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万科瑧湾汇即将入市 红树湾业主悄悄涨价?

淘房哥-唔同 淘房哥 发布时间:2017.02.10 10:01:34
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新年伊始,深圳楼市走向也开始逐渐重回大家茶余饭后的休聊话题,而最近讨论的最热烈的,莫过于就是前几天传出的万科瑧湾汇首批产品备案价出炉的消息了。


价格一出,便引起了广泛的讨论,而其中一套建筑面积75 .73平方米的商业用房的备案价则是最为吸引人们眼球的,讨论也最为热烈。


作为年后第一个取得预售的项目,按照现行政策,瑧湾汇很大几率会在近期开盘。


不过类似这样的情况,其实在15年的上半年也曾经出现过,而当时的主角则是位于宝安某楼盘,一套超乎想像的备案价也是引来了市场阵阵热议。


虽然万科此举看似比较高调,然而本次瑧湾汇被批准预售的"深湾汇云中心(二期)",其建筑功能为办公及商业(非居住类建筑),而限价主要针对的是住宅与商务公寓这两种深圳楼市主流产品。



回首瑧湾汇这一项目,从项目定位来看,万科瑧湾汇是定位世界500强企业总部基地的深圳湾超级总部基地的首个亮相项目,产品涵盖公寓、办公、商业、酒店,是城市核心滨海区域的大型高端综合体,由深圳地铁与万科联手打造。


同时项目所处位置也是目前深圳十分高端的一个区域,像距离项目800米范围内的几个二手楼盘,中信红树湾、红树西岸、瑞河耶纳、京基御景东方,基本都是均价10万+的豪宅,除此之外还有一个世纪村,虽然档次不如上述所提到的那几个,不过均价也要8万左右。


这么看来,瑧湾汇作为周边目前唯一的新盘,而且定位又这么高,豪宅搭配豪价又似乎理所当然。


按照以往的经验来看,新盘的出现对于周边二手盘价格有着一定的影响作用。像后海的深圳湾、龙华的红山便是如此,大量的新盘供应,快速地提升了区域的均价水平。


而此次万科备案价一出,周边的二手房价格也成为了众人关注的一个焦点,因此本次唔同通过实地的调研和采访,来看看瑧湾汇附近这几个楼盘的价格在备案价出炉之后有些什么样的变化。


由于红树湾这一带区域环境比较好,居家适宜,因此自住需求会比较多,加上整体价格也比较高,考虑在这边买房的,基本都是土豪了。不过尽管这里千万级别的豪宅比比皆是,但是交易却是比较活跃的,关注度不低。



如红树西岸和中信红树湾这两个标杆楼盘,根据2016年全年累积统计,二手房成交量是华侨城片区里头最多的两个,并且比不少同级别的豪宅还要多。



从附近几家中介公司的放盘来看,目前有效放盘量最多的也是这两个小区,放盘大概有10余套,毕竟中信红树湾是附近体量最大的一个楼盘,放盘量相比红树西岸要多一些。



而在价格方面,根据链家网显示,红树西岸挂牌价格基本在10-12万/㎡,户型面积区间为建面72-512㎡。


中信红树湾共有五期,含高层和别墅,高层户型区间为建面48-751㎡,高层挂牌价格在8-14万/㎡之间。


经纪人透露,其实价格大致上与之前相比并没有发生什么变化,而诚心卖的单价在9万到9.5万左右,相比市场均价来说还是会略低一些。



不过也有零星的几个业主临时不卖或是加价的。拿中信红树湾一套181平的四房来说,据经纪人所说:“之前是1900能谈,现在是谈不了实收,过两天可能还要加。”不过这样的心理也算是人之常情,自己的房子总想卖高一些。



对于一个新盘的备案价如何是否能对很多楼盘造成很大的影响,个人认为影响还是比较有限的。就像后海的深圳湾一号,房价在整个后海来说可以称作鹤立鸡群,然而与周边的二手房差距还是比较大的。


要知道,不同定位的楼盘,价格也不一样,尤其是二手房的价格,要综合各方面的因素,例如楼盘本身品质、管理、户型等这些内部的因素,还有配套、学区、规划等外部的因素,并不是某一个因素又或者甚至是简单的某一个数字就能决定的。


再来看看淘房哥-江小鱼对于本次万科瑧湾汇备案价的一些看法:关于新盘备案价高企对于周边二手房市场影响这个方面,小鱼认为这个还是需要辩证着来看。

 

比如在市场环境相对偏乐观的时候,新盘备案价格或者说新盘开盘价格明显高于周边二手房价格的时候,在乐观的市场环境中肯定是会对周边二手房市场产生非常直接的影响。

 

反过来说如果在市场环境不是很好,或者说市场预期相对偏谨慎的时候,个人认为新盘备案价高对周边的影响不是很大。因为备案价格和开盘销售价格本身就还是有折扣让利一定的空间,外加上如果开盘销售情况不好的状况下,那对周边市场反而会形成负面作用。

 

还有一个就是备案价格中个别天价的这种个例,个人认为这个大家就当开发商博眼球吸引大家市场注意好了。现在的买家相对来说都已经非常的专业了,单单用这个宣传噱头来促进销售,个人认为在市场冷清的时候,消费者还是能够做清醒的判断!


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