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图文直播 | 新政下的工改发展与产业运营实务解析

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.08.18 10:30:14
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近日,深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中,商品住房3年限售,商务公寓5年限售等规定被业内称为“楼市速冻”,认为深圳楼市或将走向低迷。而对于想在工改大展拳脚的开发企业来说,这无疑是又一个”坏消息“。


于此,深圳市易图诚泰举办《新政下的工改发展与产业发展运营实务解析》专题分享活动,邀请业内大咖,共同探讨工改发展与产业运营实务操作的问题。现同步对分享活动进行线上直播。





10:00


世联行集团首席工改顾问董极:


今天讲的内容和以往大家看到的不太一样“深莞工改发展趋势”,多了一个莞,因为在产业这块、工业用地这块,大家对东莞的认知层面还没有到一线的层面,切身感受会弱一些。


我们和很多开发企业一起做项目的过程中会明显的感受到现在东莞的工改市场和2013、2014年深圳工改市场是一样的温度。


今天主要说三个话题:

一是新政下深圳工改政策影响,731政策、历史违建政策对目前深圳工改政策的影响分析;

二是深莞工改政策趋势解析,实际上是说现在深圳工业用地的政策和目前东莞7月31日内部上书记M0政策,已经出了东莞版的M0,东莞的政策还没定型,今天做一下对比分析,大概知道它的趋势和方向;

三是目前在政策严控下,深圳和东莞这两个政策对于产业规划,做城市更新需要做很多产业规划,产业规划的趋势是什么样的,要点是什么,在做的过程中需要从哪些方面、哪些要点思考。 



第一,新政下的工改影响,主要的政策是730政策,也有前几年出台前几年的补充细则通知。当时大家问工业用地宿舍会不会受到影响?

大家会看到这个政策的影响范围只是对C1、R2等配建商务公寓指标影响,可能大家只关注到C1,C1的40年商务公寓,R2是70年的商务公寓,也会受影响,这是大家不可忽略的层面,因为很多旧改项目也会有这样的指标配建。


工改层面,也就是产业层面的M1、M0、W1、W0,W1、W0也是不可忽视的,还有一些公共设施用地、道路用地也会配套宿舍,这种情况下,这里面的配套宿舍受不受影响?这个范围先框定清楚,主要是指C1和R2名字里叫商务公寓的影响。有一条大家看一下,他后面补充了通知,工业楼宇对购(售)房对象有规定的,按工业楼宇有关规定执行。工业楼宇在最早规定就是按法人购买,这点受不受影响?未来是不是会出相应的政策对这个进行限制?这个也不可忽视,这是在措施上的意见。



如果完全排除对M类和W类的影响,完全可以说是M类和W类不受该政策的影响即可,但是他说有规定的按照规定处理,未来会不会出其他的规定,咱们要做一些心里上的准备和思考。


对招拍挂的影响,目前从2014年、2015年、2016年、2017年、2018上半年,我们看到新招拍挂的C类用地,不管关内、关外,这些项目有什么特点?基本上办公都要求自持一定的年限,比如说10年,至少不少于60%、70%的比例。

另外还有一些商务公寓要还给政府的要求,另外商业可能要求自持不能销售。还有要求配酒店,酒店可以整栋转让,都有或多或少的限制。

另外还有一些不得建设商务公寓的情况,针对这些政策我们可以看到,这些项目所有的引进指标限制了以后,办公限制了以后,它的利润空间大大受到限制,这个时候要求有比较强的运营能力,对项目会产生什么影响?最近在操作的要进行招拍挂的项目,有的项目在前期,把商务公寓的指标好不容易谈到争取分割销售,政策一出,整个项目的方向、基调全部变了,原本可以花费很大力气可以销售的,一下子这个项目怎么办?大家在看到政策出补丁的时候,城市更新协会解救了一大波城市更新项目,还有一些项目大家没看到,这些项目好不容易谈到上市销售,这个时候整个项目的出路在哪里?我们要去做一些思考。这种情况下,土地会不会流拍?上半年深圳有两宗地流拍,北京、上海也有土地流拍,会不会面临这个情况?这是要大家重点思考的,现在深圳C类的地在关外尤其是坪山这些位置会比较多一些,关内比较找,大家对项目的看法、预期,是从现在的角度考虑还是未来战略的层面考虑,和企业的数据有关。


也有很多企业在想销售使用权的问题,销售使用权的问题政府抓得也比较紧,这条路能不能行得通,这是项目要考虑的点,如果不能做到怎么去运营,现在整个国家大的层面,政府招拍挂项目是不是考虑商务公寓的项目不要了,做成酒店指标、办公指标,保证所有的基本指标,商务公寓的指标就不做了。

政府会不会给你批是一个问题,因为商务公寓本身具有它的功能,为整个片区商旅人士提供短期的居住场所,办公没问题、出租没问题,或是商业,关内有些地方不错,酒店位置不错也可以做一些精品酒店,这是一个很大的问题。


另外是转移的问题,转移成办公、商业的指标,转移成商业,目前的限制不太多,有些办法做一些变相的处理,办公限制多一点。

对项目的方向选择上,关外一些小的地块,尤其是在产业园周边,是不是做工改工,工改工的配套宿舍,现在关外所有的容积率算下来,差的也不会特别多,这个时候是不是做工改工?工改工的研发外房,很多企业内部左手倒右手的方式处理,有的项目你看到好几栋楼,你去问他,他卖的产品已经没有多少,因为已经倒过一遍,商务公寓前一段时间是整栋整栋收购,包括一些投资公司,这是工改工方向。


另外是工改保方向,城市更新的征求意见稿里,对工改保方向还是放开的很多的条件,支持力度比较高强度。工改保也是在产业园周边,产业园里面是比较难的,产业园里面更多的是产业类、办公类的产品。这个点怎么考虑?现在的科技园这片,早些年规划的时候商业很少,居住很少,导致大家都往龙华挤,这是造成职住失衡的状态,也值得我们思考。近期的前海,前海早期规划3200万总部企业量,商务公寓的量非常少,只有几百万,办公是1600万,去年的时候,整个变化有了调整,要增加商务公寓的量,这个时候也是政府层面、规划层面考虑到基于之前很多的园区发展,考虑到职住失衡的问题增加商务公寓的量,这个时候在很多的产业园区周边去做工改保,这是很好的方向。

工改保整个项目的好处是能很快的对接小企业,资金流、现金流只有单一一两个项目开发很难滚动起来的时候,项目只能做快速的脱手,工改保以后压力全部扔给政府。另外自己那部分的商品房还是可以进行回现,至少保证十几个点的利润,这点是可以考虑的。



10:30


工业+福利房,这个非常麻烦,原来的特区内,我们可以看到有一些几千平米的宿舍,职工的福利房是有产权证的,是金星工业区项目,大概7000多平米,周边是他的工业地块,但是有独立的R3,拿了以后早期去谈,已经把所有的拆迁谈的好了,改造之后是R改商,现在小地块取消了,改商以后赔付就是商务公寓配同时也有学位,在这个政策下,这个项目还没有申报过,前期谈的肯定完全付诸东流了。


这个项目该怎么做的问题,怎么和周边的工业区绑定统一规划开发、统一申报,推进的力度是不是会特别难?本身和工业区早期能谈合作,这个项目很早就推动的,就是因为推不动,这个项目会比较糟糕。

这只是一个点,这样的项目还挺多的,单独一块R3的福利房,怎么申报改造的问题,是不是R3直接改成R2?如果开了这个口,大家能不能接受?这个市场可能会有一点乱。


工改工+工改商,深业上城原来是一片工业区,那两栋商务公寓是改成商,南边的T1、T2部分是工改工,有些项目在申报的过程中采取工改工+工改商的形式做大型综合体,这种项目也会受影响。工改工+工改商像深业上城一样,这个项目下来怎么做?也是一个大的挑战,全部工改工以后,项目的概念就不一样了。

有可能工改工比去申请工改工+工改商还好,位置好就做比较高端的宿舍,类似于现在的侨城一号这类的产品,可能也有一定的可行性。这种情况下有些园区项目是不是和科技生态城的公寓一样?科技生态城大的宗地是MA,实际上公寓叫商务公寓,之前给大家上过课,会不会在政策限制下销售?是可以销售的,包括销售给园区的高端人才,要占用社保的情况,这类项目是不是会去考虑的方向?必须配建商务公寓的情况下怎么思考?

 1.建人才公寓,租还是售交给政府,至少不会占现金流的负担,至少不是持有70年、40年去运营,这是一个可行的方向,政府还可能比较鼓励,这个跟保障房也是同一道理,只是更高端的人才公寓、专家公寓,像悦府的两栋人才公寓一样。

2.酒店指标,是不是可以在好的位置做酒店,争取可售,2万平米或3万平米可以申请整售,整体打包好的位置还是可以打包出去的,深圳酒店在一线城市来看还是相对偏落后一些,未来是不是会有一些起色,会不会有更好的发展空间,大家可以在一些核心位置做一些考虑。   

3.服务式公寓,服务式公寓很多大牌只跟你谈经营上的合作,有些品牌整体运营,这个时候也可以产生现金流的方式。

4.长租公寓,类似于万科翡翠书院的形式,万科在北京拿的那块地建出来,建出来以后要求持有70年,最早是想通过十年脱二十年以租代售的形式卖掉,政府也是限制比较严,也知道他的意图,最后没有通过,最后他的操作方式是,用每签一次合同十年,一次性收十年的租金,通过市场验证也是比较好的区位,也看到有一些效果。

在关内或是一些核心的位置,这也是可以做一些现金流的考虑,这是必须配商务公寓的情况下。


上面说的是730的政策文件,下面三个政策文件主要是针对产业类和公配类的,现在对这个政策看一下,专业一点的人一看就知道包含哪些、不包含哪些,没有那么激动。


历史违建类只有产业类和公配类,所谓的历史违建的处理办法,包括六大类,所谓的城中村住宅类的没包含,所以政策不去管住宅类和商办类,只包括产业类、工业、仓储。另外就是公配类,公配类大家也可以好好理解一下。公配类要仔细读文件,(三)和(四)有点相似,但不太一样。大家不要再问小产权是不是可以转正。


政策里面的内涵也能读出一些味道,这是它的起草说明,现在优先处理的是产业类和公配类,暂未处理住宅、商办和多种用途、其他类。下面有一句话,除产业类之外,参照本办法开展安全的申报工作,这个就是大家看到,在整个文件里有一章是安全申报,也可以再看一下这几个字,分类处理、先易后难、优先处理公配、产业类作为试点,未来是不是其他类型住宅会去做一些突破?这是大家在业内猜测的,大家留心揣测一下。


我们也可以看一下它的处理思路,经过三次政策文件,可以看到几个关健词:一是罚款金额,现在的罚款金额越来越少,2014年村集体20,2018年村集体10块,村民或企业120,2018年是30。出台了以后轰动了一下,地价减少非常多,村集体2014年基准地价25%,村民或企业公告基准地价。

2018年是按照2006年的基准地价。权属属性2002年是不给确权,2014年可以转成非商品,2018年可以转成商品,这个放开的尺度是非常大的。这个政策出来时间不久,这个政策出来也可以看出政府对城市更新推进非常大,想办法通过各种方式处理。产业也契合了大湾区和深圳自己的条件,去做产业的升级,所以产业空间提升势在必行。


在产业公配类要求去做产业合法化、确权,确权以后会有几个影响,2014年的文件也有,以前确权只有20%、30%不到,想去申请重点更新单元做一些确权处理,很多地方做重点更新单元就可以做了,重点更新单元申报的时候,还是有很多的绿色通道,也有这个好处。

产业类和公配类,假设合法用地是50%,产业类10%,就去做拆除重建。公配类不要忽视,产业类谈判难度低,收购成本可控,收一块工业用地过来以后很难运营,现在要求运营,比较麻烦。

收一些公配捆绑做一些更新单元?这个时候可以考虑,一方面可以跟政府谈,二是公配类很多交给政府,另外的拿过来自己做一些可经营的商业,它的运营能力还是比产业类的难度小,这也是可以考虑的。今天主要是提公配类不要忽视,公配类大家的概念不是特别深,但是可以适用的空间,可以做文章的空间还是比较大的。



10:45


现状确权,大家在龙华、宝安、龙岗可以看到村里的物业,建得写字楼非常好,很多都超甲级的,还有另外一些厂房,关外现在工改的市场压力比较大,如果这些大量的历史违建现状确权,继续做经营之后,对工改市场产生竞争。不管村里拿不拿来卖,他有红本和合法的产权可能拿来卖,租赁的价格可能上浮一些,这些都是可以考虑的。另外还有一些点,他未确权可以抵押融资贷款或是做一些变现的处理,未来手里的资金多了就会去开发。


产业这块也是不断的做保全,除了关注产业之外,工改工还多了一条出路,征求意见稿之前这条路是很难走的,2012年到2015年这类项目特别多,尤其是在石岩这些地方,全市都特别多,有好几个项目,拆除年限达不到,批了未建,这些项目想改就改不了,我们给的意见是先不改,只能等政策,政策可能有些放宽,或是先建一小部分来运营。

这一类也可以盘活项目的供应用地,早些年很多企业主、地主很聪明先把土地占着不开发建设,或是建几栋楼丢在那里,整个地块摆在那里。现在给了出路,我也只是说了工业用地,其他大家自己思考。

第二,深莞工业用地政策趋势分析。先说一下东莞的M0政策,到现在为止已经有一年多时间了,计划是去年年底就要公布的,又说今年上半年公布,到现在还没公布,中间过程中有非常多的稿,第一稿是完全模仿深圳的,我们看了特别惊讶,包括中山的朋友过来一看,说深圳的工改政策正好是最严的时候,大家都去学,把增值收益和法人购买学过去。

最狠的是东莞,作为产业来讲做得特别好的是配套,一直以来是不能分割销售的,其中有一版学深圳的时候学到配套30%,整个项目50%可以分开销售,50%不限制任何类型,已经学到极致了,30%配套也不受限制,把原则、底线都突破了。

2012、2013年和东莞交流的时候,他们有一条线是配套宿舍不能卖,后面的政策又变回来了。

大家对东莞可能不一定了解,这个政策我先说一下,这不是最终稿,大趋势差不多,大家等最终稿。



土地来源及土地用途,深圳的是M0、M1、W1、W2、W3,东莞比较特殊公共用地下面之前叫科研用地,C6下面有一个科研用地C65。M0也是包括了新增的M0,有M1、M2、M3的还有W类,现在的规定还没太多。现在的土地和深圳比较接近,土地的用途和性质。    2、深莞工业用地分类基本相同,改了一些,措词有点区别,后面给大家解释。

M0来源的种类,城市更新和非城市更新,包括拆除重建变出来的,非城市更新按,现在招拍挂出来的,或是之前已经批过调成M0的,比较简单。东莞会相对复杂一点,大家看到分为很多类,三旧改造M1和深圳一样,非三旧改造和非城市更新一样,已批未建、调规的。政策衔接的C6用地,在政策里,还有产业升级转型基地和C65孵化器,东莞C65、M1全部转成M0,所以它的来源分为三大类,分了之后跟深圳的一样的。

土地竞拍人,深圳的土地竞拍人需要法人和购买人的条件,这个比较简单,大家接触得比较少。城市更新的还好。东莞满足布局的原则,优先试点范围,具体的不细说,包括具体的位置,时间的关系不细说。

准入条件,开发主体需同时承诺投资产出及财政收益,可以允许你整个销售,你要想拿到分户的产权证,必须达到政府规定的投资强度,还有后面税收的贡献和效益,才给你分户的产权证,目前深圳的政策给你发政。


深圳的M0贡献,高新区外城市更新都是12%,非城市更新以土地合同为准。

东莞M0的贡献就不太一样,每一条比较细比较复杂,有贡献用地的、贡献物业的,每个贡献都不一样,原使用权人自行改造M0的,贡献项目用地15%,太小无法贡献的,贡献产业或是配套宿舍。

用地指标对比,里面有一种物业类型叫做配套住宅,这个和深圳不一样,要求整个项目总建成按面积要大于30%是产业类,不管是厂房、研发用房,另外不超过20%的配套住宅,3%可以做配套宿舍、配套商业、配套办公,也可以做厂房、研发用房,这些都没问题。

不超过20%的配套住宅,不是每个项目可以申请的,要根据项目所处的位置,这是比深圳放得宽一点的地方,也是大家未来可以考虑现金流的问题,对等的配套住宅,这次文件还没有详细的细则进行详细规定,包括销售对象、产权属性限制,这个是需要后面再提的,至少大家知道30%的配套部分做现金流贡献,企业压力会小一点。


深圳工改容积率计算,根据基准容积率加上其他的系数。

东莞工改容积率计算,最早规定的容积率的下限没有规定上限,后来又规定了容积率的上限,最早学深圳规定上限,后来又把上限取消了,提出了下限4以上,后来出现了最高5.0,最低3.0,这是大的原则考虑。他和深圳不一样,深圳是根据基准容积率测算新的标准,这是今年3月份的深标修改内容,目前只有一条线、一条线。东莞是根据自己企业的经济测算、财务测算推要用多少容积率,这是不一样的地方。

东莞我们做了好几个项目,比如说M1容积率上限可以给到4,在深圳的思维一定顶着4做,东莞可能不一样,可能申请3.5、3.7、3.8,不一定做很高。深投控的项目容积率上限给了4,政府让他做高一点,他就顶着这个值,最后他的解释是通过自己的测算如果做那么高的话,自己的资金压力非常大,市场很难消化,最后是不超过政府要求的容积率。


东莞的建筑规范,先看配套,不可分割销售,现在还是保持自己大的原则,配套用房是不能销售的,包括成套建设60平米以下,40平米为主,集体宿舍16到32平。层高4米以下,深圳是3.9米,单层是2.6-2.8米,深圳可以做到3.3米,这是不一样的。深圳天安云谷做3.5米的夹层,至少多出一部分面积,东莞要做一些夹层就比较难,不太现实。

研发用房分为可分割和不可分割销售的,如果给你是可分割销售的,单栋建筑套内面积要大于2000平米,画图纸、报规划的时候,一栋是要大于2000平米,基本分割单元的面积套内300平米,至少一栋框定了,每栋最小的面积框定了。

可对外销售部分,如果项目可对外销售,套内是300,单栋是2000平方米,两个条件都要满足。上下水单元套内面积不得超过研发用房的30%,深圳还没有规定。东莞去年、前年出了办公商业产业研发用房的规定,套内上下水的限制,想让你少做改功能。层高比深圳工业区块线好一点,深圳工业区块线没正式发布,估计快了,全部所有的文件都在导向工业区块线和产业区块线,名称有点变来变去,一会儿叫工业区块线,一块叫产业区块线。

东莞是4.5米的层高,可以现售或是预售,这是具体指标方面。

深圳的转让条件,大家也知道。增值收益大家也知道。

东莞的政策收益也学过去了,深圳作为特区,自己的立法权还好理解一点,东莞不是特区,自己创造这个东西,还创造了R0,R0就是我前面说的配套住宅R0,深圳创新做了一个M0,他学深圳以后还创新了一个R0,包括增值收益、转移登记3年内不得二次转让,深圳可以转让,需按100%比例上缴增值收益。他比深圳宽松一点,不满五年50%,满五年的20%。东莞学是学了,深圳增值收益后面出了三四个文件作为补丁,他如果一下子要学的话,把补丁一起学到位可能更好,操作执行会更好,目前只是提出规矩、大的原则。  

第三,深莞工改产业规划趋势。现在大家会有一个问题,现在深圳的工改凉了,确实是凉了,现在大湾区内部暗含的转移工业这块,市场我们太清楚的,包括佛山、中山,珠海一直也在提,市里面比较想去做这个事情,东莞的产业还是相对弱一些,佛山和中山相对可以,深圳工改已经稳定下来了,已经到冰点了,只能说在现行的体系下做一些运转,东莞是2013到2015年深圳工改的感觉,2013年没人看得起深圳的工改,突然2015年、2016年卖工改项目,2015年、2016年进去就晚了。

东莞也是一样,提前一点布局还有很多的机会,这个政策出来,突然一下火山爆发,我们做了很多企业都等着政策一定马上申报,申报就出来,方案全部做好了,就等着政策。

还有佛山和中山这两个城市也是非常有产业基础。提示到这里,大家未来重点关注的市场不一样,我大部分的时间去东莞,大家最近很少看到我在深圳工改市场说更多的话了。


产业这块,顺着现在的产业工改政策如何导向,需要在规划计划阶段做一些产业的研究,东莞学深圳分为计划和规划阶段,要求编产业规划文本,以前要求有一些企业合作、招商引资的合作协议,也可能有这样的要求。

看一下产业规划,政策上,不管是城市更新办法到工业流转管理办法,到宝安区、龙岗区的政策文件一步一步细化对产业的要求,包括单独针对工改工项目提的产业规划要求,可以看到政府从招商引资,现在要留资,包括重大产业,包括对规模、产值、税收要求非常高,大家可能感受比较深的是宝安,宝安确确实实有计划、公示的项目。

罗湖是强区放权的试点,要求也非常高。包括控制工改商、工改居,这也是对产业政策的要求。包括严控M1转M0,这是产业政策上大的方向。大家感受比较深的是宝安,4月份公布的三个地块、更新单元要求在整个项目里M0不超过20%,M1要超过80%,包括龙华,虽然没公布出来,实际也这样操作。

罗湖的招商引资协议是比较早的,20%的M0+80%M1的产业规划立项要求,虽然政策没公布,我们和经促局沟通报批的时候,有一个项目报产业规划,招商引资协议也都有了,最后施行的时候有一个条件,如果答应的话就过会,不答应就再议,整个项目里不超过20%的M0,如果不答应就拖着,很现实。


龙华区的政策是去年7月份出了工改工的操作指引,去年7月拖到今年,一直舍不得答应、不肯答应,到现在还没通过。项目也做了一年多,确实也挺难受,有很多项目都是这样做的。

这是产业规划报告方面,2016年之前,以前报规划的很简单,基本的概念都没了,最经典的华联南山知识文化创新产业园,除了违法的所有的产业都包含进去了。现在产业规划报告审批前置,以前规划阶段才做产业报告,现在很多区规划计划同步了,报计划很早之前要先去把产业规划报告沟通,其他的慢慢准备。

在龙华有13个部门联审,我们问了几次,其他都没问题,只有产业这块一遍一遍的把关,包括实施主体的注册资本。


招商留资,很多工业园区的改造,政府不会要求考虑租用办公场所的情况,现在要摸个底朝天,每家企业的情况是怎么样的,实力是怎么样,如果是国高和纳税2000万以上的企业一定要想好安置办法,园区建好他会不会来。这几年建设过程中是要去哪里,最好安置在哪个区域就很好的同意你,如果安置到其他的区域那再想想办法。

未来有哪些功能?他的生产可以出去,研发、总部必须在这里,必须一揽子解决掉这些问题,所以这是留资的问题,现在产业要求严到这个层面,规模、产值、税收也有直接的数据要求。

罗湖我们做了一个项目,几万平米的量,这个项目去规划、报批的时候,把楼的每一层装哪家公司进来,每家公司的协议列进来地最后那个企业没办法,把自己旗下投资的公司搬进去,最后几万平米引了四家公司,现在具体这栋楼都要塞满。

现在指向我们做产业规划报告,以前做产业规划报告特别简单,提一个泛概念,包括几大的产业,每个产业的分支,小的产业模块分支,现在做产业落地性要求非常强,一定要摸清楚整个园区周边的产业、企业的情况,才好说这些企业哪些是什么层级、什么实力的,有没有可能未来留下来的,租金承受率是多少,租金提20、30会不会跑掉,他的敏感度高不高,这是我们需要做的层面。

我们觉得现在做产业规划,规划和策划一起来,落地非常详细,还好我们公司有一些工业用地项目一直在卖,所以摸清楚很多企业的需求情况,这也是我们的好处所以才做得好一点。


产业规划之下考虑产业规划的主体利益,以前是三方为主:

1.政府,政府要求产业系有效升级,GDP的提升、税收增加、城市形象的改善;

2.开发主体,报批过了是最主要的,开发的可行性、降低园区准入门槛;

3.产业项目,开发主体考虑引进龙头企业做好这个项目,招商引资协议,给政府多一些名录就可以搞定了,这是1.0版的产业规划,而且在这个阶段,业主之间,出让的工业用地,要么直接改造,要么直接和开发商谈;

4.产业方进来,是指有实际的产业在里面,按照原来的思路做的话会非常麻烦,一个是他不愿意进来,要么占一定的股权,最后就是这样。这个产业方,一方面要一些产业空间,给到物业之外,还有更多的要求,管理层高、净高和荷载,要专门的定制,以前统一标准化的做就可以的,现在给到产权了。如果项目的规划条件突破,和产业方谈,我把你引进来作为龙头企业,算出基础容积率,如果产业是政府非常看好的,可以另批4.5的容积率。

传统的思路是甩开产业自己做就行了。如何吸引产业方一起做项目?是不是大家一起来给到产业方的利益多一些?这是可以去考虑的,包括里面的参股和分成,是不是多了一些容积率和规划条件指标,因为他而产生的,比如说引进的是一个机器人产业就是4.0的容积率,很多优惠政策都可以拿到。如果引进生命健康产业,容积率提到4.5,通过生命健康产业还能引进一些专业人才,对企业有一些优惠,优惠是不是给产业方更多的溶剂率,这是给产业方的鼓励,确实现在产业项目很难做。

5.原业主方,一般是物业分成。如果引入比较好的产业运营方,未来的收益给到产业方、原业主方、开发企业的收益怎么匹配和平衡?这几个关系是更好去组织。现在申请一个城市更新项目报规划,前面产业方说得清楚了,原业主方的利益也说清楚的,再把自己的诉求也说清楚、政府的诉求也说清楚,运营也是有,不是自己没有运营能力,是找专业的运营公司,他有什么样的条件做成什么样的事,这确实是未来的大方向。申请一个项目好申请,其他方面的利益也可以做一些提升和补充,这是主体利益平衡方面的一些思路和想法。

产业规划的趋势,工改项目发展模式,关内不愁市场还可以,工改受政策影响下工改工宿舍可以卖,未来是园区运营的模式,这个是毋庸置疑的。    产业申报策略,符合上层次产业规划加上项目所在地区域核心优势产业加上兼容性较强的产业政策都可以报过。

方大城,产业定位是文化创意+科技服务,深圳都是科技企业,他给政府承诺未来专规9个月,功能指标没有要。

对一些项目未来产业模式,除了定位出产业是什么样的,有哪些企业?包括商住类的也要求提供办公和商业的招商引资,而且商办类需要配产业用房,产业申报方面,第一阶段是产业申报阶段,所谓的留资+引资、综合体资源,这个企业是有公建资源的,或是有酒店资源,未来在这里要配建公建产品或是配建酒店产品,另外园区运营投入的思路和方案的导入。规划内容层面,配置的时候,产房的研发用房,一些设计层面有些区别,物理使用的时候,面积特别大卖也不好卖,可以多配点厂房指标,政府也比较乐意也容易审批通过。申报的主体资源和能力,贡献一些道路,做一些学校,类似公配的,大家可以拓展思路,多做一些公配,政府会接纳你的。

运营阶段模式,像实体产业,自上而下的思路直接去谈。传统开发企业比较麻烦。现在比较流行开发企业和产业的强强联合,产业资源咨询服务,政府也不傻。



11:15


深圳市同合科技创新有限公司创始人陈晨:上半场大家听到很多语言是冰点、打压,分析了几个都不是很有活路走的样子。其实也不至于,我也听得很认真,站在地产的角度,目前的市场情况是全国一片哀鸿遍野,我内心里还是蛮开心的,由内而外的愉悦,终于等到这一天了,产业没有那么恐怖,我反而觉得做了那么多年的产业,2015年以来,包括今年一级区划红线内、328、731政策出台以后,我觉得政府越来越清晰的告诉大家一点,说具体一点就是周六上午起个大早来听易图诚泰的产业培训,就是要让大家来做这个产业。

接下来我分享的内容有四部分,关键词很简单,就是产业地产、工改、招商、运营。产业的怪怎么打?首先要了解产业里的游戏规则。



第一,产业地产行业布局与模式解析,给大家展示一个产业地图:

1.品牌地图,我们要了解,咱们的行业是小众的行业,孵化器也就这么几家,加起来也没有房地产前五十强的个数多,由北往南首先是亿达中国,总部已经搬到北京,北京大家知道中关村,中关村是北科建的代表项目,亿达中国做的第一个是大连软件园,当时是和东软集团合作,把这个项目做完以后,一路走上了产业园区运营这条路,他是非常资深的运营,他没有产权。

联东U谷,是我们这个行业的百年老店,八几年就开始做产业,联东U谷不拿配套住宅,就拿产业用地开发产业用房,很多拿的是综合性用地,可以分割销售,华夏幸福不是做产业地产行业,是从做地产转过来的,老板的悟性很高,可能和他的朋友圈有关系,很快从土地一级开发介入。   

上海主要是张江高科和上海临港两个国企,第一梯队也有很多国企和民营企业,上海和武汉做的是国企背景为主,张江高科是张江集团下面的股份公司,我们没有讲张江集团,张江集团除了产业还有很多其他的物业,具体张江高科是怎么玩的后续再讲。    武汉就是东湖高新,就是武汉光谷的主体。还有一个光谷联合,为什么这里没有?是因为2015年被中建收购了。

南方的企业,大家都熟知的天安数码城,总体来讲北方往南方有什么趋势?北方基本上是政府背景多一点,南方市场化多一点,北方基本上达到这个项目的是自持,南方拿到这个项目要想尽办法卖。

2.产品分类,产业报告、产业报告里,如果名称是有区别的,就要考虑到对产业了不了解、需不需要,企业小的时候可能是一个苗圃,像3W咖啡,两三人在一起探讨一些方案。组成一个团队创建公司就会入住创客空间。再大一点有了A轮融资,十人到二十人团队就会进入孵化器,孵化器是有时间要求的,基本上是要求三年出孵,深圳有的地方要求一年出孵。孵化器到加速器要配套一些小型的中试、PP和生产,孵化器企业是外包的生产,加速器企业是有自己的流水线、生产线。产学研基地科技园很多,南区像武汉大学、南京大学,把学校教授非势场化科研项目结合到市场化,文创园、产业园,一个园区做得足够垂直才能做配套,如果文创有、医疗有、互联网有是很难给人家做配套。总部经济是最多的,也是通过工改工来的,产业小镇水很深,不作为今天重点了解。产业类型和房地产的别墅、洋房、住宅是一样的。

3.产业地产的商业模式,先说一下百年老店,盈利模式有卖的,也有租的,里面还会有一些常规的物业管理,完全是做产业性的用房。有一级土地整理、土地出让金分成、企业税收分成、房地产开发收益,华夏幸福拿到一块地,产业用地对外招商,留一些比较好的,参与土地开发就会参与到片区的控规和详规,最初是通过长江集团的物业做产业集团的招商、运营,后来有一只政府引导基金,成立了张江高科,张江高科是唯一一个可以脱离物理空间给到企业服务的一家比较有代表性的产业地产公司,他能做到的是投资一批、孵化一批,退出一批,筛选一批。

普洛斯是做物流的,也是产业地产的范畴,物流的模式和上面的模式不同,它是低容积率,控制对大面积的土地资源,相对长期的时间内通过土地变性来获得土地的高昂的土地溢价。

4.开发模式,还是要还原产业地产原来的面目,孵化器、产业园应该政府投钱建的,中关村的北科建是百分之百的国资,政府建设有一个好处,优劣势讲了,大家对号入座。一级产业客户、二级产业用户、三级产业用户,做到前三的产业用户,产值有大有小,龙头企业是东软集团,东软集团作为主体合作开发,优势产业导入特别快,感觉去话得特别快,龙头企业来了以后,龙头企业会带动上下游的企业做商业运营。

实际上吃很多关外大工厂的订单,龙头企业进入一个园区可以加速一个园区的去化,劣势是这个园区很难转型升级、更新换代,因为龙头企业到这儿了以后,除非龙头企业自身的新型战略有转型升级,想靠拉入一些更加新的产业进入园区,实际上和龙头企业的生态环境确实有比较大的差别。

产业地产开发商,天安数码城的模式一度风靡全国,工业用地可以打广告的,2万/平可以卖的物业,他研究出最小分割面积。可能你是做财务的,对面是做窗帘的,对面可能是做五金的,这样一个园区最终是看不出来,是很难拿资质的。

城市综合运营商,土地一级开发介入的模式,土地一级开发介入的优势很大,政府需要做的是每一件事情华夏幸福都在帮政府做,政府什么事情都可以不做,成绩是你的,在北方非常盛行,南方不行,华夏幸福在深圳的区域公司应该是2016年上半年就组建了,近两年比较缓慢,就是因为思路不一样,这个思路在北方可能,不要说在深圳,在苏州、杭州,这种模式是做不了的,南方的土地资源非常的稀缺。本质上是南方的人太精了,不喝酒搞不定,劣势就在这儿,可复制性有点问题,企业也得不到什么实惠。

5.盈利模式,确实产业地产和房地产长得很像,但里面的思路、受的教育完全不同,也会有一些租售,也会有一些配套的住宅、配套的公寓,但是不是靠这个,产业还有很多的其他服务给到企业。

比如说供应链金融、融资,这是企业需要的,包括企业的补贴,一个企业到你这儿,有没有比我原来的办公地点便宜,或是我的用工成本也算,有没有降低人工、物业成本。二是到你这儿能不能比原来赚到更多的钱,这就是一个产业园区产业地产要考虑核心的要点,而不是配套多少比例的楼,我们拿项目的成本非常低,我们不是按市场价拿。

就像董极老师讲的,二次销售增值税百分之百交了,那我不白干了?对于产业地产来讲我们没有二次销售,我们就自持,运营五年、十年赚了几十上百倍就退出了。我们的盈利模式和商业地产完全不同的。还有园区的运营、代建和产业投资。希望大家起个早听了,别人再跟你讲产业地产,就不会像区块链、比特币那么容易被忽悠,大家还是要有基本的认知。

第二,工改和产业发展,不作为今天分享的重点展开内容,但是要作为核心理念,和产业规划是内生和外延的对应。董极老师从定性的角度讲,我从定量的角度跟大家说一下,冰点也小,无路走也好,工改工就有这么多的项目,立项项目是大家倡导的事情,到底做不做?是不是这块就不做了?这块要慎重?大家都做这些东西?这些项目会越来越难做,现在纯住宅、旧村的挤破头,佳兆业、星河、京基被迫要联手,联手还有钱赚吗?都不敢碰这块。




11:30


刚才讲了全国的产业地产,深圳的工改是怎么一步步发展起来的?最主要的是回答这五个问题:

1.深圳的工改是由内容发展起来的,不是哪个市长、书记觉得厂房太旧了,而是作为产业的角度,首先要考虑的就是微笑曲线,最低端代工工厂,深圳已经从这个阶段过渡到慢慢开始有自有品牌,现在做外贸OEM的人很少,都做ODM,都有自己的设计、自己的专利、自己的产权,很多人说转型升级,转型升级没别的东西,就这条线,由于内容的发展,深圳的面貌在发生一些变化,最早是三来一补,2000年深圳归纳的四大支柱产业,金融、物流、文化、高新技术,产业的发展也在不断的调整,又过了十年,当时国家在2008年的时候提了战略性新兴产业,国家七大战略新兴产业,深圳结合自己的情况是总结六大新兴产业:互联网、文创、生物、新能源、新材料、新一代信息技术。

低频效的产业发展到高频效的产业,很明显可以看到时间上越来越短的趋势。2014年补充的航空航天、海洋产业、生命健康,这些产业不是随便来的,国家有这方面的要求,深圳确实有这方面的基础。

老旧厂房让三来一补用是没问题的,曾几何时人家也是很新的,电线架得乱的一些,应该问题不大,老外也不会看厂。发展到未来产业,再在这个厂房里是不是不太合适?其实不是有失体面,关键是未来产业工人、产业从业人员已经接受不了这种业态的办公环境,加班可以,加班完十分钟就可以看一场电影,五分钟可以点一个外卖上来,在这个业态里是没有的,这就是产业内容发展带动载体发展,希望今天的分享大家不再埋怨政府,政府其实没做啥,他就做了他应该做的事情,都是产业自身内生性的要求。

再细化一下,深圳的产业载体发展经历了四个阶段:一是蛇口当时是工业区,工业一路到工业八路,这种产品形态大家心里要知道,三层厂房没电梯,走楼梯上去,我说的没客梯,是有货梯,很慢,上二三层跟甲级写字楼30层的时间差不多。基本上没什么配套,工人干完活有食堂、有宿舍。

二是科技园,刚开始是科技园南区,北区是这两年才发展起来的,在科技园第一个阶段是容积率上来了,科技园的容积率在0.5左右,科技园的容积率在1.0到1.5,大概在六层左右,局部也有比较高的,中兴通讯二三十层也有,2.0版本带来研发,三来一补不需要研发,你发来我按照你的图纸,再给回你拿退税和补偿就可以的,这是有一些自己的研发,这个研发比较初级,还是以组装为主,SDK进来,整个货出口。

三是总部经济,福田发展起来了,很多香港的企业进入进来,深圳和上海、广州最大的区别是,深圳的世界五百强很少,不能说没有,基本上是本土的企业,华为、中兴、华大基因、大疆,这是有必然的联系,政府的营商环境各方面。这些企业崛起的时候,和别人谈生意的话还是要有形象的楼。

四是产业综合体,外观上总部经济和产业综合体没太大的区别,都是玻璃幕墙,都是高容积率,都是三十、四十、五十多层楼,内生来看,产业业态在产业综合体里,配套、规划要完善很多,独栋、容积率到8.0、9.0上去的业态,一定要求30%的配套,政府要求的配套现在就跟大家讲明白,这个写字楼里,比如说福田的太平洋大厦,只有一个咖啡厅,如果要吃饭、办其他的事情要走到南边的卓越世纪中心,这就是配套出问题了,所以政府要做工改工,希望在规划的层面,除了产业用房还有商业、住宅、公寓。

大众点评不知道吃什么的时候,开车到科兴科学园一定能达到目的,满足你的味觉,实际上它不是商业街是产业项目,是个产业载体,做得好吗?做得更好的科兴科学园只是没有宣传而已,而且他赚了很多钱,怎么赚的?接下来我会讲,科兴科学园没有二次销售,他根本不需要。人家关注你建了给谁用,给什么样的产业用,是做总部还是专业园区,是做加速器还是孵化器,第二部分很快,独立展开我可以跟大家讲,这是一种产业语言,和经促是这样的脉络,根据产业转型升级的脉络讲,相信你们一定有得聊,我见过很多领导、政府、经促的,搞得是啼笑皆非。



第三,产业园区招商的道与术,对于有物业敢运营的人可以试一把,今天为什么叫实务,很多是操作层面的问题,深圳确实是一片热土,深圳是全国唯一不用专业招商人员,只需要用中介带客就会把一栋楼去化,无非是时间问题,确实太市场化了,太地产化了。今天招商跟大家分享的东西,你要说纯粹用内地的联东U谷和亿达中国估计没那么快,我今天分享的招商一共六部分内容,三个是在比较宏观的层面,三个是在比较具体的层面,而且结合落地和专业的东西。

我们自己公司也有运营招商的项目,包括过去打工的大型房企也都有一些项目,道的层面有三先三后:

1.先持有后去化。道理大家都懂,不知道镇痛谁经历过,我是经历过的,原来在某大房地产公司,内地有一个项目,其实在深圳也有产业项目,懂不懂做吧,行业地位在那儿还是做了一下,结果全是空在那儿的,没有做任何的持有动作,也没有任何的配套,就是对外卖,你和发现一个问题,越卖越便宜,越来越卖不动,很多前期买的要退,确实不好用,装修完还是在老的办公地点,为什么?因为产业确实和地产不太一样,地产是靠周边的商业或是生活的配套,产业光有生活配套是不行,我这里列的都是生活配套,商超进来了,龙头进来了形成营商环境,没有持有到一定的时候是很难去化的。经促问开发商资金成本是多少,开发商很纳闷,这个事情怎么能告诉你呢?我借的是高利贷也不可能告诉你,你借高利贷就不要做产业项目,因为你没办法支撑、持有,没办法捂热了再卖。如果你借高利贷的话,你做产业项目高利贷更还不上。商业意识到这个问题,很多商业不零卖,有统一的招商事业部、部门,以租代售,这是开发公司招商部门自己做的,不是卖给小业主,一旦卖给小业主商业都废了,产业也是同样的道理,不要抱侥幸心理。

2.先配套再主导。定位的是物联网,有物联网的上游、下游企业,有一些系统软件架构的搭建,是自己解决不了这个问题,中小企业也请不了那么多的专家,我们要请到学校里的教授过来给企业指导理论模型,包括生产线上精密仪器设备也都有的。技术攻关,没有专家教授坐诊很多问题解决不了,有专家教授在这儿很多企业会慕名而来。第三方检验检测平台,我做内地的园区第三方检验检测平台特别有用,很多实体企业要送样,每个产品都要拿到合格证、资格证,送样对于企业来说是一件很头疼的事情,你有第三方检测平台,他会到你企业生产线上、企业研发中心上门提供检验检测,不光是路途费用,节省你的时间。一个园区拿了一个光检测平台就把很多企业引进去了。研究院,有点像学术或是半协会性,总共是公益性的,可以结成产业联盟。

3.先龙头再上下游。做软件,三四百亿的企业进去了。精密制造、多媒体、LED的龙头企业很难进入,为什么能把他吸引过来?为什么要用产业定位,LED、航空航天的都可以去电影院看电影。要求是对的,背后的动因没有说出来,这就是为什么要定位,有了定位才能去化、招商,这是三个大的宏观道的层面。



11:45


招商之术:

1.线下渠道带客,峰会论坛推广,我们也会用这种技巧,来了就说租出去了。到园区参观还可以,环境也还不错,开完会吃饭也还比较卫生,这就拉动过来了。我们需要不断用这个冲击、激活。

2.线上平台,包括点点租用的中介模式,58和赶集用的平台模式,比较大的园区,几万方的园区应该有十几个招商人员每个人开个账号,每天可以发40条,轮番置顶,可以不用人工,通过软件就可以自动置顶,产业链现在很成熟。另外你跑过政府没有?政府知不知道你这个园区,知不知道你这个空间?政府手里也有大把企业,深圳有一个中小企业上市办,上市办里大概几百家企业是嗷嗷待哺的,我们企业没空间、没地方去,去哪儿呀,简直走投无路了,因为这些企业有可能不上网,总有不上网的企业。你要去跟政府对接,比如说我们的空间,落地完了以后,街道办是第一个要去的地方,我们有这个空间、物业要去化,区里的经促、科创肯定要去。市里面要去,我们都要讲,只许有企业匹配不了,不许你不知道我们有这个产业空间。一定不虚此行,出了停车费而已。

3.注重经济效益同时也要注重社会效益。大家知道招企业,招企业很着急,开发商投了几十个亿,去化速度直接关系到资金成本,资金成本直接关系到项目的盈利情况,所以要拼命租、拼命推广、拼命带客,需要的是配套,配套很简单,不光是有社会效应,其实对整个园区的拉动重要作用。

我想强调的是,你招这些配套的时候要让利,很简单,但是有些企业听不进去。我觉得房企不够开放,不知道怎么回事,感觉这个物业是我的就是我的,跟你没有任何关系,我好不容易才那这个物业,每天晚上应付多少村长才拿到这个物业,跟你没有关系,实际上你的物业也去化不掉,产学研、博士流动站、研究院、协会、第三方检测平台、中试平台是打开门请来的。

类比商场的旗舰店,这些来了我们不送装修就不错了,我们很骄傲的一点,我们引入这些企业不用送装修,现在去找一个大的品牌装修都要送。他们一方面拿政府的资助,也要拿园区的扶持。

很简单的例子是天安云谷,华为是第一个进入的龙头企业,给华为多少钱就不知道了,对华为官方是35,政府补贴20到25,剩下来的自己全部吸收掉,一分钱没让华为掏,人家进来做成标杆,这只是天安的一期,二三四五六期都是住宅。没有任何政府给天安云谷打压、冰点、冻住、亏损,人家做得很好,这块要让利,如果在座有开发企业,术的层面不让利,这些不来的话,只有经济效益的话园区是很失败的。


 第四,深圳工改开发运营实务,确实是挺挠头的事情,现在对运营有两种理解:一是特别的高大上,好象智能化平台,六大服务平台、七大云,我们是没见过,也不知道有什么帮助。


最后一个环节给大家分享一点干货,也是我个人对运营的理解。

1.运营是研判,运营不是后期的事情,运营从前期拿项目就已经介入进来,拿项目头头的人会不会关注?头头的人基本上开车油费还报销,会关注公共交通吗?头头如果关注的话做得也很好,我没说头头不去,头头肯定要研判的,下一次可以带着运营的人一起去,做运营的人会有这种体验,他会综合区位在哪里,旁边有没有地铁口,周边都是什么样产业,宿舍够不够,包括周边的生活配套、产业配套。

头头算账的时候,我也挺能算的,我很多张表,现金流量表等很多表打进去,收益率、毛利大概在40%或是30%,同样的事情和运营聊完以后,同样的数据就是10%到15%,很多隐性的成本都要靠运营输进去。很多项目拿的时候觉得未来前景特别好,一做就亏钱,我个人讲,运营其实在研判阶段就要介入,就要和头头人员共同研判,不懂做怎么懂拿呢?

2.运营是规划,如果有做行政的人去找办公室,会发现搬到办公室所有的插座都不太好用,包括办公室的大小,也都是勉强在用,包括过道的宽窄。包括洗手间的位置和饮水机的位置。楼体的外面有没有连廊,下雨的时候有没有雨搭,大家都去过香港,去香港不用带伞,因为人家的规划特别好,我有几次带了伞确实用不到,深圳不带伞试一下,估计雨大还要带一个游泳圈。很多朋友一下雨车就淹掉,这是规划问题、城市运营层面的问题,规划的时候排水是怎么规划呢?一个园区有了产业定位,要定位这个企业,这个企业最大体量的设备重量是多少?如果一千多公斤要考虑放在一楼。电的荷载,我们空间的电不够用就要拉电,这个成本考虑进去没有?和前面的研判是结合的,电的荷载、层高。很多大型企业生产性的层高,我也很主张多搞一点M1,深圳未来的空间里可能吊车都装不上,这不是很搞笑的事情吗?还说要留住产业。经促要硬压一下M1,还是有很大的用途。M0不好租,那么多M0有什么用?不能用。电梯放在哪个位置?包括园区的路网转弯半径,有个园区没有考虑40尺柜,只考虑20尺柜,龙岗龙华的车还停在园区门口,就是没有规划好。

3.运营是便捷,便捷确实是很简单、很初级的要求,我个人觉得很重要,我觉得特别重要,一个园区打造得非常智能化,有多大的LED屏可以监测到每个公司的用电量、每个公司的统一采购,你管人家那个干什么?跟你有什么关系?你有没有考虑到园区下班了公司的员工怎么回家?有没有班车?在园区里有没有24小时便民的超市,为什么隔壁园区有政府行政中心,我办事要跑到隔壁的园区,为什么我的园区没有?为什么?因为不够边界。衣食住行是最基本的,这个比智能化园区、物联网好得多,前面几年做智慧城市,这几年做智慧园区,我也不知道智慧到什么程度。大家在园区运营的层面一定要考虑是否便利,不要弄一些高大上的云服务,我是做不了,我没有那么高大上。

4.园区是资源,资源大家要重视,如果一个园区或是一个产业综合体项目只是有空间没有任何资源的话,我觉得它和一个房地产项目似乎没什么太大的区别。在座各位参观过一些园区、创客空间、孵化器,是不是墙上挂了很多牌子?好象感觉是吹牛的,第一印象大家都觉得是吹牛的,没啥用,给政府看的。实际上还真有用,刚才说招商的道也好、招商的术也好,没有这些金融的资源、高校的资源、协会的资源,在你的园区、物理空间流动的话,什么工作都开展不了。有政府资源、社会资源,园区的运营层面,一个园区、一个房企,他的员工只是面对客户,没有到政府走出去,也没有把政府的人请进来,园区的运营是好不到哪里去的,跟一个地产项目没什么太大的区别,做产业是跟政府走得最近的一波人,不是想跟他走得近,而是资源都在他手里,我需要这些资源,我的园区、载体需要这些资源。

5.运营是投资,我们做园区运营一定要带着投资的理念做,为什么要带投资理念?因为如果不带投资的理念,运营是亏损的,最近尤其是今年,很多南山的孵化器、创客空间全部倒了,我发现背后一波装修公司起来了,干这个行业的确实不赚钱,孵化器也不赚钱、创客空间也不赚钱,装修公司赚钱了、空调公司赚钱了、家具公司赚钱了,不赚钱还怎么做?我们的运营是要有投资的理念和思维。我运营这个空间要的是现金流,要的是里面的企业。企业怎么做投资?股权投资、物业租金作价入股,股权的层面大家还能想象到。还有一个层面是容易被忽略的,本身物业的增值,现在金融工具之所以发不上力,就是跟目前国内很低的租售比有很大的关系,我的租金现在是没有办法覆盖开发建设成本,所以才有这么多二房东,没有人拿物业的产权,肯定REITs就用不上,没必要了。

如果自身确实没有考虑对外销售,没有考虑分割销售,全是自持的,它的修正系数是很低的,拿地成本很低,再通过自己后期的运营,其实除了公司的投资,现在哪儿有那么多“独角兽”给你投,每个老板都觉得自己的公司是“独角兽”,跟你一聊都很有信心,与其运营的时候做股权投资,不如运营的时候要做一些有产权的物业运营。如果只是做没产权的,拿八年的物业、六年的物业、十年的物业运营了其实没赚钱,把装修成本两三年的时间收回来,再两三年拿一些政府的补贴,发现这个空间很快到期了,以科兴为例,科兴几十万方就值二三十个亿,现在已经上百亿了,这就是运营提升物业升值很重要的一点,我个人主张做一些有产权的运营才可以覆盖掉运营成本,增加运营的盈利。

6.运营是变现,有产权的运营怎么做?怎么变现?变现现在普遍的做法,有三种路径,现在路径还没有特别的通常:

一是REITs,越秀做了一个,他是国企,也挂牌交易了,目前的REITs问题出在租售比太低,另外还有一个REITs的要求是逐步放开的,他要求一个空间自持五年、运营五年以上有稳定的现金流才能做REITs的话,很多空间是受限制的,没有办法短期的把资金迅速的拿回来,我听深创投、业界很多专家介绍,2017年是REITs的元年,2018年一定会出政策,我们就等着REITs比较利好的消息能出来。即使REITs出来了也做不了,因为它的租金水平还不是那么理想。

二是ABS,酒店是做得最多的,万豪、香格里拉做得很好,但是产业还没有。今天来的也有一些银行的朋友,有一些银行已经基本放开租金租赁贷,不需要有产权,REITs要有产权,ABS不需要,企业的资质各方面有要求,也可以贷出50%,叫类ABS。接下来不管我们本身的公司还是各位,运营的层面可以往这方面努力探讨一下。

三是股票定增,这不是一般公司可以做的,起码要有上市公司的平台,说白了就是资产证券化,REITs定增其实都是资产证券化,只有ABS没有,他俩的渠道不一样,REITs的渠道是直接通过公募发行认购,定增实际上也是公募,他是包含在企业实体的资产包里做的定增,这个企业定向投资于这个项目,这个项目未来的前景有多好,通过企业本身的上市资质,通过享受股票。不一样的地方,股票定增买的是企业股权,REITs买的是资产股权,都可以做,有些玩得比较好的玩家知道这个,现在炒得比较热的是股票定增,可以通过买企业的股权进行变现。    运营的东西基本上讲完了,大家没有看到我讲一些表格,没有看到我讲一些物业的东西,并不代表这些东西不重要,产业地产我最后要强调的是有产业但是不要忘了里面还有地产,产业做得再好,吹得再好,其实要能扛得过地产这关,工程过不过硬,成本控制够不够低,施工质量和产品设计够不够好,如果大家从事地产的话问题不太大,如果只是单纯做产业策划类、顾问咨询类的公司,这块还是要深入的加强。


本次易图诚泰深圳湾学院主题活动到此结束,感谢两位老师的分享,感谢各位的支持,希望各位能持续关注我们的活动,如果大家想做分享也可以联系我们,祝周末愉快。



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