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深圳“小产权”确权难!为什么有些却会有红本?

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2017.06.16 18:58:00
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伴随着深圳城市更新如火如荼的进行,政府也一直在谨慎地处理历史违法建筑问题,也就是大家口中所谓的“小产权”,“小产权房转正”的消息也是不是通过媒体传播扩散,但一直也没有答案。

 


针对外界所说的深圳给部分“小产权房”确权颁证一事,深圳官方一直认为,深圳不存在“小产权房”概念。但现实中,经过1992年、2004年两次农村城市化改造后,农村集体土地虽然名义上全部移转为国有,却还有大量的土地使用权掌握在集体组织中。


 

最近关注朋友圈很多类似“整栋红本小产权出售”的等广告信息,跟部分深圳原住民沟通打听,他们手中也确实存在这种“红本小产权”,除了92年的宝安县小红本,也还有实实在在的商品性质的房产证(红本),那么这些红本到底是怎么来的呢?


 

2014年4月10日深圳市政府召开的“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理动员大会”说起,对外正式公布13个单位(南山区的西丽街道新围社区,宝安区的沙井街道共和社区,龙岗区的平湖街道山厦社区、坂田街道雪象社区、南湾街道下李朗社区和南岭社区、坪地街道坪西社区,光明新区的公明街道下村社区,坪山新区的坑梓街道、坪山街道六和社区,龙华新区的龙华街道清湖社区、观澜街道茜坑社区;大鹏新区的南澳街道新大社区。)被列入试点范围。


以上13个试点单位共涉及要处理的历史遗留违建(含非原村民所建住宅类)总计21831栋,建筑面积2472.31万平方米,用地面积773.84万平方米。深圳查违办按照处理确认、临时使用、拆除没收等分类,根据4月1日起实施的《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(以下简称《实施办法》),进入试点范围的部分历史遗留违建可获“确权”,办理合法的产权登记。


究竟哪些历史违法建筑有机会获得确权并最终获得“红本”?按照规定,原村民拥有3栋以内历史遗留违法建筑可进行处理确认。其中一栋以“一户一栋”处理原则,登记为商品房(红本),另外两栋通过补缴地价及罚款,可登记为非商品性质房地产(俗称绿本)。

 

1、处理日期分割线

 

可以确权的历史遗留违法建筑必须是2009年6月2日之前所建成,2009年6月2日之后建的不适用

 

2、原村民一户一“红本”非原村民不可能获得房产权证

 

必须为原村民或者原村集体所建的私房。对于原村民来说,一户有一个指标可以获得“红本”,它可以是一栋违建私房,也可以是一套违建私房(比如村民购买的村集体统建楼中的一套),在完成补交地价(按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价)手续后,可以获得“红本”,“红本”产权面积不能高于480平方米。

 

3、统建楼产权不能分割确权对象为村集体,特殊情况可确权给原村民个人

 

另外,对于原村集体经济组织为解决原村民居住条件在原农村集体土地上所建的“统建楼”,如果能交出自行履行经济关系承诺书(保证统建楼和任何人都没有经济纠纷),按现行公告基准地价的25%补缴地价,按建筑面积每平方米处以100元罚款后,可进行处理确认,登记为非商品性质房地产。

 

统建楼确权对象为村集体而非村民个人,产权不能分割。其中只有一个例外:原村民没有其他私房,或者不想为其名下其他私房申请“红本”,其中一套可以确权给原村民个人,但是要占用原村民一户一个“红本”的名额。


 

综上,我们大致能明白市场上这些“红本小产权”的来由,总体来讲它还是以栋为单位,产权不能分割。此外,深圳很多历史违法建筑都是为原村民和其他社会资本或个人合伙建成,在符合“一户三栋”的情况下,只有原村民所建部分能确权。而且必须能提供资料证明为其自己所建,并能提供无经济纠纷证明书,方才可能获得确权。

 

另外,这里面有一个风险或者说漏洞,就是买方与属原村民的卖方私下达成“协议”,以后者名义对违建进行确权使之转为“红本”,虽然当时查违办的人解释,在申报历史遗留违建时,申报者要承诺房屋的利益纠纷“自行承担”,且法律只保护“红本”所有者,也就是说,一旦原村民毁约,买了违建的投机者利益无法得到法律保障,可能“房财两空”。

 

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