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棚改之下 博拆迁的老破旧还是香饽饽吗?

淘房哥-唔同 淘房哥 发布时间:2017.08.09 23:51:24
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深圳住建局发布了《关于推进深圳棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,在深圳不温不火的楼市中扔下了一颗重磅炸弹!

 

先回顾一下旧住宅区改造的成功案例,鹿丹村是深圳早期建设的海沙危房,旧改之后现在建设为新盘中海天钻,成为了名副其实的豪宅盘,但是很多人不知道的是,鹿丹村的原居民以公务员、教师、国企事业单位员工为主,它的成功旧改并不具有普遍意义。

 

在项目开始之际也经历了重重困难,后来在政府的强力介入与推动下才最终成功,而同期立项的木头龙、海涛花园等等小区目前仍然艰难前进,距离成功遥遥无期。



因此,政府的介入也就变得顺理成章,因为棚改的范围是:使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危旧住宅、住宅区和城中村所以政府把这些或是违法建筑,或是存有安全隐患的房屋项目,在实行新措施后可以占有主动权,并能断绝部分钉子户的妄想,毕竟政府主导的棚改和开发商主导的旧改,在赔偿上会有一定的差距,别的就不多说,起码棚改已经留好后路(行政征收+行政处罚)。

 

但是,旧改或棚改始终还是建立在双100%的前提下才可以立项,不过棚改可以适当使用‘行政手段’,而开发商只能跟业主慢慢磨。

 

那么,旧改之路何其艰难,为什么有些投资客还是喜欢老旧小区呢?

 

这里的道理其实很简单,从多年来接触到的很多投资客来看,他们大多不以旧改成功为目的,只是寻找尚未有拆迁办进驻的原关内大型老旧小区。

 

事实上,但凡位置不错的老旧小区都有开发商在关注,因此投资客也瞄上这种机会,在开发商尚未进驻房价较低的时候入手,一旦有开发商进驻进行旧改意愿征集,便迅速进行炒作,高位出货。

 

这种小区数量众多,随口就能说上十几个,市政大院、香蜜二村、莲花一村、莲花二村、莲花北村、园岭新村、南华村、下步庙北区、八卦岭宿舍、月亮湾花园、金景花园、金湖花园、银湖住宅区、星湖花园、华富村等等等等...

 

例如就在上个月八卦岭宿舍宣布进行旧改意愿征集,房价迅速被拉高,由每平米4万多炒作到6万上下,或许就是一些初级投资客在接盘。



 

如南山区,早就有不少老小区用旧改的概念来拉升房价,如科技园的科苑西小区、前海月亮湾花园、南头桃花园等,时不时会有旧改的消息传开,随即引起一波关注。



棚改,将会建立一个‘棚户区改造项目库’,从资料来看,福田、南山、罗湖、盐田这四个区域,只要是通过棚改建成人才住房和保障房,未来只能租不能售,那么进入了这个‘库’的项目,投资价值就会被拉低,估计很少人愿意花钱买在‘只租不售’的楼盘中。

 

这对于空扯旧改之意,并无开发商进驻之实,只是出于坊间炒作意向旧改的投机分子,等同于灭顶之灾,起码原关内大部分在没有明确开发商进驻意向旧改的老破小,已经充满不确定因素,假如投资标进入到‘棚改库’,那乐子就玩大发了,毕竟‘入库’是由政府说了算,千万别以为地段优越就没有保障房!


不过若是棚改成功,无疑将对整体区域面貌有较大的提升作用,随着老破旧逐渐改造完毕,崭新的高楼建筑将会出现,也是城市化进程的一大体现。


 

旧改是段漫长路,时间太长就会充满变数,今后投资旧改博拆,将要更加谨慎

 

文本由淘房哥学霸先锋、淘房哥唔同、淘房哥子文供稿。


棚户区改造 人才房 保障性住房

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