大亚湾楼评系列(6):西区综合体 灿邦新天地商业价值解析

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　　灿邦新天地位于大亚湾龙海二路与龙山十路交汇处，是大亚湾片区*城市综合体项目，于2016年5月入市。项目占地10万㎡，建面43万㎡，商业体量15万㎡，预计2018年10月正式运营。目前一期高层住宅已售罄，商铺在售中，本期楼评将重点介绍及点评项目商业部分。

=====项目动态=====

　　住宅：一期产品为11栋复式和12栋高层单位，共567套，均价1.3-1.4万/㎡现已售罄。预计2018年9月底交楼，二期住宅预计将在商业运营后发售。

　　商铺：出售占比10%，出售商铺位于11栋-1（G）层和1（L1）层共169套，主要面积为20-50㎡，主要价格区间3-5万/㎡。首付五成起，最长可贷10年，有少量低价铺首付45万起。

=====区位简介=====

　　项目位于龙海二路与龙山十路交汇处，中兴北路与龙海二路相连西行直通深圳坪山。惠深沿海高速澳头出口—科技路—龙海二路可直达项目。

　　周边常住人口较多，西侧亲水湾、菩提园、三远大爱城等楼盘均为早期开发现已交楼入住，海惠花园为中海油员工社区，约有两千户左右，目前大部分已入住，海惠花园沿街商铺大部分已营业，可满足日常生活所需。

　　项目正对面为碧桂园太东公园上城，是碧桂园集团与太东合作开发的新盘，于2016年9月入市，目前在售房源较多，主力户型96-128㎡，价格1.4-1.5万/㎡，略高于灿邦住宅价格，周边其他在售新盘较少。

　　东侧沿中兴北路顺行约3公里处中山大学附属惠亚医院为三甲医院，东行5公里范围内有惠民广场、红树林公园、虎头山公园均为大亚湾政府近年来斥资打造的市政公园。

=====商业介绍=====

　　商业总体量15万平，共四层，开发商自持占比90%，以海洋文化为主题，集文创、游乐、娱乐、超市、运动、餐饮、零售、生活配套8大业态于一体。

　　目前一期主体工程已基本完工，商业一层西区规划运动主题店，东区名品折扣中心奥特莱斯商城，预计在2018年10月正式运营。

=====投资回报=====

　　出售商铺前两年将统一由开发商进行规范化品牌运营，开发商返租7年，前2年返租比例为总房价13%，可直接抵扣总房款。3-7年返租比7%，折合约180元/㎡。以30㎡商铺为例，第三年起投资者可获租金约为：5400元/月。

　　业主也可选择自主经营，但开发商对经营范围进行了适当限制。自营业态包括：日韩潮流服饰、世界潮牌首饰、时尚箱包、潮流玩具、潮流数码及配件、美妆美甲化妆、旅游手信、休闲餐饮

=====项目总结=====

　　灿邦新天地在大亚湾片区属*涵盖商业和住宅的综合体项目，片区内暂时无同类型项目对比。老牛选择位于惠阳区同类型且商业体量相当的综合体项目—清泉城市广场作为对比，以供有投资需求的购房者作为参考。

　　点评：

　　1、目前大亚湾缺乏大型品牌商业配套，未来2-3年内片区将有：灿邦新天地（15万平）、万达广场（10万平）、碧桂园翡翠山商业（8万平）、星河COCOGARDEN(4万平)四个大型商业。其中灿邦的商业体量最大，运营后将极大改善周边居住氛围。

　　2、万达广场已确定将在2017年底开业，早于灿邦的商业运营时间，未来可能会对灿邦商业运营带来一定得冲击。

　　3、对比同类型的清泉城市广场，商铺价格和返租回报率都具有一定优势。90%商业为自持，出售部分的商铺前两年将统一由开发商运营，有利于规范化品牌运营，但投资者会暂时失去对持有物业的自住经营权。

　　4、出售的商铺区域未来将规划为商业步行街模式，但在整体商业中的位置较偏。

　　5、对比万达、星河等大型品牌房企，开发商比较缺乏对于大型商业的运营经验，未来商业经营情况尚未知，可能存在一定投资风险，投资者需谨慎选择。

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