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2017年深圳二手房成交总结报告-宝安篇

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2018.02.11 06:00:00
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2017年,淘房哥团队统计到宝安区二手房部分成交数据2076,本文将以此数据作为参考依据,分析2017年宝安各片区二手房的楼市走势。


希望通过以下的数据统计分析,为大家呈现宝安各片区成交概况、热点、亮点、特点等市场信息,剖析缘由,方便大家借以判断或决策房源性价比、楼盘选择以及区域选择。

 

一、宝安成交活跃片区排名(由高到低)

若以成交量来划分热度,成交量最高的是西乡(22.54%)与第二的碧海(22.16%)可同属第一纵队,第二纵队为宝中(18.50%)和紧跟其后的新安(16.47%),而翻身(9.68%)与福永(6.31%)的成交量相对较少位列第三纵队。

沙井和松岗收集到的成交数据较少,样本数据不够全面,且占比微量,但是实际上,也可以侧面反映沙井和松岗现阶段在宝安区内成交量处于“弱势边缘”的位置。但对比石岩片区,关注和活跃度会较高。

 

PS:石岩暂时无法收集到二手房成交数据,主要基于二手房市场仍处于比较初始的阶段,区域内最大体量的楼盘,次新盘如宏发世纪城,无论放盘量和成交量,都处在“个位数”的水平,因此本帖暂不做具体分析。


二、宝安各片区成交情况介绍


(一)西乡篇

1.西乡户型成交占比

西乡片区收集到的二手房成交数据共468套,其中一房27套(6%),两房183套(39%),三房190套(41%),四房及以上68套(14%),两房和三房为本片区的成交主力户型。

2.西乡各价位段成交户型分布

1.一房一厅或单间的套均总价约157.37万,这些户型的成交占比较低,区间价格段基本集中200万以内。在此价格范围内能选择的楼盘,一房或单间的户型竞争力相对没有太大优势,由于西乡不存在有“名校学位房”的托底,购买此户型的人群基本是以未来地铁口做支撑,更偏向于投资出租。


2.两房的套均总价约294.75万,成交价格段基本集中在200万-300万之间,面积主要范围在50㎡左右,楼梯房及电梯房都有,成交低于200万的小两房大部分以公寓产品为主。而意愿在300-500万价格区间达成成交的,基本是带花园电梯小区的正规两房户型居多,兼顾次新盘、热门关注、未来地铁口物业这三个或其中2个特点。


3.三房的套均总价约433.41万,成交的房源主要集中在400万-500万内,如果购房者的要求并不高,基本都有对应的楼盘能满足购房者的需求,在选择上相对会比其他片区更多,低于300万的三房在品质上不具有太大优势,而品质较好或楼龄较新的三房户型,基本都要500万以上。

 

4.四房及以上户型的套均总价约633.26万,主力户型集中在500万-600万左右,部分户型有赠送可轻松做四房,低于500万的基本以楼梯房或品质较一般的楼盘为主,而600万以上为面积较大的正规四房,甚至还有部分是小洋房,但此类型的户型成交并不多。

 

总结:置业西乡,在不同价位的情况下,如果不追求“名校”和优质的大型综合商业配套,还是有不少楼盘可选,购房门槛相对还是比较低。南山科技园、西丽、前海或者后海上班的首次置业,和改善面积空间换房的购房者,均可重点关注。

 

3.西乡片区成交TOP5楼盘

Top5楼盘的成交总和为296套,占17年淘房哥所统计到西乡的成交总和63.25%


桃源居社区的成交量,不管行情是冷是暖,一直都处在宝安区内比较活跃的序列内。一是楼盘体量大,占地面积高达116万㎡,全深圳面积最大的楼盘,放盘量较多,关联到成交量上成正比;二是,本身楼盘居家氛围和环境都相对的不错,宛如“小镇”,比较适合居家。

 

目前,除了200万以下的房源实在难寻,其他价位段在2-3房的选择上,都能满足不同预算置业的户型选择。当然,劣势方面除了部分单元期数楼龄较旧,缺乏名校支撑外,还得面对物业管理较为松散和车位紧张的问题。不过交通上未来会有地铁12号线来弥补,居住氛围也相当不错,基本的配套设施齐全,如果要求不是特别高,这算是一个综合性很强的大花园社区,加上上车门槛也算是比较低的了,自住家庭可以重点关注。

 

领航城同样是大花园社区,与桃源居中间相隔一条广深高速。不过学位上就比较紧张,上车门槛也比较高,比较远离地铁口。即便距离地铁口最近的单元,步行距离至少要1公里。

但优势也很明显,楼龄新还自带商业配套,户型上有赠送,车位相对充足,物业管理较严,对于“喜新厌旧”的购房者来说,如果你有足够的预算,可以优先考虑此盘。

 

兴达华府和港隆城都是主打小户型的楼盘,成交量比较可观。对比之下,特别是在居家氛围和商业配套上,目前港隆城还是占有优势的,体量更大,且紧邻107国道旁,公交或自驾往返南山便捷且距离有优势(距离南头关约5公里)。

 

而兴达华府,2009年的楼盘,处在领航城“环绕”的位置,几乎两者融为一体,并且成功蹭到了领航城的热度,同时也毫无违和感地弥补了领航城小户型配置的“缺失”,户型变化改造的可塑性较好。250万以内小2房(45㎡以下面积段),以及160万以内单间户型,选择性较多。



(二)碧海篇

1.碧海户型成交占比

碧海片区收集到的二手房成交数据共460套,其中一房21套(4%),两房193套(42%),三房173套(38%),四房及以上73套(16%),两房-三房为本片区的成交主力户型。刚需上车和改善并存的区域。

2.碧海各价位段成交户型分布

1.一房一厅的套均总价约217.56万,基本集中在300万以内,而单间成交量较少,由于楼盘普遍较新,基本都是带花园小区的楼盘,居住氛围不错,配套相对成熟,以地铁口物业为主

 

2.两房的套均总价约356.78万,其中小两房主要在250万-300万之间,面积大部分在在50㎡以内,热度保持相对较高,而价格区间在300万至500万内,则基本以55㎡-80㎡的两房成交为主,这个价格段能选的宜居花园小区也并不少。

 

3.三房的套均总价约520.23万,而这个价格水平的小三房,属于本区域竞争力很强的户型,不少楼盘普遍都有赠送面积,户型实用,总价具有优势,可以重点关注。成交价上800万以上的三房数量,量明显锐减,可以判断达到阶段性价位“瓶颈”。即便有成交,房源基本都是片区标杆楼盘的大三房。

 

4.四房及以上户型的套均总价约692.93万,650万以内大部分都是90㎡以下的高赠送户型,关注度和性价比都较高,700万以上基本都是100㎡以上的户型,但预算达到1000万级后,此片区的楼盘就不具备什么优势,成交非常少。

 

3.碧海成交Top5楼盘

此片区Top5楼盘的成交总和为241套,占2017年淘房哥所统计到西乡的成交总和52.39%

 

富通城属于碧海片区的热门楼盘,其中小户型成交占比是最高的,200万左右的一房一厅,300万左右的小两房,400万左右的小三房等,全部都带花园小区,周边配套相对齐全,能满足日常的需求。噪音影响方面,看朝向和楼栋而定。

 

金港华庭属于刚需盘,没有地面花园小区,但带空中花园(陪游泳池),周边大环境一般,容积率较高,租户较多居家氛围一般,朝宝安大道会有噪音,但户型还是比较实用,楼下就是沃尔玛,距离地铁1号线大概10分钟左右,对于预算较少的购房者而言,总价还是有较大的吸引力,也有部分购房者买来投资出租。

 

泰华阳光海的品质还不错,户户朝南,赠送面积较多,最小的户型也是80㎡左右的两房起步,部分户型能改成小三房,总价在片区里也有一定的优势,11号地铁口物业(快线,例如20分钟内达到后海),配套能够满足日常生活雪球,自住家庭可以考虑,如果需要大面积户型还有小洋房可选。


(三)宝中篇

1.宝中户型成交占比

宝中片区收集到的二手房成交数据共384套,其中一房55套(14%),两房99套(26%),三房117套(31%),四房及以上113套(29%),三房及以上户型为本片区的成交主力户型,其中四房户型的成交量为宝安区内最多的区域改善置业属性明显

2.宝中各价位段户型成交占比

1. 一房的套均总价约238.80万。单间总价基本在200万以内;一房一厅的价格集中在300万内为主,门槛较高。根据调研,购买宝中小户型的群体,以投资出租较多,在价位门槛较高的同时,整体的租金收益也高于其他片区。而买来自住的群体,占比相对较少,毕竟同样价位在其他片区能买到小两房。

 

2. 两房的套均总价约455.55万,小两房基本集中在300万-400万的范围,户型相对比较紧凑,而面积较大的两房基本要以450万起步,看楼盘的品质和学位而定,但面积达到70㎡左右基本就会有豪宅税,购房门槛相对较高。

 

3. 三房的套均总价约724.59万,此类户型的成交量较大,成交的房源基本在600万以上为主,800万左右的预算在此片区可以淘到品质或学位较好的房源,而千万级的三房成交并不多。

 

4. 四房及以上户型的套均总价约1198.31万,大部分四房以800万起步,选择范围相对不多,而千万级四房的成交量非常可观,同时也是整个宝安区此价格段成交最多的区域,宝中片区作为宝安的豪宅区果真当之无愧。


3.宝中成交TOP5楼盘

此片区Top5楼盘的成交总和为203套,占2017年淘房哥所统计到宝中的成交总和52.86%

 

凯旋城属于大花园社区,居住氛围好,地理优势明显,并且带宝安实验中小学学位,具有一定的较优质学位属性的加成。买在这里的人群,相对是比较注重学位,同时又想享受成熟的生活配套,虽然宝安实验的学位并非属于“一线名校”,但在全区的口碑和排名上属于前列,对于整个宝安中心区而言,宝安实验学校已经是目前最好的选择

 

花样年是宝中屈指可数主打小户型的楼盘,单间和一房一厅投资出租居多,而两房的成交量也比较可观,毕竟作为片区中的入门级小两房,上车门槛相对要比同片区的其他楼盘低,加上属于1号线地铁口物业,带平台花园小区,对于想享受成熟配套的自住家庭,建议可在此暂时过渡,主要是宝中的小户型楼盘相对不多,后面等写字楼陆续建起来,还能有一定的空间,保值问题并不大。

 

熙龙湾属于片区中的豪宅类产品,户型定位最小都是百平三房以上,而且赠送的面积比较多,绿化和物业都相对不错,欢乐海岸拍地之后有不少购房者入货,2017年的成交相对活跃。需要注意的是,一期并不是宝安实验的学位,而二期是,因此附带一定的较优质学位属性的加成。并且附近未来规划新建宝安中学小学部,教育配置上的可能性,有想象空间。

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(四)新安篇

1.新安户型成交占比

新安片区收集到的二手房成交数据共342套,其中一房77套(22%),两房101套(30%),三房125套(37%),四房及以上39套(11%)两房和三房为本片区的成交主力户型,类似于碧海片区的区域置业属性,距离上比西乡靠近南山,且与南山对接。

2.新安各价位段户型成交占比

1.单间或一房一厅的套均总价约208.15万,主要是以宝安中学的学位房为主,关注度和成交量都比较高,至于非名校学位房的小户型成交比较活跃的楼盘里,则是以两个烂尾楼改造而成的楼盘作代表,即黄金大厦和西城品阁。品质相对一般,但总价比较低,未来有12号线上川站辐射(前进一路和上川路交汇处),其投资出租的比例也较高,刚需过渡也还能凑合。

 

2.两房的套均总价约324.97万,小两房的价位基本集中在300万以内。如果要求(非名校学位+居住面积较小+楼盘品质较一般)并不高,能选择的上车盘并不少。其余的60㎡-82㎡两房大部分处于300万-400万之间,但部分具备较优质学位属性户型的面积,都是以60㎡以下户型为主。

 

3.三房的套均总价约481.73万,但通过柱状图能看到从300万-800万都有三房成交,主要是新安片区的楼盘分化明显,老旧楼梯房的总价相对偏低,例如:文汇花园、弘雅花园二期、新安湖一期、建安花园以及兰花苑等楼盘。次新盘的价格却又比较高,例如华联城市全景、勤诚达、中洲华府,总价较低门槛700万左右。只能以楼盘的实际情况去看待。

 

4.四房及以上户型的套均总价约1001.79万,本次收集到的数据里面,除了一套低价楼梯4房之外,大部分成交量集中在700万-900万的价格段之间,面积段在100㎡-200㎡都有出现,但有不少属于双拼户型,至于别墅类则总价超过2000万(数量不多)。此类物业主要集中在5号线灵芝站以及洪浪北站附近区域。


3.新安片区成交TOP5楼盘

新安片区Top5楼盘的成交总和为97套,占17年淘房哥所统计到西乡的成交总和28.36%

 

都市翠海和TATA公寓都属于宝安中学学位房,大部分成交房源都是单间或一房一厅为主,单价看似较高,但面积小总价较低,因此对比原关内的名校学区房,门槛较低,这个价格相对还是可以承受的,建议有学位改善需求的人群要提前2年准备(入读宝中几率更大)。

 

黄金大厦和白金时代公寓都是主打小户型的刚需盘,但楼盘品质较一般,黄金大厦主力成交的两房面积在64㎡左右,白金时代的赠送面积相对会多一些(小复式),小两房以37㎡-43㎡成交居多,价格有一定的优势;初中学位上则是半斤八两(黄金大厦配套文汇中学和白金时代公寓配套新安中学),但黄金大厦的小学(弘雅小学)会更好一些,并且距离107国道都不会太远,如朝马路则会有噪音影响,只适合短期过渡。

 

新安湖花园所处老城区的商业核心圈,一期属于楼梯房,二、三期是电梯房,配套上非常完善,距离5号线灵芝站10分钟路程,小区自带幼儿园和新安湖小学,接送小孩非常方便。自从宝安中学外国语学校开学后,此小区变为双学区,但初中仍然还是新安中学学位,对于资金预算不多的自住家庭可考虑一期,虽然楼龄会比较旧,贷款年限可能会缩短,但总价上还是有优势的,年度成交量也还可以,至于考虑二、三期在户型上就相对一般了,得房率相对一期稍低,特别是大部分户型的阳台都不够“大气”。



(五)翻身篇

1.翻身片区户型成交占比

翻身片区收集到的二手房成交数据共201套,其中一房17套(8%),两房104套(52%),三房60套(30%),四房及以上20套(10%),两房为本片区的成交主力户型,刚需首次置业热点关注的区域。

2.翻身片区各价位段成交户型占比

1.单间或一房一厅的套均总价约251.72万,成交的房源集中在300万以内,并且是以一房一厅为主,部分能改成小两房,面积大致在35㎡-53㎡左右,成交活跃基本围绕在翻身地铁口附近的小户型楼盘

 

2.两房的套均总价约347.23万,处于300万以下的小两房,大部分是品质一般的老旧楼梯房,上车门槛较低;400万-500万之间可以选到带花园小区的电梯两房,部分带宝安实验学位,具有较优质学位属性支撑

 

3.三房的套均总价约426.02万,300万-400万成交的面积大概在75㎡-105㎡的范围内,总价相对较低;400万-600万以内为此户型成交主力,较宜居的花园小区并不算少。

 

4.四房及以上户型的套均总价约554.18万,成交活跃上对比宝中、西乡、新安这类片区的4房,凸显劣势,且楼盘品质稍显一般。当然也有不乏关注度较高的4房户型,例如,因较好的位置、总价以及居住氛围,带宝安实验学位的中南花园,以及价位门槛相对较高的新锦安雅园。


3.翻身片区成交TOP5楼盘

翻身片区Top5楼盘的成交总和为82套,占2017年淘房哥所统计到西乡的成交总和40.80%

 

卡罗社区和泰华俊庭都是翻身片区成交最为活跃一列的热门小户型楼盘,靠近5号线翻身地铁口,虽然没有地面花园小区,但平台花园还是有一定的活动空间,商业配套上有天虹,能满足日常的生活需求,加上地理位置相对靠近南山,基本为投资出租或刚需上车的较多

 

中南花园带宝安实验中小学学位,具有一定的较优质学位属性加成,价位门槛低于新锦安雅园,小区半人车分流,楼龄不算新。靠近107国道的户型会有噪音,目前配套相对一般,但居住氛围相对还可以,对改善学位有需求的家庭,建议考虑朝花园的房源。

 

登科花园和泰华锦绣城都不是地铁口物业,登科花园主要是价格优势,有楼梯房和电梯房,相对适合资金不多的自住家庭,投资者较少关注这个楼盘。而泰华锦绣城楼龄品质在翻身北相对不错,电梯房,带小区花园,过渡性改善三房可以关注


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(六)福永篇

1.福永片区户型成交占比

福永片区收集到的二手房成交数据共131套,其中一房12套(8%),两房38套(54%),三房71套(29%),四房及以上10套(8%),两房和三房为本片区的成交主力户型,楼盘聚集程度不如碧海、新安以及西乡的集中和规模大,门槛稍低,整体成交活跃量也较低。

2.福永片区各价位段成交占比

1.一房一厅的套均总价约165.50万,成交占比对于此片区的总量来看,其实一房的关注度并不高,主要楼盘的数量本来就不多,虽然上车门槛较低,但同等价位跟西乡区域部分楼盘一房户型相比,位置和配套等大环境稍显一般,性价比并不高

 

2.两房的套均总价约257.66万,2017年年初200万左右就能买到面积58㎡-60㎡的小两房,只是楼盘的品质并不高,而60㎡-80㎡的户型主要还是集中在250万-350万之间。超过350万的两房基本没有什么竞争力,因为在同等价位条件下,可以在西乡、翻身或者新安片区,淘到大环境更好的楼盘(地段位置、配套、交通、部分带电梯、花园、更近南山)。

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3.三房的套均总价约356.13万,300万以内的楼盘品质相对一般,但是300万-400万之间的楼盘价格,却比较受到刚需置业者的关注,还有不少次新盘可以选,超过450万以上的三房多为地铁口物业或者大花园社区。

 

4.四房及以上户型的套均总价约704.05万,成交主要集中在500万-550万的房源范围内,普通住宅的面积段基本在125㎡-133㎡之间,但是其中1套大面积别墅把整个套均总价拉高了不少,除去别墅的套均总价为533.39万。

 

3.福永片区成交TOP5楼盘

同和悦园属于次新盘(2015年),成交量相对还不错,近107国道交通出行还算方便,可是短期没有地铁线路利好带动,虽然周边的商品房比较集中,但大环境较一般,配套只能满足日常需求,整体来说这块区域的优势就是价格。

 

万福人家属于带地面花园小区的电梯房,楼龄会比较旧,价格具有优势,附近有益田假日广场(商业体量不大)做支撑,靠近万福广场有个可活动的场地,居住氛围相对也会好一些,距离未来的12号线大概直线一公里范围内,附近还有一些体量规模较大的怀德旧改概念,只是目前暂时还没有进一步的动静。

 

金域豪庭属于11号线地铁口大花园社区,自带幼儿园,户型比较多,可惜人车不分流,以小区内部环境来评判的话,宜居性其实还是可以不错的,只不过外部的环境则相对较差,配套上也很一般,但有地铁支撑,价格相对坚挺,未来还有12号线在此站换乘,算是福永片区目前价格最高的那几个楼盘。


···总结···

以上就是2017年宝安各个片区的大概情况,其中有些楼盘的成交量占其片区过半以上的份额比例,侧面能说明同片区中其他楼盘的竞争力相对偏弱,否则不会出现某些盘扎堆成交的情况。

 

当然,也不排除部分居家环境好的楼盘,业主不轻易卖,而导致楼盘成交活跃度较低。

 

1000万级别以上的购房者,建议关注宝安中心区及新安片区的次新盘,分别具有成熟的配套设施或优质的学位属性,加上片区中还是不少规划项目,对片区起带动作用,未来还是会有一定的潜力空间。

 

500万-600万左右建议关注碧海片区和西乡片区,能选择的范围相对较广,并且楼盘的品质、户型以及周边的配套等,相对都可以满足到大部分购房者的需求,后续靠地铁沿线或作为南山辐射圈为主。

 

400万左右则建议考虑两房户型为主,基本是现成地铁口或未来地铁口的楼盘,如果这个价位需要三房,除了福永以北的区域之外,其他片区相对没有什么较好的楼盘选择,并且要在楼龄、配套、品质、地段、学位、交通等作出很大的让步。

 

200万左右的名校学位房要主攻新安片区的小户型楼盘,总价对比全市其他名校学位而言,还是具有较大的优势,加上目前宝安中学学区已经是“大学区制”,越早准备积分越高,对于有学位需求的家庭而言,理应提前准备。


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