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新政后楼市会凉?有人看好后市,有人担心上不了车

深圳.娟子 发布时间:2018.08.03 07:05:44
浏览:37463

7月31日,深圳新一轮楼市调控出台,具体为:


1、企业限购。暂停单位购买新建商品住房和二手住房。


2、商务公寓限售。各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售;个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售。


3、个人3年内限售。


4、抑制离婚炒房。购房人离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行。


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这份政策文件虽在之前已传出,给了市场一个前期消化过程,但政策一出仍旧刷爆朋友圈,当晚,一些开发商和相关机构更是连夜加班为置业者开最后通道,因传当天网签还按政策前执行。


政策后这两天,市场一切显得平静如常,观望的气氛或许会持续一段时间,但该出手的还在出手,该看房的还在看房。或许就像有些专家解读的:新政利好刚需,短期来看会波及一部分置业者,但长期对深圳来说并不会有影响。


有人认为于炒房客而言,地产本身的估值泡沫+政策的严厉打压+适婚人口的急剧下降,三者叠加已经终结炒房的逻辑。炒房的收益率下降,同时风险率急升,收益和风险不成正比,脑袋再狂热的炒房狂人现在都会冷静来思考。


因政策里涉及到抑制离婚炒房的政策,一网友更是在家在论坛发帖倾诉自己因妻子提出为买房而被真离婚的事情,本来还处于伤心痛苦中的他表示“731政策后,婚前两套房,前妻现在也买不了房,竟然有些安慰。”对他来说,可谓一政泯恩仇!


一、

置业者很淡定


新政当天,大家最关心的是深圳房地产市场的走势以及正在购房的人是否会受到政策的影响;最为关注的一个问题是离婚后什么情况是执行3成、5成、7成。昨天下午,一份“房贷新政实施细则”出来,对离婚2年购房申请住房及商业贷进行了细则说明。


经过这两天,大家基本已对政策已然消化得差不多了。相比较,见过大风大浪的深圳人,在政策出来后,许多人比我们想象要淡定得多。


1、 改善置业者说:买房被堵,先观望一阵


网友回:庸人自忧


网友@言叶之庭说,本来计划明年社保满5年,可以改善换房,为了明年的购房计划已经看了N个盘了,也锁定了置换楼盘。想不到新政出来,把我的计划堵死了。


这个计划已经整整策划了3年多了,之前买房只用夫妻一方的名额。为的就是满社保后可以三成改善或者投资。前一阵子还想把唯一的住房卖了,现在政策出来,庆幸自己没冲动。


此网友认为,未来房价会长时间横盘,对她来说是好事(至少每月不用高月供),可以先踏踏实实搬砖。



 同样是改善置业者的网友@hellokitty321非常淡定的说:楼主矫情,改善的话卖了再买不就好了。


他表示自己也改善一族,不管政策出不出,有合适的就买,并且直接交7成首付。认为现在的房价,有资格交3成首付也不敢,比如700万的房子,三成首付210万,要背490万的房贷。如果交7成,房贷才210万,大多数人都可以接受。


对于很多改善型客户来说首付都不是问题,问题在于月供。每次新政策出来,一堆人唉声叹气,什么没有3成的资格了等等,我只想问问你,你有3成的首付,房贷还得起吗?这就好比只能买得起大众的人,天天唉声叹气劳斯莱斯又涨价了。


对大部分工薪族来说300万的房贷是极限,200万以内比较合理,毕竟除了房贷还要养家糊口,算上房贷月开销都超3万了,普通家庭每月承受的支出也就这么多。

 

2、 调控是常态,刚需买房还是要趁早


网友@HAKASE表示这次政策的用意在于,一投资客买了房不租也不卖,空置等着升值再卖或者用于资产保值。这等于占用资源而却没有合理配置。


他认为,想解决房屋空置的问题基本上只有一招,就是开征房产税。但是房产税因各种原因一时半会出不来。


但作为政策来说,房子是用来住的不是用来炒的,所以“限售”是目前仅有的手段。然而为了满足居住需求,如建保障房又需要相当长一段时间。


总之一切为了筛选真实的居住需求,进而抑制炒房。


深圳目前来说,能开发的土地资源非常有限,处于供不应求阶段;加之每年常住人口将流入在增长,刚需的队伍会最来越多,对于刚需来了说,越早买越合适。

 

3、 市场环境复杂,房产新政砍掉了谁的尾巴?


网友@鹦鹉小鱼认为,这些政策如果在十年前,配合土地供应,房价一定稳的住,但时至今日杯水不但无法灭火,反而增加紧张气氛。没买房的更加担心上不了车,上车早的沾沾自喜,租房价持续走高:


目前的市场环境:1.房贷利率上浮15%以上,审批更加严格。2.炒房团资金吃紧急于出手,短期供应上扬。  3.房价已到高位,首付门槛连年升高,原来跳一跳能够着的刚需客彻底绝望


同时存在另一面的问题: 


1.银行资金富余,急需出口,房产口子变小后,其他渠道融资利率低的吓人。


2.今年租金急剧上涨,蓄积着无数准中产的农民房都被地产巨头改造成×寓,租金翻倍。


3.特殊属性房产,学位房,豪宅逆市猛涨,其他类房产原地踏步。片区各类“利好”层出不穷,使得有点银子的深圳人蠢蠢欲动。 


4.去年深圳居民可支配收入五万三,一家四口算来应该有二十万左右,户籍人口(常住人口多2个点左右)去年增长15%,今年预计增长13%左右。


 5.土地供应吃紧,去年新增商品居住建设用地7公顷,保障安居25公顷,城市更新厂和返还用地186公顷,基本都在原关外,新房二手价格严重倒挂。


 6.关内新开盘物业大户型豪宅变多,投资型公寓变多;刚需的供应大都在关外 


 房价如何走,一看钞票有(印)多少,二看民众买房决心有多大,三看供需关系是否平衡,四看地段有多好,五看有钱人占比有多高。


4、新政有助于阻止资金流入楼市


今年经济下行压力,债务压力特别大,逼的央行不得不放点水来补充流动性。但不做点什么都话,这些水又全流进楼市了。深圳金融手段又多,政策的唯一的目的就是阻止放出来的水进入楼市。


上半年经济数据不理想,对外经贸压力也大,7月中央政治局会议也释放出了中性的货币政策。深圳昨天的购房新政无疑是对中央精神的积极回应表态,货币宽松最怕的就是大水猛灌,资金流入地产。


深圳新政策很好理解,一是给2016年的限购政策打补丁,第二个是在当下特定的经济环境下表态中央,相应号召,至于市场的发展,还要时间来检验。

 

二、


中介:二手房会凉,但房价还会涨


1、二手更凉了!继续打新


经纪人练加李S表示,自从三证合一后,二手房的市场,看房还是挺多的,一算税费,一下子萎缩了很多。基本上都在捡漏,投资客,众筹的,每每有降价急出手的时候都秒杀。刚需还是没抢到,因最近新房的火爆。


本来二手房也回暖一些,但这时候市场出现了两极分化。


豪宅越来越贵。比如后海的房子。如果关注市场的,查一下数据,都涨了不少。


刚需二手房,如龙岗,300万左右的房子好卖,税费跟之前的差不了多少,普遍400万到700万的基本上是业主降价十几至几十万才能出手。


新房价与二手房价出现倒挂,许多客户都会去打新去。731政策出来,二手房可能会彻底凉凉。



2、临深:购房的动力也不会太大 


东莞的因为限购,名额的问题,好多人不考虑。 


中山目前还太远,深中通道之前让中山也涨了不少,价格太高路程太远。也冷了。


惠州因名额的问题和有些人买不起深圳,不限购可能会有所选择,但最近房贷利率高,而且贷款批复慢。现在大部分的是首付五成和一次性付款,所以现在来看也有许多人退却。


3、新政策出台不见得是坏事


经纪人彭中权发帖表示政策的目的是打击短炒,企业购房,离婚买房,天价茶水费等。但是政策本身来说,暂停单位购房是好事,投资客的路给断了,有钱人任性不了了


个人已购房3年内禁止转让,如你2017年7月30日买的房,可以随时出售。限售的对象都是2018年7月31日后的新买家


关于公寓购买的5年内禁止转让, 7月31号之后买的需要满5年才能卖,短期投资客不会进场,但核心商圈租金比较高的公寓,基本不受影响。成交量反而会提升。


目前深圳二手房存量是2.6万套左右,每卖掉一套二手房少一套房源,三年之内房源量稳步下降,买家是持续上升,每年入深户50万人,房价必然上涨,2018年下半年二手房市场是一种平稳向上的走势,成交量会逐步增大。


新房由于国家限价,新房和二手房的价格持平,一二手房倒挂现象基本没有了,深圳房价保持一个平稳水平,房价的涨幅刚好超过通货膨胀和房贷利息,不得不说国家出的政策好。

 

三、


市场:有些平静


这两天,市场的影响还没有显现出来,大家还处于静止观望状态。无论是市场的利与弊现在来论断还为时尚早。


在政策出台前,还看到有个别中介推售多套同一小区放盘单位,经了解,属于公司产权放盘行为。


当时,淘房哥认为放盘可能是因为担心政策出台,降价卖但是要求全款,要么以最低过户价网签,这样可以减少公司产权的交易税费。



但政策出台后,明确公司禁止买房,可能会让一些本想出手的公司产权房暂时不卖了。


在二手房方面,目前市场并没有发生太大的变化,在放盘方面仍是比较少。购房者面对较高的房价下,观望情绪还是比较高,不排队后期会有心态变化。


新房市场方面,个人买房3年才能出售,可能也会出现短期打新热情退减。


公寓产品方面,像网友@左看南山说的,这两年体量比较多,特别是豪宅化,比如像深圳湾1号这种豪宅公寓,起步总价都在千万以上,731政策后,有多少置业者会投几千万放在那里数年不动?


但另一方面,因新批地商务公寓只租不售也对现有的这类产品存在一定利好,因为商务公寓产品稀缺了,昨天就有开发商在群里发红包,表示公寓稀缺更有价值……


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