▲深圳西移or东进？“泛中心化”才是真
国庆节前开业的万象天地，为深圳注入了全新的商业模式，新颖的街区mall，别具一格的文化地标，瞬时成为一众潮男潮女的“打卡”天地。
从罗湖万象城到南山万象天地，整整11年的跌宕，和深圳城区不断西拓同步演绎。早些年，关于深圳“西移”的话题比现在火得多，当时无论媒体还是民间，都从城市发展中找到了西移趋势的证据。但在“东进战略”出来后，“东进”概念让两者保持着动态平衡。如今，“西移东进”话题也不过像老牛这样，零星地谈及。
那是不是意味着，“西移东进”都不过是明日黄花？其实不然，城市大体的发展趋势和政策的导向意图，都会深刻地影响着深圳的城区拓展，也会影响着深圳的房价格局。
但一般，我们都不会太过强调某一方面，或忽视某一方面，譬如与其说“西移”不如说“西拓”，城市格局变大，所需容纳空间就会更大，置业机会就会显现。
我们国家的房地产市场从起步至今还不过40年，近十几二十年才相对成熟，这刚好和深圳的城市发展境况步调一致。身处深圳的我们伴随着城市发展的快速迭代，目睹了全球成长最快速的城市变迁，见证着与城市发展联系密切的房地产市场的风起云涌。
尤其是近几年，深圳房地产市场碰撞了多轮调控周期，让分享到房产增值的红利买家，以及让一次次错过机会的懊悔者，在地产风云中历练了一身“辨市”心得。
所以诸如“西移东进”等各种概念，起来得快，也消散得快。回溯深圳的城建发展，由最初的罗湖区人民南路、国贸一片开始，扩展到蔡屋围东门，而后到福田中心区，延伸到南山后海、前海及深圳湾总部等区域。期间，又有宝中、龙华、龙中等片区中心甚嚣尘上。
这其实，不过是进一步证明，深圳的城市中心不是西移也不是东进，而是“泛中心化”。
▲“泛中心化”的本质是就业机会的集聚
纵使诸多炒作题材，片区之间的价格格局其实依然处于相对稳定的状态。比如无论现阶段的大鹏无论如何涨，与市区的价格差，依然保持着相对稳定的倍数关系。
而影响房价格局的因素非常多，某大富翁喜欢用地段来总结，其实也不无道理。那么，所谓的地段又是什么意思呢？老牛浅薄地来看，不外乎“就业机会”。
“泛中心化”实际是深圳一直推崇的多中心多组团发展思路，“中心”就是“地段”的精髓。而地段，最初的本质就是拥有众多就业机会的商圈群的集合。与房地产价格相关性比较大的，就是商圈中的就业机会。
比如我们在置业前后，可能都会企盼地铁、企盼各类连接通道与工作地对接。但换个角度来看，其实徒步上班，不应该是*的交通方式？
因此，中心化的过程就是增加生活便利度的过程，反映在房价上，就是各片区之所以分化的结果。
当这样的拥有众多就业机会的商圈辐射到交通预期改善的某个区域的时候，该区域就会得到足够多的关注，那么，就会影响人的置业流向。
图：来源于网络。
▲就业机会推动置业流向，这些区域值得关注
老牛之前也说过的近几年深圳的置业趋向变化，其实也是受对接或预期对接商圈辐射的影响。
1，大规模的新增空地，优质的规划发展区域。比如典型的后海、宝中，龙华新城（北站-红山一带）。这一带的崛起是因为受到后海总部基地、南山高新园、福田cbd的商圈辐射。
这类区域都是先聚人气，后发商业，目前，已经到了商圈崛起的阶段，不少商务物业、写字楼物业开始涌现，也有不少零售商业已开业或即将开业。
比如近期瞩目的壹方城本月28日将要诞生，36万平方米的总建面体量，是深圳目前最大的单体量购物中心，弥补宝中中高端零售商业的空缺。
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2，新建的地铁口及地铁周边物业。比如4号线龙华段，1号线宝安段，11号线机场北段，这些交通的规划或预期改善，会将对接的商圈辐射沿着便捷的轨道交通继续往外延展。
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3，超级旧改与地铁物业交叉进行，诞生出优质的大型综合体项目。比如龙华老城、新安、大金沙旧改等区域。
即便目前阶段，部分大型综合体项目交通优势并不明显，但其拥有的写字楼集群成为预期的置业看点。
还有龙中，虽然相对市区距离较远，但产业化和城市化的双重利诱下，也将逐渐摆脱“睡城”的标签。
图：来源于壹方城公众号，宝中区域内*购物中心，计划10月28日开业。
▲“泛中心”与“双城市中心”不矛盾，后者机会更多
说白了，地段就是短期不可复制因素的集中物，其中商业中心，商圈就是短期不可复制的重要因素之一。
为什么前几年看似一无所有的前海，还要往里钻，就是因为前海的商圈将聚集深圳大量的写字楼群的预期摆着，设想大量的就业人口，高密度的企业在此集中，资金、资源自然更密集。
也可从过往的经验来看，无论是福田中心区，还是后来的车公庙，后海，都是具备大量写字楼群，逐渐发展成为市级商圈。
我们现在能想得到的除了前海、深圳湾总部基地，便是留仙洞总部基地、宝中、深圳北站商务区等。这些耳熟能详的区域，其实大都列在了深圳十六大重点发展区域中。
图：来源于网络，并作了修订。
前海虽然不在重点区域列表内，但这好比福中也不在其中一样，它们规划为深圳的“双城市中心”区域。
实际上，“泛中心化”和“双城市中心”并不矛盾，中心也有能量等级之分，谁的中心能级越强，谁辐射释放的能量就越大，周边所拥有的机会就越大。
这也是近几年宝中等宝安区域，置业机会比东部更多的原因之一。
类似宝中等大片新增空地不多后，各个片区的老中心区域，它们靠近市域核心区或靠近新兴核心发展区，它们拥有充裕的购买力和片区人口基数，是这一轮城市发展中值得关注的一环。
按老牛前边的想法，尤其是前海周边的商业综合体，可适当关注。比如近期在售的福城·前海新纪元、前海世界之类的项目，既在大型商圈的辐射中，自身的综合素质又不错。
而更为偏远的远郊区域，仍然是优选地铁口＋大综合体，或优选综合体集中区域，坐等交通完善。
▲*多元的土地性质，暗藏持续成长的可能性
并且，丰富多元的土地性质，会有不断成长的可能性。我们都知道，住宅社区是比较凝固的状态，而产业空间它会随着租赁的企业成长而成长，置换而置换。
有高规格的企业就会带来高规格就业机会。就业机会使人聚集，吸引人在周边置业的可能性就大。有人流又会产生高规格的商圈，商圈的提升，带动土地价值的提升，反过来进一步推动周边居住价值的提升。
这就不难解释，为什么一座城市的商务区周边的住宅区，总会有较高的溢价。比如福田CBD的香蜜湖、后海等区域，未来应该就是在前海周边了。
当然，这些区位已不仅仅是产业化的结果，还是城市化高度浓缩的结果，各类市政配套、城市垄断资源的集聚，使得这类片区，得以傲世全市。
（内容完）
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