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一锤定音!最高法院:绿本“小产权房”买卖合同有效!

深圳法向人间 法律 发布时间:2019.01.07 14:56:19
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——这是一部从认定“绿本房”买卖合同“有效”到“无效”,再到“未生效”,又回到“有效”,历时七年,检察院两次抗诉,法院三次再审,从基层法院打到最高人民法院,走遍全部法律程序的“房战大片”......


文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师


信荣团队成功案例《重磅!绿本小产权房:连环买卖合同均为有效,原村民不得反悔!》发表后,引发社会广泛关注(不足24小时,访问量近2万),然部分网友认为这只是宝安法院个案观点,未必带有普遍性。为此,特撰写本文告诉大家:绿本房“小产权房”买卖合同有效已经最高人民法院判决确认,盖棺定论,无可争议!


本文关键词:小产权房、绿本房、划拨土地、土地期满、契约精神、起诉、上诉、抗诉、申诉、再审、提审、终审、最高法院、义务人申请执行、执行回转......


裁判要旨:


1、划拨土地上的绿本房(非商品房)买卖合同有效;


2、土地使用权期限届满的房屋买卖合同有效;


3、已确权未分证(与其他房屋同一本产证)的房屋买卖合同有效;


4、已裁定确权但登记在他人名下的房屋买卖合同有效;


5、特区立法不能作为认定合同无效的依据。


案例:李某(买方)诉刘某(卖家)房屋买卖合同纠纷案


审理法院:最高人民法院


案号:(2017)最高法民再87号


基本案情:


涉案房屋为绿本“小产权房”,系同栋五层楼中的一层,与其他四层同一本证登记在案外人深圳市南山区工业发展公司(简称南山公司)名下;


土地使用权系行政划拨土地,使用年限30年:1983年1月2日—2013年1月2日,诉讼过程中土地使用期限已满;


1986年6月,房屋被南山公司入股其他公司,后经不同法院多次裁定、转让,多次易手;


2008年11月20日,湖南省岳阳市中级人民法院《民事裁定书》裁定以房抵债归刘某所有;


2009年3月12日,刘某与李某签订《房屋转让协议》,4月2日又重新签订并经广东深兴律师事务所见证,以239万元卖于李某;


因房屋并非市场商品房,虽经多次裁定、协议转让,期间二十年余年,始终未办理过户手续(一直登记在最初产权人南山公司名下);


2011年3月10日,刘某委托律师向李某发出《律师函》,函告李某解除《房屋转让协议》、返还房屋、收回购房款以及其他事项;


2011年8月1日,李某向广东省深圳市南山区人民法院起诉要求确认《房屋转让协议》有效(本诉),刘某反诉要求确认《房屋转让协议》无效(反诉)!


2009年12月1日刘某强行收回房屋并出租给案外人顺丰速运(集团)有限公司南山营业部。


2012年7月17日二审判决合同无效后,刘某将涉案房屋高价转让给案外人。


买方起诉:


李某认为,《房屋转让协议》合法有效,因房价暴涨,刘某反悔,并不断通过发《律师函》、电话干扰,无奈提起本案诉讼。本诉请求:确认双方签订的《房屋转让协议》有效,刘某协助办理过户手续。


卖家反诉:


刘某认为,房屋所占土地性质为行政划拨土地,无法缴交土地出让金和办理产权过户登记,李某明知无法办理过户登记而购买,违反法律禁止性规定,根据深圳特区立法,李某没有购房资格,故而《房屋转让协议》无效。反诉请求:确认双方签订的《房屋转让协议》无效,李某支付房屋占用期间的使用费。


第一回:一审判决,合同有效


广东省深圳市南山区人民法院一审认为(判决原文):湖南省岳阳市中级人民法院《民事裁定书》裁定将涉诉房产交付给刘某抵偿债务,刘某虽未办理房地产权登记,但刘某依据该《民事裁定书》与李某签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”故该《房屋转让协议》自合同成立时生效。对于李某诉请确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求予以支持;对于刘某诉请确认该《房屋转让协议》无效的诉讼请求不予支持。关于李某诉请刘某协助其办理涉诉房产的过户手续的诉讼请求,虽然涉诉房产通过法院裁定的方式已经实际交付给刘某,但涉诉房产尚未办理房地产权登记,刘某协助李某办理涉诉房产的过户手续的条件尚未成就,故对于李某的该项诉讼请求不予支持。


2011年11月9日,(2011)深南法民三初字第738号一审判决:1、李某与刘某于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》为有效合同;2、驳回李某的其他诉讼请求;3、驳回刘某的全部诉讼请求。


第二回:二审判决,合同无效


广东省深圳市中级人民法院二审认为(判决原文):本案的焦点问题是涉案合同是否合法有效。涉案房地产所在地块的土地性质为行政划拨土地。划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用,其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定。未经有关部门批准,土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。本案中,刘某依据已生效文书取得涉诉房产的所有权,但涉诉房产的土地性质依旧为行政划拨土地。刘某与李某未经有关部门批准,买卖在划拨土地上建成的涉诉房产,违反了法律、行政法规的强制性规定,应依法确认为无效。一审认定涉案合同有效,属适用法律错误,二审予以纠正。合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。李某占有使用了涉诉房产,李某应当支付占有期间的房屋使用费。同时,为避免诉累,刘某应当将购房款返还给李某,同时应按同期银行贷款利率向李某支付利息。


2012年7月17日,(2012)深中法房终字第99号二审判决:1、撤销深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第738号判决;2、确认刘某与李某签订的两份《房屋转让协议》无效;3、李某向刘某支付2009年4月2日至2009年11月30日(签约日到抢回房屋日)的房屋使用费429722元;4、刘某向李某支付239万元及利息,均按同期人民银行同类贷款利率标准计至判决确认之日止;5、驳回李某的全部诉讼请求;6、驳回刘某的其他诉讼请求。


二审判决后,刘某就将涉案房屋又高价转让给了案外人冷某。


第三回:省检院抗诉


二审判决后,李某不服,向检察机关申诉,2013年3月27日广东省人民检察院向广东省高级人民法院提起抗诉,认为二审判决认定事实缺乏证据证明,适用法律确有错误,理由如下:


1、刘某未办理房屋产权登记违反合同约定。涉诉房产至今一直登记在南山公司名下,房屋的土地性质虽仍为行政划拨土地,但经法院裁定抵债后,在办理转让登记手续时,受让方只须办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金,该房产的土地性质则依法变更为出让取得土地。刘某没有积极履行合同约定,导致至今涉诉房产的土地性质仍为行政划拨土地。


2、根据《物权法》第十五条规定,涉诉房产经法院多次执行裁定抵债后,刘某取得了涉诉房产所有权,虽然刘某未向登记部门申请办理物权登记,但并不影响其依据法院裁定取得该房屋的所有权的法律效力,刘某与李某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示,刘某应依约办理涉诉房产过户手续。


第四回:再审判决,合同未生效


2013年5月10日,广东省高级人民法院裁定指令深圳市中级人民法院再审本案,深圳市中级人民法院再审认为(判决原文):涉诉房产几经转让并经法院确认产权人为刘某,但涉诉房产的土地性质仍然为行政划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”刘某与李某虽然于2009年3月12日签订了《房屋转让协议》,并于2009年4月2日在律师的见证下再次确认买卖涉诉房产的事实,但没有依据上述法律规定报请有关行政部门批准,应当认定双方签订的《房屋转让协议》没有生效。另外,涉诉房产的土地划拨使用年限为30年,自1983年1月2日起至2013年1月2日止,即目前该划拨土地的使用年限已经到期,无法办理土地使用权出让手续,涉诉房产在客观上也无法再转让给他人。在转让协议没有生效的情况下,李某占有使用涉诉房产缺乏依据,二审判令其向刘某支付房屋占有使用费、刘某向其返还购房款并赔偿相应的利息损失,处理正确,应予维持。李某如果认为因刘某的过错给其造成其他损失,可另循途径解决。综上,二审认定双方签订的转让协议无效不当,再审予以纠正,但处理结果正确,应予维持。


2013年10月30日,(2013)深中法房再字第35号再审判决:维持深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第99号民事判决。


第五回:省检院再抗诉


李某仍然不服,向检察机关申诉,2014年5月18日广东省人民检察院第二次向广东省高级人民法院抗诉,认为再审判决属认定事实缺乏证据证明,适用法律确有错误,理由如下:


首先,涉诉房产虽至今一直登记在南山公司名下,房屋的土地性质虽仍为行政划拨土地,但经政府同意及法院裁定抵债后,受让方只要办理土地使用权出让手续缴纳出让金并办理房产更变登记手续,该房产的土地性质则依法变更为出让取得土地。各受让方及刘某经政府同意及法院裁定取得涉案房屋的土地所有权,虽未办理出让手续及房产过户登记,并不影响政府《批复》文件及法院裁定的效力。以出让方式取得土地使用权不受划拨土地30年使用年限的限制。再审判决以涉案房屋土地仍为行政划拨土地,刘某与李某买卖涉诉房产没有报请有关行政部门批准,双方签订的《房屋转让协议》没有生效,缺乏事实依据,适用法律确有错误。


其次,根据《物权法》第十五条规定,涉案房屋经多次法院执行裁定抵债后,刘某取得了涉案房屋所有权,虽然各受让方及刘某未向登记部门申请办理物权登记,但并不影响其依据法院裁定取得该房屋的所有权的法律效力,刘某与李某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示,刘某应依约办理涉案房屋过户手续。


被申诉人刘某答辩认为(摘录):1、检察院在没有新证据的情况下针对同一案件两次抗诉,不符合《民事诉讼法》第209条的规定。2、《房屋转让协议》已经不存在实际履行的客观条件:一是涉案房屋所占土地的使用权已过期,无法办理土地使用权出让和房屋产权变更手续,二是李某不具备受让涉案房屋的资格。因为《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第28条规定:“禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物。因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形的,由市政府土地行政管理部门收回土地使用权。”《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》第五条规定:“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。涉案土地的用途为工业用地性质,涉案房屋的受让人必须是依法注册登记的企业。”


第六回:省高院提审,合同未生效


2014年9月28日,广东省高级人民法院提审本案并再审认为(判决原文):本案的争议焦点是:李某与刘某签订的《房屋转让协议》是否具有法律效力的问题。


《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”刘某取得涉案房产所有权系依据法院裁定,但因其一直未办理产权变更登记,土地性质由划拨土地转为出让土地的手续未完成,仍为划拨土地。本案双方的房屋买卖行为为对划拨土地上的房产的买卖,应报有审批权的人民政府审批,本案所涉房产转让并未报有批准权的人民政府审批。原再审判决根据上述规定,认定涉案《房屋转让协议》未生效并无不当。


2015年5月18日,(2015)粤高法审监民提字第27号提审判决:维持深圳市中级人民法院(2013)深中法房再字第35号再审判决。


第七回:最高法院提审,合同有效


李某不服广东省高级人民法院提审判决,向最高人民法院申诉。2016年12月30日最高人民法院裁定提审本案并再审认为(判决原文):《房屋转让协议》合法有效,理由如下:


首先,签订《房屋转让协议》时,刘某系案涉房屋的所有权人。湖南省岳阳市中级人民法院《民事裁定书》和《协助执行通知书》,裁定并通知将案涉房屋过户给刘某。《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此,刘某依法对案涉房屋享有所有权,其有权与李某签订《房屋转让协议》。


其次,《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看,第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上,《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外,《房屋转让协议》系转让房屋的合同,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖,故该规定不适用于本案合同效力的认定。


再次,登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”因此,债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。广东省高级人民法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》认定《房屋转让协议》未生效,属适用法律错误,应予以纠正。


最后,认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李某和刘某的真实意思表示,《房屋转让协议》明确表述了案涉房屋的土地性质是行政划拨用地,详细描述了案涉房屋的流转过程,并约定刘某积极配合办理过户手续,刘某不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。刘某反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李某支付房屋使用费,显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺,其不诚信的行为不应得到法律的支持,否则,对李某将造成极大的不公。综上,《房屋转让协议》合法有效。


此外,李某向刘某提出的返还案涉房屋、诉讼期间的租金收益的再审请求,因其在一审中并未主张,不属于再审审理范围,本院不予审理。


2017年8月22日最高人民法院判决: 


1、撤销广东省高级人民法院(2015)粤高法审监民提字第27号民事判决;


2、撤销广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法房再字第35号民事判决;


3、撤销广东省深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第99号民事判决;


4、维持广东省深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第738号民事判决。


本判决为终审判决。


第八回:“执行闹剧,一个人的独角戏”——卖家申请执行,主动支付执行款,最终败诉后又申请执行回转!


申请执行:深圳中院再审判决后,因买方李某一直申诉,未要求收回购房款,2014年8月22日,卖家刘某向深圳市南山区人民法院申请执行,主动要求履行义务,并支付部分执行款;


终本执行:广东省高级人民法院提审后,深圳市南山区人民法院终结本次执行;


执行回转:最高人民法院判决后,刘某又于2018年1月16日向深圳市南山区人民法院申请强制执行,请求执行回转存放于该院的执行款799369元,2018年3月16日双方达成执行和解,2018年3月23日深圳市南山区人民法院执行结案,收取执行费10394元。


信荣说:“绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同均为有效!


1、为买家李某锲而不舍的维权精神点赞!本案完整走完了中国司法审判的全部法律程序,历经两次检察院抗诉,三次再审,背后辛酸,可想而知,如果没有必胜的信念,是没有办法坚持下来的(受《民事诉讼法》制度设计的变化,实践中,绝大多数错案没有办法进入最高人民法院的法眼);


2、为深圳市南山区人民法院点赞。本案一审为基层法院深圳市南山区人民法院,其正确判决被深圳中院、广东高院先后三次(二审、再审、提审)撤销,最终被最高人民法院维持,说明法院级别与判决正确性不存在必然的关系,同时鉴于实践中绝大多数案件都在基层法院一审,二审结案,几乎没有能够再审到最高法院的,中级法院和高级法院更应肩负起社会责任,正确适用法律,尽量减少冤假错案的发生,因为之于法官常见的个案,之于当事人或是身家性命!


3、此案盖棺定论了法律界广为争议的“绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同的效力争议。法律方面严格区别了债权合同原因和物权变动结果的关系,符合物权法的规定,事实方面,贯彻了民事行为诚实信用原则,维护了法律的正确实施和社会的公平正义;


4、违反特区立法不能导致合同无效。根据《合同法》52条第(五)项规定,只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才无效,而特区立法虽不是法律、行政法规,却是《立法法》规定,全国人大授权制定的,可以对法律、行政法规、地方性法规作变通规定,显然不同于普通地方法规,违反特区立法是否导致合同无效没有规定,本案确认特区立法不能作为认定合同无效的依据;


5、为国人的契约精神担忧。众所周知,2015年深圳房价暴涨,引发业主违约潮,2017年房价下跌,又引发买家违约,而本案卖家为了毁约获利居然坚韧不拔、历时七年,硬是把239万元的合同官司打到了最高人民法院,把自己的名字永久写入了中国裁判文书网,可悲可叹!


6、“绿本房”合同有效并不等于没有风险,推荐阅读《重磅!绿本小产权房:连环买卖合同均为有效,原村民不得反悔!》“信荣说”查看购买风险。


附深圳"绿本房"简介:


因《房地产证》为绿色而得名(商品房为红色),根据《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房地产证>的通知》(深国房规[2009]1号)规定,深圳市合法《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本。红皮本记载市场商品房地产,绿皮本记载非市场商品房地产。


凡有下列情形之一的房地产,颁发绿皮《房地产证》:


(一)以行政划拨方式获得的土地使用权;


(二)在行政划拨的土地上建成的房地产;


(三)通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权(以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外);


(四)在缴付协议地价款的土地上建成的房地产;


(五)获得减免地价的土地使用权;


(六)在减免地价的土地上建成的房地产;


(七)政策性住房,包括准成本房(准成本商品房)、全成本房(全成本商品房)、全成本微利房、社会微利房(微利商品住宅)和经济适用房注4;


(八)农村居民私人住宅;


(九)房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产。


“绿本”是用于记载非市场商品房地产的一种凭证,记载的房地产大多具有政策性、福利性、保障性的特点,没有按照市场价格缴纳地价款,所记载的权利受到一定的限制,不能直接办理过户手续。


因“房事”而生,与“房事”同行,盈科而后进,放乎四海!因为专业,所以值得信赖,全国任何“房事”纠纷,请致电信荣(全国)房地产律师团队客服专线:400-0755-618。


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信荣说:“信荣说,说楼事”简称,信荣律师楼事观点,不可不知。

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