最近很多网友在咚咚找房上问我的就一个问题：“二手房贷款还贷到底是选等额本金划算还是等额本息划算”？
以上问题给不下四十个网友解释过，回头想想既然这么多人关心这事，那咱直接把它发出来，这样就有更多的网友看到了，就不用我再一个一个一个。。。的回复了。好了，咱废话不多说，下面既然正题，进入之前如你还有其他房产相关的问题，可以看看一下帖子
首先来张图，这样比较直观（虽然自己做的很丑）
首先看图的形状
1、等额本金，所还的本金始终保持不便，利息在递减。月供也是递减的。
2、等额本息，刚开始所还的部分里利息占大本分，但是每个月的月供是一样的。
详细且看下面：
例如：贷款100万，分三十年还，利率为基准6.55%（本文中利率只是一个数字，并不是银行最新利率。）
1、等额本息每月还款多少呢？
很简单，月供金额=贷款额（以万为单位）×还款系数。及100×6.55%=6550
等额本息下每月供6550元，供三十年（360个月），利息加本金共2358000元。利息是1358000元，到这大家是不是觉得很恐怖？是的，没错。你一定没看错，一百万的贷款三十年还清后需支付利息一百三十五万多，高过本金。好，接下来我们再看看等额本金。
2、等额本金每月还款多少呢？
其实也很简单，月供金额=贷款本金÷贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率
及1000000÷（30×12）=2777.77元
第一个月利息：1000000×（6.55%÷12）=5458元
则第一个月还款额为2777.77+5458=8235.77元
第二个月利息：（1000000-2777.77×1）×（6.55%÷12）=5443.83元
则第二个月还款额为5443.83+2777.77=8221.6元
……
第360个月利息：（1000000-2777.77×360）×（6.55%÷12）=1.52元
则第360个月（最后一期）的还款额为2777.77+1.52=2779.29元
等额本息下每月供6550元，供三十年（360个月），利息加本金共1985229.17元。利息是985229.17元。
同样的贷款额，不同的还款方式，等额本息总利息是1358000元，等额本金总利息是985229.17。中间相差372770元。
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
等额本息法由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
也就是说，等额本息还款法实际上是等比数列，等额本金还款法是等差数列。
由此可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。
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