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龙中变形记:刚需的睡城变身都市中心

咚咚牛浩思 发布时间:2017.06.06 17:08:35
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五年前,为了给论坛“家在龙岗”板块的创立做铺垫,老牛曾和房网孙行者一同做了一期名为《龙岗十说十问》的专题帖。

 

其中以龙中作为蓝本,用“十说”的形式分析了龙岗的教育、医疗、商业、经济及配套,并以“十问”作为假设,讨论龙岗未来的发展变化。当中提到的大部分假设如今来看已基本实现。专题里面曾提到:龙中是龙岗最具备潜力的片区之一,可以享受城市新兴片区快速发展带来的红利。如今看来确实如此。

 

重翻旧帖,当年好些“大胆”预测,如今都显得过于“保守”。如预测争议性较大的房价问题,大部分网友觉得我们的预测不大可能实现,不曾想才5年便已完成此跨越。此外,龙中城市的建设与人口的流入速度也令人咋舌!

 

如今的龙中,从昔日深圳的边缘地区,华丽地蝶变为城市副中心,又从副中心迈向深圳东部核心,并朝着东进战略中引领粤东桥头堡的方向进发。

 

忆龙城往事,现在想起来,才发觉有些事情其实冥冥中早已注定,老牛与龙中结缘于10年,那时曾在龙中呆过一小段时间。当时老牛作为房网咨询团队的一员,真切地感受到龙中在居住环境上与原关内差距并不大。但那时龙中的边缘地带,却还是另一番景象:杂乱的街区、成片的民房、乱窜的电车、街边摆卖的小摊贩还有小食店门口的污水,一副三线城市的市容市貌。但后来,每每看到其变化,都还颇有激动之情。

 

时过境迁,再次踏入龙中,核心住区更美更宜居,原本的边缘地区如今也整体性地纳入到了“大龙中”范围中,逐渐地也将融为一体。眼前的街景和雨后春笋般拔地而起的高楼,当真让人恍如隔世。龙中发展之快实在超乎想象!遥想当年深圳建城之初,国贸大厦的三天一层楼也不过如此。

 

十多年来的建设发展,特别是历经大运会的洗礼,龙中的面貌日新月异。

 

五年弹指一挥间,历经砥砺奋进,其后发优势全面彰显。很明显地感受得到,龙中已形成自己独有的特色:高绿化+低密度+高端产业+完善配套。经过这几年地发展,这种特点与转变集中地体现在以下几个方面:


树更多更密,更宜居

 

龙中的绿化覆盖面大、层次感丰富。整一个就像是从公园中生长起来的片区,龙潭公园、龙城公园、大运公园等串联南北,几大山体环绕周边。

 

而现在,它正将自己发展为一座巨型的公园,到处绿意盎然,花团锦簇。不管是主干道,还是各小支路,两旁绿化井然有序,行车行人行走其中,好比绿野仙踪。

 

由于早期片区内新地充裕,地块整齐,商品房住宅成片规划开发,大型社区楼盘集中,社区花园规模都比较大。在大社区以点带面的带动下,整个片区的绿化水平也保持着很高的水平。

 

在这样的环境下,龙中的居住舒适性无疑是上佳的,居住环境不亚于福田、南山等中心城区。更有特色的是,整体容积率不高,人口密度也较低,相对静谧得多,且富有生活气息,走在街区上,能感受得到的是休闲宁静。

 

十多年来的建设发展,特别是历经大运会的洗礼,龙中的面貌日新月异。




刚需的中心区→改善型居住地

 

龙中的宜居环境,大家应该老早清楚,但鉴于几年前,交通配套还比较落后的时候,它可能并不是大家心目中的首选之地,那时主要以区域市场为主。

 

随着交通的改善,尤其是大运会后地铁3号线的开通,龙中市场才逐渐开放,向外扩张,成为大家都比较认可的片区。

 

但由于新兴片区,房产供应占比较大,价格也一度受抑,上涨的动力不足。《龙岗十说十问》里,还戏说过龙中是不是属于“穷人”的中心区,当时做过简单地统计,选择龙中的大多是因为手头钱不够在福田,南山,甚至是坂田买房的,也就是说是因为“穷”才到龙中来买房居住;有首次置业的,也有升级改善的,但首次置业的更多。

 

龙中这几年的价值飞涨,除了交通环境的改善、自身规划新、聚集了一批区属市政配套、上佳的宜居环境等,得到大家的认可外,其实学校资源地集中入驻和其口碑迸发也有关系,而且影响颇大。

 

细致想来,龙岗优质的公立学校绝大多数都汇集在龙中,如深圳中学龙岗分校、平安里学校、龙岗实验学校,以及后期很火辣的龙岗外国语等,助推着龙中的置业价值往高攀,如今新房基本上在4.5万/㎡左右,好的学区二手房甚至突破了6万/㎡的报价,绿景大公馆和阳光天健城小户型单价更是接近8万/㎡。

 

如此这般,龙中俨然从刚需的中心区转型为改善型居住之地。老牛感慨,龙中的居住环境加上随处可见的大型楼盘,这种组合在原关内已然绝版,就算是宝安也很难复制,纵观全市可算是独一无二的。

 

沿着地铁3号线,围绕着龙中,由点到面的发展格局已经形成。从航拍角度,满眼尽是在建的楼盘。




不甘做睡城,东部CBD呼之欲出

 

其实,龙中已不仅仅做个宜居之地,还努力打造为宜商的CBD城区。

 

去年公布的《龙岗区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案(2016—2020)》七大行动计划中,将“提升龙岗中心城发展能级、打造深圳东部CBD”放在了首位。

 

其中就提到,通过推动中心城、大运新城、宝龙科技园的三城融合发展,打造一个集高校、科技、商务、产业、公共服务等于一体的深圳东部CBD。

 

几年前,龙中的商务写字楼及产业办公楼主要在龙翔大道,区政府一带,即珠江广场、正中时代广场,但格局太小,已不合时宜。新的商务区规划集中于龙中的西部,黄阁路沿路的从天安数码城到大运新城。

 

将打造科技商务区,聚集企业总部、创新产业、国家实验室、科研机构、创新服务平台等科技商务要素,产、学、研一体化发展,打造以基础研究、新型产业、创新服务为核心的科技商务区。



天安数码城一带以中广核企业为代表,已展示出了较为浓郁的商务气息。



沿线一带还将布局深港国际中心、启迪协信科技园等重大商务产业载体。




大运村变身大学城

 

几年前,我们在给龙岗中心城范围下定义的时候,还纠结过大运片区该不该纳入其中。因为按照当时官方的定义,龙岗中心城大概范围为龙平路、龙岗大道(原深惠路)、黄阁路、龙城路围合区域,也就是地铁3号线龙城广场、吉祥、爱联等三个站以西的范围,大运片区是范围的边缘一带。而现在显然不再会落下大运片区,片区与片区间已经高度融合。

 

出现这样的概念偏差,实际上也印证了龙中发展迅猛的事实,几年来的成长,远超规划时的设想,不经意间就完成了核心区向周边片区的扩容。与此同时,大运片区本身也得到了强力的财力倾注。

 

大运片区诞生于深圳大运会,其实是一场美好的意外,并不完全是龙岗的主动规划。当时有谁想过,大运片区会从纯粹的体育赛事主办地,变身为国际大学城。又有谁想过,深圳建市以来的最大短板之一的高校问题,会在龙中这片土地上得到弥补。

 

国际大学城已入驻了香港中文大学(深圳)、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等一批国际知名合作大学。



多年前,香港中文大学(深圳)校园还是一个电子厂,生活在这里的是流水线上的工人。5年前的10月,香港中文大学(深圳)校区才开始建设。

 

如今这里已成为一所文化底蕴深厚、办学理念先进的高等学府,生活着数千名来自全球各地的教授和学子。

 

深圳职业技术学院


香港中文大学深圳校区



从龙城广场到三馆一城

 

龙中集聚了龙岗区的行政、文化资源,包括区政府办公楼、区文体中心、图书馆、书城等机构,而它们都分布在龙城广场一带,俨然是龙岗区的“市民中心”。

 

几年前,龙城广场本身是比较纯粹的开放休闲空间,但广场南面即接近一半的体量是树丛,与其说是广场,倒不如说更接近社区公园。

 

在龙城广场的西南面,除华润万家所在的世贸中心外,是一片待拆迁的民居。

 

好比龙中扩容到大运片区一样,龙城广场也不断地向周边延展,融合。这种变化过程,其实就是我们现在所熟悉的“三馆一城”和新建的商品房拔地而起的情景。龙城广场也从较为单一的公共开放空间发展为覆盖行政、文体,甚至核心商圈、高端商住等多元化的城市综合体。



所说的“三馆一城”,是龙岗区居民翘首以盼的民生工程,也是深圳市重大文化设施建设项目。它们的建成将成为提升龙岗区文化、教育和公共服务的重要载体,引领和带动周边城市化发展。

 

目前“三馆一城”项目中的“三馆”,即科技馆、青少年宫、公共艺术馆,主体建设已封顶,预计今年年底前可供使用;“一城”,即深圳书城龙岗城,预计明年7月投入使用。

 

由于承建方万科集团设计将龙城广场及周边区域约一半的地下空间互联互通,未来这里将成为深圳最大的地下空间。

 

还设计以人行天桥的形式,将新龙城广场与地铁龙城广场站以及龙潭公园、区政府通过“连廊式”接驳,形成龙岗中心区域的绿色轴线。也是龙中独具特色的文化商圈。



附上龙中在售新盘列表,目前咚咚有特惠楼盘,有需要的童鞋可以与老牛联系。



五年弹指一挥间,历经砥砺奋进,龙中后发优势全面彰显。如今已从昔日深圳的边缘地区华丽蝶变为全市的城市副中心,又将从副中心迈向深圳东部核心,并力争做大东进战略中引领粤东的桥头堡。总之,这些变化都展现出龙中从刚需的睡城转为复合型城市中心。


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