住宅和公寓的区别在哪？ 怎么选？

上期做客FM104.3的时候和主持人讨论到商务公寓和学区的问题，其中有一个案例，几年前有一个网友买了商务公寓，今年小孩要上学了，准备申请学区，学校告知商务公寓不能申请。该网友说当时购房时没人告知公寓不能申请学区。相信很多人也可能对这块不是很了解，故借此做个科普。

一直以来，多数购房者提到公寓，脑海中的刻板影响就是产权40年，日常生活水电费用高，面积小得房率低。但事实上，以上说到的特色全是商务公寓的标签，公寓中还有一大类是住宅性质的房产，它们之间有何不同？一起来详细了解。

一、住宅的类型有哪些

住宅是指供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。

二、公寓的类型有哪些

1、经营性公寓：

商业公寓：此类公寓产权年限为40-50年，一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能,在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；面积主要在90㎡以下，配套齐全，交通方便。

居住公寓：这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60㎡。多处在繁华地段,周边配套设施完善，销售价格一般高于区域整体水平。

2、公益性公寓：学生公寓、老年公寓、军官公寓等。

三、居住公寓和普通住宅有什么差别

1、产权性质是一致的，都属于住宅类型

2、居住公寓和住宅的首付比例一直，但是酒店公寓和商务公寓的首付类型为4.5成或5成

3、根本差别

① 日照标准和楼间距是一个根本性的差距

② 这两种房子的本质区别在于他们的“出身”，如果这个70年产权的居住用房不能满足国家对于住宅的要求，那么这个房子只能称之为“居住公寓”或“住宅公寓”。

四、与商务公寓相比，居住公寓有什么优势

1、使用成本较低。产权70年，可商贷亦可公积金贷，并且贷款成数高，利率和普通住宅一样，物业、水、电、煤等按民用收费；而商务公寓产权多为40-50年，最长贷款年限10年，且只能使用商贷，贷款利率一般也较住宅高，按公建用途规定，其物业、水、电、气等为商业收费不利用购房者购入。

2、舒适度更高。住宅型公寓的居住舒适度明显优于商务型公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间，电梯配比多为每层1:10，多数通有燃气管道，不影响正常的家庭生活。

3、税费较低。住宅性质的公寓交契税，首套情况下按照90㎡以下，与普通住宅的契税一样比例为1%。这也是其优于商务型公寓的特点之一，亦便于今后转手。

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