规划站点黄田站最近的鹏惠花园和五月花都有1000余米，南面的德州城、聚泰、锦绣1号就更甚，不过现有10来个规模不小的项目聚集于此，规模效应，比较有生活氛围，后期商业也容易成型。

4）交易：二手房6成首付=新房3成首付？

惠州区域甚至可以说临深二手房交易活跃度都不高，同小区的新房价格比二手房价格高出不少，仍然以德州城为例，在售五期的新房78/88平带精装1.7万，毛坯1.6万，而二手房价格在9-10K左右，评估价则只有5500，也就是说惠州二手房普遍需要6成首付，新房首套虽然只要三成，但三成所需的首付基本等于二手房6成，前面也提到过，惠州银行对流水要求严格，收入必须达到月供的2.5倍，假流水一般无法通过审批。

租金方面，两房在1300左右，三房在1500-1800间，租客基本来自坪山大工业区。

德州城

聚泰启程

爱琴海

五月花

鹏惠花园

14号线是马书记东进战略交通先行非常重要的一条线路，对东部交通和发展具有划时代的意义。14号线快线的延伸将彻底颠覆原有的“区位”概念，拓展人们的生活空间，拓宽就业、居住、休闲的范围，不再需要在工作和居住中过份权衡利弊远近，可将工作和生活的空间分别对待。

同时，在深圳房价高企的当下，惠州段沿线一万出头的新房及一万甚至不到的二手房价格会是刚需上车不错的机会。

（老牛温馨提示：以上站点均为规划或预估，最终线路在开工前都有可能变动，所以仅供参考和讨论。）