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【老牛评楼】350-400万地铁口3楼盘 自住和投资如何选?

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2016.08.22 14:10:02
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有网友问老牛,星河智荟、融湖中心城和英郡年华·时光里,哪个项目更适合自主,5-8年后转手的话又该选哪个?


跟大家分享一下老牛的看法:



星河智荟


位于横岗片区,龙岗大道与横坪路交汇处东北侧,目前在售的是C座134平的四房和D的89平的三房,精装交楼,赠送较少,均价4.4w左右。项目集住宅、商业、公寓、写字楼等于一体的城市综合体项目。由6栋高层形成半围合式布局,体量和花园较小。而星河智荟的品质和物管是三个项目中*的。




距离地铁3号线永湖地铁站大约600米,项目西面是龙岗大道、南面是横坪路,自驾较为方便,大约五*车程可以衔接水官高速。公共交通目前只有3号线可以通往市区,规划地铁14号线四联站可能会在红棉四路与坳背路交汇处设站,距离项目超过一公里,步行可能需要15*左右。但是临近龙岗大道、横坪路和厦深高铁同时给住户带来了噪音和空气污染的影响。




目前周边除了银海综合市场外,缺乏生活配套。而项目自带有2万平米的商业配套,星河的商业一向都是做的比较好的,但目前还不清楚会引进什么品牌进驻,3公里外已经有龙岗星河cocopark了,所以项目自带的2万平商业定位应该是以社区为主。



目前项目四周均为民房或工厂,居住氛围受到影响。据透露,星河地产除了星河智荟这块地外,在周边星河地产还拿下了两个地块和一个意向合作地块。已确定拿下的是,龙岗大道与横坪路交汇处西南侧的保安村项目,一期占地面积约3.1万平,预计明年将会入市;另外一块拿下的地块是与星河智荟隔着梧桐山河相邻的银河储备用地地块,需要注意的是,个人觉得要等个五年以上才能入市。





融湖中心城


位于平湖片区,平吉大道与平龙路交汇处西侧。融湖中心城二期主推88平三房和88平四房,精装交楼,户型赠送是三个项目中*的。二期在8月13日已经开盘,整体均价在4.1w左右,88平的四房,价格在4.2左右。项目总占地面积约23万平,规划共分为五期建设,体量较大。二期由五栋高层组成,围绕项目自带的信德学校而建,二期花园较小。




二期西侧临近主干道平湖西路,由项目到清平高速大概5-8*车程,自驾较为便捷。而通往市区的公共交通,目前较为缺乏,地铁10号线预计将在2020年通车,二期距离平湖西站大约500米。除了地铁外,从小路穿过涵洞到平湖火车站大概也就5*路程,平湖火车站目前设备已经安装完毕,预计将在近期投入使用,届时就能乘坐和谐号通往罗湖和广州。除了地铁10号线外,规划地铁18号线,目前规划了一个站点在平龙路,距离一期不远,如果按目前规划设站,融湖中心城将会是双地铁口项目。




整个平湖片区的大型商业配套都较为欠缺,现成离项目最近的大型商业配套只有华南城,距离项目1.2公里。项目四期自带有6万平的大型集中商业,如此大型的商业体量,应该可以满足片区需求,并且带动人流,但是从建设到招商,再到营业,还需要等上还好一段时间。



从后期潜力来看,融湖中心城所在的片区会有规模效应,除了自身近百万平建面,东侧还有佳兆业旧墟镇旧改、北侧有山厦旧改,都是超大型的旧改项目。但目前项目周边都是以民房和工厂为主,居住氛围受到影响。





英郡年华3·时光里


位于布吉片区,地铁3号线丹竹头站B出口,价格预估4.5-5w,目前已开放样板间,主推71-113平的二至三房住宅单位,毛坯交楼,户型赠送较少。项目总建面约20万平,是集住宅、写字楼、商务公寓、购物中心于一体的都市综合体,由6栋高层组成,体量较小。从英郡年华一二期业主反应来看,物管口碑一般。




项目北侧临近龙岗大道,无缝接驳3号线丹竹头站,地铁17号线目前规划也将在此接驳换乘,双地铁口物业,距离丹平快速大概2*车程,距离市区较近。交通通达性也是三个项目中*的。但是临近主干道会受一定的噪音和空气污染影响。




项目配建有4.5万平购物中心,弥补片区中高端商业空白,购物中心一层配置有集散广场,直接导入龙岗大道人流,二层设置地铁连廊,一来可以为未来业主的居住、经营、办公带来了巨大便利,二能无缝导入地铁3号线丹竹头站人流,极大地提升了项目的商业价值,目前,综合零售集团永旺、星美国际影城已入驻。




与项目一路之隔的恒天立信工业园已确定要搬迁至中山,改造势在必行,但是合适改造?改造成什么?有传闻说万科有意向拿地旧改,就算真有此事也只是意向旧改,目前还言之甚早。而周边的民房和工厂,对居住氛围会产生一定的影响。目前周边没有规划旧改项目。



综合点评:


如果考虑自主的话,老牛推荐考虑英郡年华3·时光里,地铁口项目,交通便捷,目前商业配套引进了永旺和星美影城,片区也相对其余两盘成熟,更为保值。

如果考虑5-8年后需要转手的话,老牛会建议考虑融湖中心城,因为项目周边旧改项目较多,并且还有2020年通车的10号线和规划地铁18号线,都利好项目后期发展。


(如果有更多疑问,可咨询售楼处)




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