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基础信息
项目名称：华盛新沙荟名庭三期
物业类型：住宅
物业公司：深圳市华盛物业管理有限公司
占地面积：14295.00㎡
建筑面积：93852.40㎡
容 积 率：4.50
绿 化 率：40.00%
在售房源：549套
预 售 证：·深房许字（2017）宝安001号
项目的宣传名为4期，实际上只是3期，其原来宣传的3期智荟中心是不算的。该期体量较小，1—3层为商业部分，4层为架空层及花园，从5楼起才是住宅，住宅共有3栋，其中A栋32层，B栋31层，C栋30层，而且每栋的户型区间按小、中、大的排列界限明显。
A栋户型区间为64—76平米的1—2房
B栋户型区间为86—89的3房
C栋户型区间为137—159的3或4房
户型于今年年底毛坯交楼，据SS透露以此工程进度还会提前
户型分析
西荟城整体户型的朝向都不好，唯有一个户型朝东南，连楼王单位都是西南朝向。以下户型图都是受到新政洗礼后才发布的，内阳台预留为一间房这个大家都懂的，所以老牛在此就直接把其说成一间房了。
先说A栋，这栋楼怎么看怎么像公寓，但确实是住宅，又分为两座，每座3梯6户，
02/06户型，2房2厅1卫约64—66平米
户型朝东北，朝内，看小区园林，无景观阳台，只有厨房带有生活阳台，客厅开间3.3米，偏小，进深6.7米，餐厅采光偏暗，厨房与卫生间靠内凹天井采光，偏暗，主卧开间2.9米，扣除墙体，摆张床应该就剩下0.2—0.3米的过道。次卧开间2.7米，扣除墙体摆张床基本就顶住了。
03/05户型，2房2厅1卫约64—65平米
就是02/06户型的镜像单位
09/10/11/12户型 2房两厅一卫约68平米
户型朝西南，朝外临街，会受西晒、噪音影响。除了建筑面积比上面的户型多个3—4平米，其他基本一致。
01/07/08/13户型 3房2厅1卫约76平米
户型朝西北或东南，朝外，朝西北的对着其2期，朝东南的看民房。客厅开间3.3米，偏小，采光面也不足，进深7.5，餐厅偏暗，厨房与卫生间都有独立采光与视野。三间卧室朝向都一致，朝东北或西南，朝东北的看花园，安静，朝西南临马路，会吵并受西晒影响。最小那间房开间2.5米，进深可能才2米，不实用，最多做个书房或储物间，次卧开间2.65，摆张床就顶住了，主卧开间2.95，也偏小，但其进深3.4米，
B座为塔楼，3梯5户
01户型，88—89平米3房2厅2卫
中等户型中的板楼，客厅与餐厅开间3.5米，客厅偏小并朝东北与餐厅南北通透。走道从客厅与餐厅之间过，不能摆放大件过过多家具。厨房带生活阳台，并且无遮挡，视野采光好。北向次卧与南向阳台预留次卧一个开间2.6米另一个开间2.8米，都偏小。主卧朝西南，看开间3.2米，独立卫浴设计，并可做到南北通透。老牛认为该户型是该项目80多的户型当中*的户型。
02、03户型，88平米3房2厅2卫
05户型86—87平米3房2厅2卫
这两个户型除了室内尺寸略小的差异及02、03是朝西南，05是朝西北以外，户型结构基本一致。以02/03为例，户型是通用常见户型，客厅开间3.55，偏小，厨房带生活阳台，厨房及公卫因建筑结构内凹原因，采光会偏暗，上方次卧及内阳台预留次卧的开间分别为2.7米与2.8米，相信减去墙体后一张床的长度足矣顶住，主卧独立卫浴，3.1米开间飘窗设计。
如果可以选的话，这3个类似户型的选择顺序应该是这样的02》03》05，首先，05户型的朝向为西北，这肯定要差于朝西南的02、03户型，其实02、03户型两个虽朝向一样，但03户型与旁边的05户型的采光夹角更小，而02户型与01户型之间的夹角非常大，不受此建筑内凹遮挡影响，并且更靠内花园。
06户型，86平米3房2厅1卫
户型朝西北，客厅开间3.5米，进深8.2米，开间偏小、进深偏长，因此要借助客厅阳台采光的餐厅会偏暗。厨房带生活阳台，两个东北向次卧开间分别为2.8米与2.7米，偏小。主卧独立卫浴，开间3.1米。
C座大户型，3梯3户，作为大户型楼王单位，整体朝向朝西南，也是一大诟病。
02户型，4房2厅2卫
这种端头式左右对称也是非常常见的户型，户型朝西南看花园稍受西晒影响，客厅开间4.2米，显宽敞。所有卧室都带有飘窗，右边主卧开间3.6米，独立卫浴设计，上方次卧开间3.1米，相当于八十多户型中的主卧大小。左边次主卧开间3.2米，旁边预留阳台开间2.7米，偏小。如果家庭人口数不多的话购买此户型完全可以把左右两个门封住，作为两个带衣帽间或书房、独立卫浴的套间使用。
01户型，5房2厅2卫
03户型，5房2厅2卫
01与03两个板式户型构造基本一样，不同只在面积大小，以01户型为例，入户下方工人房开间2.3米，减去墙体厚度的话估计连一张正常长度的床都无法摆下，建议此房当杂物房使用，U型厨房设计，独立采光，视野好。客厅与餐厅的开间分别为4.8米、3.7米，客厅朝西南，看花园，与餐厅南北通透，但视野上会受到前面02户型的部分遮挡，两个南向次卧的开间分别为2.75米与3.25米，北向次卧开间3米，主卧开间3.5米，独立卫浴设计，并可以通透。
那西荟城的户型到底如何，以常见89户型为例，老牛拿新房市场其他户型与其对比，并列出老牛心目出户型的3个等级。
普通版：西丽某盘89户型，客厅开间可做到3.7米，主卧还可以隔一个衣帽间出来。
不错版：龙华某盘89户型，客厅开间3.9米，能做出4间房。
逆天版：松岗某盘89户型，客厅开间4米，能做出4间房，门口次卧多一间储藏室。
而西荟城4期的89户型客厅开间才3.5米，只能做3房，除了主卧以外两间次卧开间都非常小。
（西丽某盘89户型）
（龙华某盘89户型）
（松岗某盘89户型）
备案价格
在规土委的网站上项目的备案价是这样的：
A栋 64-76㎡（建面）：备案单价约在3.86-4.5万/㎡之间，备案总价约在256-349万之间.
B栋 87-89㎡（建面）：备案单价约在3.98-4.6万/㎡之间，备案总价约在344-404万之间.
C栋 138-160㎡（建面）：备案单价约在4.2-4.9万/㎡之间，备案总价约在591-788万之间.
结合开盘当天一系列折扣及优惠下来，项目的实际均价是4万左右，而且*价格可去到3.6万。
按理来说新盘的开盘价格肯定会比周边二手房的价格至少略高，但该项目是个例外，老牛搜了下项目前期的二手房价格，报价在4.5万，这比作为新盘的4期还贵了5000多。
比周边二手房价格还便宜的新房价格应该卖的不错吧？那实际的销售情况会是怎样的呢，下图是一张网友拍的销售情况，在市场监督管理局这么严格的监督之下，老牛相信这张销控表是真实的，可见总价低上车容易，而且单价也是最便宜的小户型卖的也一般。
那，这是为什么呢？老牛认为有以下2点
一.虽然价格便宜，但是是西荟城这几期当中最差的产品
1.价格虽然便宜了5000，但前期项目户型赠送面积大，分摊下来其实价格差不多，而且4期大部分户型朝向都不好。
2.小区占地面积小，但小户型很多，造成的后果是多住户挤在过小的花园里，所以小区的舒适度会大打折扣。
3.该期地块处于西荟城项目整体的的东北角，周边接的是城中村与厂方，在周边环境上不如靠内与万科翡丽郡相连的前期。
二.大市场环境原因。
从一张咚咚里西荟城4期意向购买群的截图当中看出了部分意向购买者不出手的心态，主要还是受大市场环境影响。
记得去年8月时老牛就去过项目，当时就已经开了样板间，对外称户型是精装交楼，而且开盘价要卖4.7—4.8，在9月份时老牛收到销售的电话说项目要开盘了，可不知为什么后面却没开成，然后新政出来了，再然后该项目重新出现在购房者面前时变成了毛坯交楼，价格也比宣称时便宜许多。
西荟城4入市对于卖方来讲不是个好时机，而且西荟城1期在当时也是少有的限价房，所以老牛觉得项目开发商挺悲剧的。
粤公网安备 44030402000760号
