随着南山高新公寓棚改项目顺利动工，深圳各区棚改新政相继出台，“棚改”二字再度跃入公众视野。
近日（11月21日），宝安区各街道都在积极推进棚改工作，笔者从宝安住建局了解到，进度最快的莫过于新安街道，作为深圳最早开发的区域之一，新安片区当仁不让成为宝安棚户区改造的先行者。如今，新乐花园海乐花园已有条不紊的开发中，碧海花园则差临门一脚，而新安37区庆宜华苑片区棚改项目更是取得突破性进展，小区业主改造意愿强烈，已成功完成初步意愿征集，现由宝安区住建局编制概念规划方案，并予以现场公示。
这意味着，庆宜华苑片区片区项目已自行向新安街道办申报棚改，横跨“初步意愿单85%”门槛，踏入棚改流程的关键一步。后续将由街道办进驻启动并启动正式意愿征集，如若成功达到“双95%”即可纳入棚改年度计划。
庆宜华苑片区棚改项目
宝安区37区庆宜华苑片区棚户区改造项目位于新安街道中南部南头关口片区，东临广深公路，西临新圳河，南至顺天通工业区，拟拆除范围用地面积23876.8㎡。
根据资料显示，该项目属于90年代建成的的老旧住宅小区，房龄早已超过20年。范围涵盖了庆宜华苑旧住宅小区，1栋工商局办公楼以及12栋安乐村11区的部分住宅楼。
由于早年使用海砂进行施工搭建，经检测鉴定存在严重的安全隐患，庆宜华苑小区全部住宅物业均评定为D级危险房屋，属于整体危房，需要立即停止使用。
现场走访以发现，该小区墙面裂痕遍布，楼房多数钢筋裸露，部分楼宇室内墙壁掉落水泥块等现象，由于存在的安全隐患较大。尽管如此，但这里的生活氛围浓厚，跟居民聊天得知，居住在这里的大部分为租客，业主觉得太危险大多都搬走了；小区内还有学生嬉戏打闹来来往往，安全问题可想而知。在此情形下，小区改造刻不容缓。
“阶梯式”退出机制，不足“双95%”项目终止
如今，宝安区37区庆宜华苑片区棚改项目虽然已成功跃过“棚改之路”的起跑线，但是后续仍将面临不小的挑战。
根据《宝安区棚改实施细则》设置的“阶梯式”退出机制，该棚改项目如果由街道办入驻正式启动意愿征集，在半年期限届满前，未能达到“双95%”仍不纳入棚改计划；确权阶段中被搬迁人确权比例不足95%，项目终止，3年内不再纳入棚改计划；签约阶段中签约人数比例不足95%，项目终止，5年内不再纳入棚改计划。
拆迁补偿与房屋征收
事实上，早在今年出台的《深圳棚改实施意见》中，明确全市棚改拆迁补偿奖励统一。按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例，确定辖区内老旧住宅棚户区改造的产权调换标准；且根据项目实际情况，允许奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
如果成功列入年度计划，进入签约阶段，但存在少部分“钉子户”的；
宝安棚改工作人员介绍：“签约期限满，签约人数达到“双95%”但未达到100%的，除可以申请终止外，经审查后，还可以启动房屋征收。对于范围内涉及违法行为的，区土地规划监察局将依法启动行政处罚程序。”
目前，推进深圳市旧住宅存量土地开发利用的实施方式，即城市更新、棚户区改造。由于城市更新采用市场运作模式，碰到“钉子户”后进度难以保证，而棚户区改造模式系由政府主导，进度有保证，估计深圳今后棚改模式在总结经验的基础上将会越来越多的被采用、推广，最终成为土地开发的主流手段。
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