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重磅!深圳“三价合一”真的来了!二手房市场当头一棒?

资讯中心 媒体 发布时间:2018.03.28 18:07:38
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  “三价合一”真的来了!3月28日深圳印发“三价合一”新政,并自印发之日起执行!


  3月28日,《关于发布深人银发[2018]41号文件操作指南的通知》,附件名为《“三价合一”政策操作细则(银行版)》,以及《中国人民银行深圳市中心支行 深圳银监局 深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》在网上流传。


  并且有第三方媒体已经发布《关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿》。




关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿


根据中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位,为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。


该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。


该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。


政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。


政策发布日之前,贷款受理行已查询人民银行征信记录或购房人已支付定金、部分房款等相关费用, 并能提供符合监管要求的证明材料的贷款申请,仍按以往政策执行。



事实上,在3月28日早上,就有网友报料:


“昨天(3月27日)晚上深圳市国土局官网上“二手房交易合同打印”(即网鉴合同)版块有了更新,如下图所示(NEW:合同被银行锁定后,不能修改转让价款和付款方式,如需修改,请联系银行解锁后进行修改)。


已成交的单请通知交易管理部及时下载合同,请各位悉知,谢谢!”


  

今天一早,有业内人士也表示,有网友向他反馈,在办理网签时发现,网签系统提示深圳银行可以锁定网签合同了,这初步解决了合同的唯一性问题,深圳“三价合一”政策迈出了关键性的一步。



此外,中国人民银行“互联网个人信用信息服务平台”,从3月23日18点起至26日已完成了系统升级,系统被信联替代,各大数据库整合完毕。


一些中介公司早几天已预测到深圳“三价合一”即将出台,请做好准备。


中介人士认为,此新政执行短期内一定会有影响,预计几个月的消化期,该买的还是会买,无非多交一点税费;长期来说影响有限,当然不排除一些二手房买家进入新房市场。

此图来源于网友


东莞之前已经实行“三价合一”政策:


》》》东莞“三价合一”及首套房贷利率上浮,对购房者有哪些影响?


三价合一”来了,该如何买房?加入9.9速购服务,我们有专人为您解答!


 

“三价合一”执行后的影响:首付增加或税费增加


早在2017年12月25日,娟子在《元旦起楼市将生变!传闻封杀二手房阴阳合同 购房成本或增加?》 一文里就对此政策会增加二手房购房成本作了详细的说明。


一、首付增加:


现在及以前采用的阴阳合同,比如一套房子成交是500万,银行可以按照500万甚至更高给你评估,这样至少可以贷出350万,首付150万;现在如果按照国土局的合同,则总价可能是400万,那银行只能贷出280万来,以此来算首付增加了70万元。


也就是说在新政执行之前,为了少投入购房成交,评估价高可多贷款用于首付;为了少交税费,到房产登记部门提交的备案合同上,又是尽量少写的成交价。


若按照最新文件,通过做高评估价以降低实际首付比例,以及报低成交价来避税的玩法是玩不转了。在上述“4个价格”里,“政府评估价”显然成为最重要的交易基准,银行自己的评估价消失,这事实上等于提高了二手房的首付比例。


比如一套房子实际成交价500万。假设政府评估价是450万,这时候贷款的基准价格只能按照450万计算,而不能按照500万。


二、购买房产税费增加


咚咚找房资深淘房会成员——刘志永表示,政策出台最直接的影响就是税费的增加,政策前后的对比,由于实施政策后,评估价上调为实际成交价,那么目前市面上大多数的房源(普宅),都会“被豪宅”,即便是不超豪宅标准,税费增加也是比较明显的。


下图是刘志永对执行“新政”前后税费的变动的计算对比,如一套400万的普通住宅(满2年),政策前网签价为300万,契税首套按1%交3万,二套按3%交9万,个税均按1%交3万;而新政后,网签价为400万,契税首套按1%交4万,二套3%交12万,个税按1%交4万;算下来新政后,普通住宅首套多交税费2万元,二套多交税费4万元


如成交价1000万的豪宅(满两年),政策前,网签价700万,原始登记200万,契税首套按1.5%交10.14万元,二套3%交20.3万元,个税按1.5%交10.14万元;政策后,网签价1000万,原始登记200万,契税首套按1.5%交14.43万元,二套按3%交28.86万元,个税按1.5%交14.43万元。算下来新政后,豪宅首套多交契税及个税8.6万,二套多交契税及个税12.8万元此外还需多加增值税16万元。



如上图所示,(真实成交价-国土局评估价)X税率=多交税费。


来个直观的对比数据(爱住家教你买房(微信ID:JIAO-N-M-F)算了笔账)


假如小明(深户,首房首贷)要在龙华买一套89平,总价500万的二手房,卖方房产证上的购入价格是100万。那么他有下面两种方式来支付:


 


业内:对二手房市场及购房者将是重击


徐枫:三价合一优化交易制度,直接影响高评高贷买家

深圳市房地产中介协会研究总监


首先,深房中协认为,三价合一政策不属于楼市调控政策,是管理机制的优化。主要是因为此前阴阳合同的存在,需要不同的政府部门及商业银行对价格指标做最终的确认。这一政策的出发点正是由此产生。


其次,三价合一的落实,为远程(在路上的)房产税其中一部分税基(地上建筑物部分)确立了核价依据。


从短期来说,市场会将其解读为利空政策。深房中协预计,三价合一直接影响的是高评高贷的买家,以及拥有楼龄较早的业主。但是三价合一的实施,对明确价格指标,增强信息披露,优化交易制度是起到了积极作用。


邓志旺:直接影响购房者 房价可能会下滑

深圳职业技术学院房地产研究所所长


三价合一是对整个房地产市场去伪求真,可规避二手房价格上的失真,打击偷税漏税有重要作用。


对购房者来说影响会比较大,要么对他的贷款金额会有一定压缩,要么就对他要交的税费会增加,所以不管哪一方面对于购房者来说都不是好事情。

 

从另外方面来说的讲,这个政策出台可能会对房价也会有一些轻微的影响。尤其是二手房的价格可能会下滑那么一点点,如果这样的话对于购房者来说,也可以说带来了一些补偿。


李宇嘉:对刚需会有冲击,对楼市的影响比较大

深圳市房地产研究中心高级研究员


此政策主要规避之前的阴阳合同,规避了房地产的税赋,交税将按网签价来的房税,对于现有调控政策是一个突破,这是不合理的,对二手房房价也产生了错误的信息。交易过程中出现了高评高贷,个人通过银行高评把首付和月供都贷出来,这是非常危险的信号,国家出台这一政策目的是为了降杠杆。


对于刚需来说有一定的影响,未来的购房成本会提高,对刚需来讲会有冲击;对于投资客来说,我觉得是一个正面的信息;但对楼市的影响会比较大,对楼市的需求会是一个冲击。


张大伟:北京“三价合一”己执行多年,有影响但己被稀释

中原地产首席分析师


张大伟表示,北京“三价合一”己经执行了多年,虽有影响但现己被稀释,现在来说影响已经比较小了!这个政策对利用杠杆的置业者影响比较大,对二手房购买者会有影响。


悦航:调控力度微“加码”,预示着今年深圳楼市调控政策不放松

咚咚找房淘房哥专家


由于购房成本的提高,会迫使准有效购买力加速在政策前入市。结合本次市场的反应,促使短期内(政策前的1-2个月内)市场看房量以及成交量的提升和回暖。


同时,作为轻量级的行政手段,其作用不如提高首付以及提高购房资格门槛这类“重量级别”的行政手段,来得“显性”。通过微“加码”调控力度的预期管理,一方面预示着今年深圳房地产调控政策大概率不放松,另一方面也警惕来年市场投机热情“复苏”。


牛浩思-东莞楼探:东莞实施“三价合一”较早,对二手房的杀伤力较深圳更大

东莞新房专家


东莞是比较早实施“三价合一”,值得注意的是,东莞的个税是按照差额的20%来收取,从这一点上看,“三价合一”对于东莞二手房市场的杀伤力还要更大一些。


惠州牛浩思:惠州的实施必要性并不强烈

惠州新房专家


三价合一主要是针对高评高贷,以及打击阴阳合同的避税,惠州的现状是银行评估价低于市场成交价,且据业内人士预估地税核税价去年已大幅上调了25%左右。就惠州目前仍以新房市场为主导的环境来看,实施的必要性暂时并不强烈。

 



解读:什么是“三价合一”?


说实话,传了几个月,还有许多人并不太清楚什么是“三价合一”:


在二手房的成交中会涉及三个价格,1.房屋真实成交价;2.网签备案合同价(过户价);3.银行贷款评估价。


1.真实成交价:由买卖双方敲定。


2.网签备案合同价(过户价):房子过户前在房地产信息系统网签备案,用以计算税费。许多人为省下税费,都按照房管局最低计税指导价填写这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。


房管局计税指导价:房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估(当前为真实成交价的7成左右),用于排除人为“低评”。


3.银行贷款评估价:银行对抵押房产的资产价值进行的评估,一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价。


所谓“三价合一”,就是以上的三个价格保持一致,它是政府为了规范二手房交易市场必然会推行的政策:


1、可以避免“阴阳合同”;


2、可以避免“高评高贷”,通过提高银行评估价变相降低首付比例;


3、可以防止报低成交价来避税等。


不知道“三价合一”是什么?

对购买二手房的你有什么影响?

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