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深圳房价今年惯性变化 调控期是买房最佳时机

晶晶乐道 2017.3.19 01:41
浏览:2392

3月18日,在“城市中心力量 论道核心资产——2017年“城市蝶变”投资大咖沙龙”活动中,复旦大学房地产经济博士、深圳市经济学会副会长邓志旺和深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰就深圳未来的中心到底是在哪里?如何才能把握住关于未来的投资方向?进行了深入探讨和现场互动,精彩观点如下:


邓志旺:相信中心的力量,坚守中心,必有收获!


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复旦大学房地产经济博士、深职院房地产研究所所长 邓志旺 


1、非中心国家不投资:在中国投资仍然会是收获最大的选择,会带来经济增长、城市化的红利等。作为资产配置来说,海外也可以选择,但是最主要的资产应该还是在中国,这个选择是坚定不移的。


2、在深圳这样的一线城市买房,还是去内地买房:深圳的房价确实很高,内地有很多地方可以选择,而且投入门槛是比较低,但在中国未来经济的发展,火车头还是一线城市、发达地区,因为他们已经建立了良好的基础设施,积累了大量的人才、资金,所以获得先发的优势。


3、投资在一个城市也有很多选择,到底是选择坪山、光明,还是福田、罗湖?


目前官方的规划里唯一确认的就是两个中心:福田—罗湖中心、前海中心。

  

罗湖目前有产业结构高端、土地产出水平高、新兴产业空间大、城市更新档次高极大区域优势,会吸引“三高”人群进入罗湖,这对于我们的投资是非常重要的信息。

  

罗湖最核心的就是深南大道,深南大道从东到西,基本涵盖了所有的中心,经济中心、金融中心、文化中心、政治中心、科技中心等等,最有影响力的商业中心也是在深南大道,也是最高产的城区。


陶文杰:深圳房价今年可能会有惯性变化 调控期是买房最好时机



(深圳壹地产总编辑 文杰淘楼创始人) 陶文杰


深圳房价会怎么走?今年可能会有一个惯性的变化。


1、房价的关键字就是“惯性”,2010—2014年之间虽然处于调控周期,但是房价是缓慢的涨,到了2015年开始暴涨,这是惯性。

  

2、买房致富的预期并未扭转。大家对广州调控的第一反应是连夜买房,赶快买没限购的房子,买房能赚钱,这是最好的财富效应,这种情况下出现房价下滑是比较难的,尤其是深圳这样的城市。

  

3、深圳基本面强大。人口方面深圳每年保持5、60万的流入规模,这些人都要买房,而新房一直处于供不应求的状态。

  

4、通胀的幽灵。今年以来,我感觉有很多人,特别是二三四线的人买房,除了财富效应以外,很多人是规避通胀的。

  

5、全部资金涌入,大学毕业后由父母出资、国外留学回来后父母出资、或卖掉二三线城市的房,然后到深圳来买房。

  

6、金融手段丰富,导致购房力强大。信用贷款、抵押贷款、小额贷等各种金融手段很容易从银行借钱出来。


市场回暖了吗?目前总体的成交数据距离正常的市场还有差距,可能只有正常市场的一半左右。


何时买房?


1、调控期是换仓最好的时机


2、要买房的时候可以在3—4月份、9—10月份比较旺的交头旺之间悄悄的埋伏。


3、要不就到年底买,11、12月份,上市公司要冲刺业绩,有一批尾货清仓,可能便宜一点点,这时候就是你去出手的时候。


买哪里的房子?


买房就是的“中心、中心、中心”:深圳有两个城市主中心,福田—罗湖中心、前海+南山+宝中,而罗湖在政府的定位中是城市主中心;还有5个城市副中心,龙华、光明、坪山、龙岗,大空港。


投资要买未来城市价值发展特别大的区域,要买未来变化特别大的区域。


房产增值的关键因素哪?


片区价值提升越快,房产价值增值越快;


未来哪些区域变化会比较大:新区,城市副中心,旧改:罗湖的旧改其实是比较靠谱的,未来旧改的核心区,一是龙华,二是罗湖。


未来城市中心可能剧变的区域有几个。前海、深圳湾超级总部基地、西丽留仙洞总部基地、香蜜湖、罗湖旧改、龙华北站和红山。


再过5年、10年,其他地方都没地了,未来将都要靠旧改,罗湖的旧改启动的早,因为旧改的周期很长,这时候相反是罗湖的时代。


买什么类型的房子?


核心就是“稀缺”产品,中心城区的学位房就是稀缺产品。


近地铁盘、商务公寓这类产品都是高租金,而高租金意味着风险小。


靠谱的就是旧改,深圳未来改变最大的几个区域就是罗湖,罗湖未来会有10个城市更新片区,总规模是2300—2500万平米,目前湖贝、蔡屋围、笋岗、八卦岭、清水河、黄贝岭等9个项目的旧村改造都已开始


热点问题


问题1:邓老师,您认为深圳会紧跟北京、广州出台调控政策吗?


邓志旺:深圳出台比较新的严厉政策可能性不太大,但是可能会有一些修修补补,可能有小的政策,推敲一下一些漏洞怎么补,但是基本以稳定为主。


问题2:陶老师,您觉得湖贝村的旧改之后,周边的房价会是什么样的均价?


陶文杰:未来湖贝旧改和蔡屋围大体量连起来,周边的配套会更好一些,另外华润做豪宅的品牌也是蛮强的,我估计10万以上都有点保守,但是政府会限价,保守是10万以上。


对周边的房价会有一些水涨船高的作用。


问题3:“粤港澳”大湾区概念对于深圳这样的核心城市,尤其是核心地段的物业投资价值,您怎么看待


邓志旺:目前来说,可能我们的价值更多是从中国一线城市的角度定价,未来可能是从全球的角度来定价,间应该还是蛮大的。


问题4:深圳的发展到底是向东还是向西?


陶文杰:未来深圳最中心的还是从罗湖沿着海岸线一直到宝安、前海、大空港,海岸线是深圳最精粹的地方,再往北,可能会这样划分为近郊、远郊,未来整个深圳发展都还是比较好。


问题5:究竟现在是不是入手的好时机?还是要再等一等?

  

邓志旺:个人觉得在调控期都是出手的机会,不要过于在意1%、2%,从长远来看,都是无关痛痒的看法。

  

陶文杰:我觉得今年如果要投资的话,很重要的是买新房,因为政府限价,很可能比二手房更有空间。


问题6:万科在深圳湾超级总部那里有一个臻湾汇的楼盘,均价是25万/平。您怎么看待那个价格?

  

邓志旺:他不是住宅,你说的25万是非住宅,应该是商铺,和我们现在说的住宅还不一样,前段时间的开盘价应该是10—12万/平,一定要自己去项目及周边转转,才清楚真实情况,不要被误导。


问题7:我想请陶老师分析一下,万科深南道68号和留仙道的万科云城的各自优势,对比一下?

  

陶文杰:万科深南道68号是围绕深南道,从这里一直往西,先是湖贝,然后是蔡屋围,再往南到万象城,这是非常成熟的一个片区,西丽未来规划很好,但现在还不是太成熟,西丽那边如果现在买了,可能未来5年、10年都是很大的建设期,这是不同的特点。


问题8:政府有没有可能在未来某一段时间内真的出台可操作性的旧改方案。

  

邓志旺:要想把旧改做好,我觉得立法是非常重要的,政府从维持社会稳定、安定团结的角度,中国梦的角度来看,不希望矛盾激化,从这个角度来看也比较难,更多是从执行层面做改进,从去年到今年在做“强区放权”,把市里面的很多权力放到区里,区里跟人民的沟通更加直接一些,使得操作层面应该会有一些改进。


问题9:想请两位老师分析对比一下万科云城和九钻。

  

陶文杰:如果是喜欢龙华,就买九钻。生活重心在罗湖、福田这一片,可以买九钻,如果生活重心在南山,可以买西丽云城。我觉得都很好。


问题10:西丽和龙岗中心城大运那一片,这两个大学城未来的发展方向是怎样的,往什么方向规划发展

  

邓志旺:重点发展北部,包括留仙洞、大学城、环西丽湖,科教新城,南山北部发展的速度会大大的提高。龙岗中心城东进战略肯定是发展,教育肯定是一个大的抓手,肯定会带动这个区域的发展。

  

深圳未来的高教水平、文化氛围肯定会提升一个高的档次,罗湖也要搞一个城市大学,跟英国、法国合作。教育问题政府非常的重视,也会积极的解决。


陶文杰:西丽和龙岗,西丽现在名校会多一点,清华、北大、伯克利、哈工大、中科院、上海交大。龙岗就是香港中文大学、北理莫斯科大学,这两个区域都很好。

  

我对未来深圳的教育,包括高等教育前景比较看好,学术成果和市场结合比较紧,很多科研院所很容易进行市场化,从这个角度来说,可能西丽这一块未来科教这块会发展很好。



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晶晶乐道

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