2月15日上午，深圳2017年第一季度新开工项目集中启动暨深圳联想后海项目开工活动在南山区举行，集中开工包括基础设施、产业发展、城市更新三大类106个项目，总投资达447亿元。其中产业发展类项目15个，总投资达239.0亿元，2017年计划完成投资65.5亿元。
据世联行的统计，未来7-8年，深圳将有约3000万㎡工改用地供应，同期还有2000-3000万㎡的商业用地用于开发写字楼和商业综合体，两者加起来差不多有5000-6000万㎡。可见，随着《深圳市城市更新“十三五”规划》的深化落实，工改用地供应量的增加，产业地产必将占据深圳楼市蛋糕很大一部分份额。
深圳城市更新政策体系
从政策层面看，自城市规划到具体的申报流程操作规程都在不断完善及更新。
规定全市工改项目平均容积率或从过去的4.5提升至6；对于新型产业用地（工改M0），从之前的不限制占工改项目比例到现在全市平均不超过50%的比例。这些调整都在一定程度上规范了未来工改M0地产的开发行为。
深圳市工业楼宇转让政策体系
除了上述的城市更新体系，后续的工业转让政策体系也统一步调，对工业楼宇及配套设施的转让流程、补缴增值收益等都做出了更新及详细规定。确保避免开发商在工改项目开发过程中“擦边球”的现象发生。
产业类项目实例对比
以下列举不同时期的三个产业地产项目，因为开发时间的前后区别，可以对比看出随着政府对于工改项目政策不断完善的效果，保证产业发展的同时，规范了产业地产项目的入市转让行为。
1、智慧广场
懿德轩（原中核侨香公寓）为智慧广场配套设施，宗地号T405-0038，建设用地面积33372.1平方米，11层商务公寓大厦1栋，2层专家公寓2栋，2层商务公寓2栋，计容积率面积21987.2平方米（专家公寓及商务公寓共19500平方米、架空休闲绿化2487.2平方米）。
以下为智慧广场地块属性变更历程：
第一步，2004年6月7日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（一），将宗地号T405-0010地块划分为T405-0037（智慧广场地块)和T405-0038（懿德轩地块），用地性质为高新技术工业用地（自用），性质为非商品房；
第二步，2006年12月11日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（三），将T405-0037（智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地，性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价；
第三步，2009年补交T405-0037（智慧广场地块）土地使用年限地价，将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间2009年9月1日补交。
2、天安云谷
天安云谷是深圳市产业升级示范与城市更新示范项目，深圳市十二五规划重大规划建设项目。最为坂田片区最大的城市更新综合体，相当于三个车公庙天安数码城的庞然大物，每一个举动都吸引着大家的目光。
项目于2012年6月18日正式动工，依据深规土许LG-2016-0028号《建设用地规划许可证》分项建筑面积由“产业研发用房88230平方米，产业配套单身宿舍30000平方米，产业配套小型商业服务设施8000平方米（含物业服务用房300平方米）”修改为“产业研发用房88230平方米，产业配套单身宿舍30000平方米，产业配套小型商业服务设施8000平方米（含展览馆1750平方米，物业服务用房300平方米）”。
3、侨城坊
侨城坊作为侨城北工业区升级改造项目，属于大沙河创新走廊的重点投资项目之一。是南山实施创新驱动发展战略、实现产业转型升级发展、促进南山北部片区均衡发展的战略性举措。侨城坊于2014年11月动工，目前该项目一期8栋建筑已取得预售证，户型建筑面积160-230平方米，备案价4-5万/平。
侨城北工业区面临着开发强度不足，公共配套设施落后，产业类型落后的情况，地块内企业有着迫切进行升级改造的意愿，因此急需对侨城北片区进行城市更新规划研究，推进片区产业、空间的整体发展。根据市规划国土委《深圳市南山区城市更新片区（高新区北区）规划》对侨城北工业区进行招标改造升级。
以上三个项目是深圳“工改M0”的典型代表，所谓的“工改M0”就是工业用地改成新型产业用地，或旧工业用地转型升级。他们共有的特点很明显：土地用途为一般工业用地，房屋用途一般为研发用房或产业用房。目前在深圳这类的项目比比皆是，各路大军也纷纷涌入产业地产。特别是2016年前期公示立项的工业升级项目里面，绝大部分改造方向为新型产业，大有成为楼市黑马之势，未来大批量的“工改工公寓”也会相应的入市。
这类公寓不仅是工业产权，而且有定向的销售方式和对象，比如以公司名义购买或受让，建议稍加留意！
粤公网安备 44030402000760号
