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刚需户型热卖南山二手房平价走量【12月人肉房价】

淘房哥-唔同淘房哥发布时间：2017.01.12 09:20:28

12月份，南山二手房统计成交277套，对比“104”政策实施当月和11月，成交量上升较为明显。而成交主力，主要集中在蛇口、后海、前海与南山中心区这四个区域。如图所示，12月份，除了西丽片区成交量相比11月有所减少外，其余片区均有增加。

以下是南山各区的成交数据：

前海：

本月前海片区成交房源42套，也就是基本都可以保持每天有一套的成交，成交有转好的态势，相比前两个月表现则要好了不少。

从成交量Top5的楼盘来看，成交最活跃的的鼎太风华和诺德国际，成交均价相比“104”政策实施前是有所下降，其中诺德国际也是回落到接近7万的关口。

举个栗子，12月份，诺德48㎡的小两房，成交价338万，而新政前，同面积户型总价基本都要在360-380的这个水平，也就是说，大约有10%的幅度下调。根据某大地产公司统计的数据来看，338万的这个价位，基本也是年初的价格了。

南山中心区：

12月成交42套，成交量排名全区第2。根据成交的数据来看，成交总价在450万内的一房~三房，成交套数是最多的，占中心区总成交的55%。

中心区作为南山其中一个优质成熟区域，不乏有一些价格比较低洼的房子，像康乐大厦、仓前锦福苑、荔苑小区、怡园大厦等，单价4万多。

不仅如此，甚至还有单价是3字头的，如荟芳园就是最好的例子，虽然不方正的户型和噪音影响是硬伤，不过位置却是处于比较繁华的地段里头，地铁、商业一应俱全，生活比较便利。

后海：

成交最多的仍是以改善型三房、四房的物业为主，成交总价在600万以上房源量占了后海总成交的87%。而片区的成交均价为8.73万/每平方米，对于刚需而言只能望而止步了。

从上图成交TOP5的数据来看，南二外学区成交比较活跃，漾日湾畔、滨海之窗、观海台都各有成交，而且价格依然是比较坚挺的。除了成交top5的楼盘外，成交最多的依然是深圳湾一带的高端住宅，成交价同样是比较稳定的，并没有太大幅度的变化。

蛇口：

104政策后，蛇口可算是一直都保持着较为活跃的成交态势，连续两个月的成交量都是保持最多的。而且成交主力仍是以总价不高的刚需型物业为主。如一些老旧物业或是小户型学区。

除了刚需型的物业成交比较多外，从成交量top5的排名来看，豪宅物业成交也不少，像半岛城邦、兰溪谷、鲸山别墅等，都是千万级别的改善型物业。

从成交均价来看，半岛城邦这个6.8万/每平方米的价格，看着还是比较吸引的。不过，成交的这几套房子都是双拼户型，而对于目前深圳限购政策比较严的情况下，对购房名额要求比较大的双拼户型来说，上手难度较大，降价出售，也成为部分早期买入的业主又或是急需资金周转的业主的一种卖房方式。

南油：

12月份成交26套，均套成交价格5.4万/㎡，作为南山刚需之地的“三小强”之一，从价格来看，不算很高。成交的房源中，主要以小户型的一房两房为主。

南油拥有前呼后拥的优质位置，地段发展成熟，配套各方面都比较齐备，然而受片区早期发展遗留问题影响，大多数楼盘楼龄都比较老，加上服装产业的发展，商业气息较浓，生活氛围却有所缺失，这也是南油片区的劣势。

不过随着改造规划的带动，南油也正在一步一步地蜕变，如在建的来福士广场、未来的南油双子塔、马上要拆除的烂尾楼南油酒店，还有地铁9号线延长线的建设等，当然以上这些仍需要较长时间的等待。

南头：

一说起南头，不得不提这里的“南山实验学校”，因此实验学区也成为南头的主力成交来源。如下图成交top5排名，像悠然天地、缤纷年华、麒麟花园都是南山实验麒麟中学的学区楼盘。

西丽：

成交基本就是刚需盘了，成交价在300-450万这个价位区间的两房三房房源，占了西丽总成交量75%，其中三房还是居多的，对于心理预算刚好是在这个价位里头的，而又想考虑一个离地铁比较近的三房，那么西丽则是一个比较符合的区域了。

科技园：

从早期的南外文华学区，再到南外科苑/高新学区，科技园片区的教育质量可算底蕴优厚，不过价格也是比较高端。而现在南外大冲的加入，虽说学区效益并未凸显出来，但是从该学区的楼盘价格来看，起步价要低些，对于部分考虑科技园学区投资或是刚需上车的购房者来讲，南外大冲学区的二手房也算是最低门槛，成交还是比较活跃的。