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深圳工改新政后,你家的房子会有影响吗?(附解答)

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.08.27 15:52:38
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近段时间,关于《深圳市工业区块线管理办法》官方印发,引发了深圳人的热议,众说纷纭。

 

其中,家在论坛中一篇“高清图:工业线内停止申请城市更新(住宅、商业)。看看你家被划进去没”的帖子更是聊得火热。笔者逐条了解后发现:“我的房子在工业区块线内,只能改工业不能改别的吗?”成了出现频率最高、众多业主最为担忧的问题之一。

 


要回答这个问题,首先得看看《管理办法》原文中,明确区块线管理对象为划入线内的工业用地。直接了当的点明了这份文件只针对红线内的工业用地

 

所以,如果你想知道房屋土地是否已纳入《管理办法》范围内,那么就需要结合法定图则来一同判定,除工业用地受限,其他非工业用地均不在列。因此你家的房子用地性质为居住用地或者其他用地性质,尽管位于工业红线内也不会有什么影响。

 

值得注意的是,位于区块线内现状为工业厂房,但是城市规划为其他用途的(包括居住、商业、道路、公共配套等)的用地,依据已批规划实施。

 

 

 

1.、搞清楚了适用对象,那么难道“工业红线”内工业用地就不能规划居住功能吗?

 

事实上,工业区块控制线内的工业用地并非都不能改居住,区块线共分为两级进行划定:一级线(红线)是为了保障城市工业总量,防止空心化而确定的,这部分红线需严格控制,现状和规划都是工业用地约240平方公里,原则上不能用作其他用途,但是如果地块位于轨道站点500米范围内的工业用地,一定量可进行“工改保”;

 

二级线(蓝线)约30平方公里,要求现状为工业用地的在2020年之前需现状保留,如果确需“工改工”,则要按流程调整城市规划,并纳入一级线内;如果想改“工改”居住、商业主导功能,则按程序调出区块线。当然,调整程序由各区制定,目前具体如何操作尚不清楚。个人认为,2020年之前过审的可能性不大。

 

PS:“工改工”即旧工业区产业转型升级,主要是工业用地改产业用房,研发办公空间。一般配套商业、宿舍。(早前有企业用研发用房改公寓大赚一笔,新政出台此路不通)

 

二级线简单讲就是保留工业现状,需要“工改工”就申请纳入一级线吧!

 

2、为什么对产业用房套内面积进行最低限制?

 

该《管理办法》中,明确“M1单套套内面积不得低于1000平方米,M0单套套内面积不低于300平米。”

 

明显是针对“类住宅化”出的条款,提高区块线内M1和M0单元分割转让面积是为了避免工业厂房碎片化分割转让和房地产化。

 

PS:“M0”即新型产业用房,主导建筑是研发用房(例如深业上城、深圳湾生态科技园);“M1”即普通工业用地,主导的是生产厂房

 

3、工业区块线内的现状为住宅商业,规划土地功能却为工业用地?

 

这种情况按常规是不会出现的,法定图则的编制过程会参考现状建筑物。工业区块线内的商住用地多为R3类用地和商业,多作为厂房的配套存在,此类情况较少,若有需结合土地出让历史资料具体问题具体分析。

 

4、工业区块线红线外的工业用地如何规划?

 

工业区块线外的工业用地原则上均可按合法用途继续保留使用,在符合城市规划要求及优先解决片区需求的公共配套设施和交通市政配套设施的前提下,可释放作为其他城市功能。

 

也就是说,红线外的工业用地没有过多限制,只要合规合法可适度调规。

 


此次工业区块线政策的出台,不外乎是让“工改工”回归产业本质。作为大湾区核心城市之一的深圳,城市的整体定位是国际科技产业创新中心,为此产业空间是前提条件。如何把高端人才、高端产业或者产业链的高端环节留在深圳,是深圳最大的挑战,所以市政府率先出台《管理办法》就是要保住一定规模的产业空间,防止产业空心化。



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