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重磅丨深圳拟修订城市规划标准:基准容积率普提,商服用地不设限

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2017.11.29 14:05:12
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2017年11月29日,深圳市规土委发布了关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第4章密度分区与容积率)的条文草案和说明,对《深圳市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)中“第4章 密度分区与容积率”的相关内容进行了优化调整。根据相关内容修订说明,旧改先锋团队小编划重点如下:


一、城市密度分区


1、对应城市结构中的中心体系,各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区、三区。


2、缩小了原特区内密度一区的范围,增加了原特区外密度一区、二区的范围。


3、适度提高城市开发总量,除密度一区、二区外,将大部分城市建设区纳入密度三区;同时对密度四区、五区进行了明确的界定与严格的管控,密度四区主要为二级水源保护区范围内的地区及生态景观敏感区,密度五区主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区。


4、取消了原密度六区,部分滨海、滨水地区纳入密度五区,机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。


二、地块容积及地块容积率


1、将地下空间中规定建筑面积纳入“容积 ”统一管理;


本次引入的“容积”明确为容积 = 地上规定建筑面积+地下规定建筑面积,其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积,不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。


2、地块容积率,在原《深标》基础上,明确容积率为容积率 = 容积/地块面积=(地上规定建筑面积+地下规定建筑面积)/地块面积。


3、容积计算公式,取消原地块容积率计算公式,改为“容积”计算公式:容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。


此外,修订在原有居住用地、商业服务业用地纳入公式的基础上,将工业用地、物流仓储用地也纳入了公式。


4、标准不能替代研究,标准不能替代规划管理决策:简言之,综合性研究论证+多方因素综合统筹。


三、 各类用地密度分区


1、居住用地,密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率3.2,包括全市近90%的居住用地;小幅提高密度四区的居住基准容积率,由2.2提高至2.5;继续落实密度五区管控,居住用地基准容积率及上限维持不变。


2、商业服务业用地,取消了商业服务业用地的容积率上限,除密度一区外,对其它分区的基准容积率均有小幅提高。


3、工业用地与物流仓储用地,统一工业用地与物流仓储用地对应不同密度分区的基准容积率,两类用地的基准容积率规定基本相同,进一步适应市场对产业的发展需求。


四、修正系数


本次修订对修正系数进行了细化,并进一步明确了相关规则:


1、地块规模修正系数:控制地块合理规模的前提下,将居住用地的基准规模由1公顷提高至2公顷,商业用地的基准规模由0.7公顷提高至1公顷。


2、地铁站点修正系数,地铁站点地区全部在原标准的基础上提高0.1。



五、特定地块密度分区与容积


1、密度分区未覆盖地区,一般城市建设用地,根据“相邻相同”原则予以确定;对于临近基本生态控制线或位于基本生态控制线范围内的生态敏感用地,则按照“相邻降级”原则予以确定。


2、“适度减量”特定地区对于密度分区内涉及特色风貌、生态敏感、核电防护、地质安全等因素的特定地块,执行“适度减量”原则,应适当降低开发强度。


3、适度增量”特定地区,以下地区可适当提高开发强度:


①城市更新地区;②基于等价值原则的特定类型的土地整备用地;③市政府批准、需塑造特定的城市形象与风貌的重点地区;

④保障房项目;⑤ 地下空间开发部分;⑥其它经研究认为符合实现城市综合利益的情形。


新版密度分区指引图:



旧版密度分区指引图:



在深圳总规的指导下,结合深圳容积率管理实践与经验,作为指引性内容,提出的城市建设用地密度分区、基准容积率等,宜参照执行。


一、城市密度分区


城市建设用地密度分区是指:在宏观规划的指导下,合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求,是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整,城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。


城市建设用地密度分区共分5个等级,不包括机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区。城市建设用地密度分区等级宜按下表执行。



二、地块容积及容积率


1、地块容积是指:地块内的规定建筑面积,包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。地块容积率是地块容积与地块面积的比值。地块容积及容积率与使用功能密切相关,受该地块所处的服务区位、交通区位和景观区位等要素的影响。本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业、物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引,对公共服务设施和交通市政设施等用地地块容积不作特别规定。


2、地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。


其中,地块基础容积是在密度分区确定的基准容积率的基础上,根据微观区位影响条件(周边道路、地铁站点和地块规模等)进行修正的容积部分。地块转移容积是地块开发因特定条件,如历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分。地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分,地块奖励容积最高不超过地块基础容积的30%。地块容积宜按下式计算:



3、混合用地地块容积是将该区位上各类功能用地对应的地块容积按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。混合用地地块容积宜按下式计算:



4、 转移容积和奖励容积的相关规定可在本标准与准则基础上,由规划主管部门另行制定。


三、各类用地密度分区


1、居住用地地块容积率等级分为3个等级区间,对应的密度分区基准容积率及容积率上限宜符合表4.3.1规定。



2、商业服务业用地地块容积率等级分为5 个等级区间,对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.2规定。



3、工业用地地块容积率分为3个等级区间,对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.3 规定,下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。



4、物流仓储用地地块容积率分为3个等级区间,对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.4 规定,下限应满足《深圳市物流项目建设用地控制标准》要求。



四、修正系数


1、地块规模修正系数


地块容积及容积率与地块规模大小有关,一般情况下,居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地的基准用地规模宜按表4.4.1执行。地块小于等于基准用地规模时,地块容积及容积率不进行折减。地块面积大于基准用地规模时,地块修正系数按每增加0.1公顷折减0.005累加计算,不足0.1公顷按0.1公顷修正,最大折减值小于等于0.3。




2、周边道路修正系数


居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应根据地块周边道路情况进行修正。根据地块与周边城市道路的关系,周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路四类。周边道路修正系数宜按表4.4.2 执行。



3、地铁站点修正系数


居住用地、商业服务业用地、新型产业用地、物流用地地块容积及容积率应根据地块周边地铁站点数量及覆盖情况进行修正。


同一车站的地铁站点修正系数宜按表4.4.3-1的规定确定,不同车站重叠覆盖的情形宜按表4.4.3-2的规定确定;远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正。



4、居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块均需进行地块规模修正。周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时,商业服务业用地、新型产业用地、物流用地地块可进行重复修正,居住用地地块仅选取其中最大值修正。普通工业用地、仓储用地地块仅进行周边道路修正,不作地铁站点修正。


5、特定地区的密度分区、地块容积及容积率


①除机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区外,因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖地区,用地位于一般地区的原则上应按照相邻片区同等密度分区确定;用地临近基本生态控制线或位于基本生态控制线范围内的生态敏感地区,原则上应比相邻片区密度分区下降一区确定。


②密度分区内涉及特色风貌、生态敏感、核电防护、地质安全等因素的特定地块,应适当降低开发强度,通过开展专题研究地块容积及容积率,按程序批准确定。


③在城市更新、特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点片区、保障房用地、经主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区,为实现城市综合利益,在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下,具体地块容积及容积率经专题研究后,可在本标准与准则的基础上适当提高。


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