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龙华的楼市“风向标”,金茂府价值分析

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2019.05.08 21:20:12
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龙华在2010-2016年新房集中供应,并不断有热点概念,楼盘涨幅可观,吸引置业者关注,而近两年的新盘则相对较少。今年的明星楼盘,当属上塘的金茂府,是2016年由金茂+电建82.9亿竞得,楼面价就5.68万,算上融资、建设、运营等成本,经常有人讨论,开发商要卖多少价格才能保本赚钱?




龙华金茂府是现楼发售项目,预计今年会入市,目前外墙施工基本完成,周边楼盘业主对它的期望值很高,看后市有信心!



一、为什么对龙华金茂府期望值高?

 

凭拿地成本的楼面价5.68万,金茂府还是金茂的最高系列,定位是打造高端住宅,以大户型150-240为主,面对改善品质购房家庭。而且旁边还有恒大、恒裕等几个大型旧改项目,片区面貌和楼盘都新,并且没有农民房,建成后也是宜居的片区。

 

但目前周边二手楼盘基本单价6万出头,高一点的中海锦城均价近7万,二手房还有税费;金茂府品质比中海锦城高,而且是现房交楼快,价格高于中海锦城也理所应该。

 


龙华金茂府项目品质并无二话,阔绰户型一层2-3户,车位比也达到1:1.8,装修上面应该也会下功夫,档次要豪、逼格要高,目前看外墙采用的是干挂陶板+铝合金外立面。





二、龙华金茂府品质高,但想卖高价并不容易

 

对比红山的地段位置比上塘要优,市政配套主要集中在红山,红山深高北学区4盘也8-9万。虽然金茂府的品质具有领先优势,如果没有好地段、配套和学位的加成,想卖更高价并不容易,况且还有政策调控。


最后还要看金茂府东侧的这所九年制学校,虽然暂时还没建,但按就近原则很可能是未来对口学区。

周边业主猜想,金茂府想要想要达到一个高度,再加上旁边还有恒大、恒裕项目,想必也会是一个不错的学校。


也还有一种可能,金茂府如果没打算要赚多少钱呢!本身也是央企,起带头表率作用。

 

三、上塘范围内楼盘概况

上塘这几个次新房品质和价位相当,都是500多万3房为主,均价6万多一点,中海锦城地铁物业,自带商业体,均价7万。

 


中海锦城:上塘站正地铁口,6号线附近也有站点。和金茂府一路之隔,楼下就是AT MILL商业体,交通和购物很便利,带开发商精装修交楼,主力户型是3房,89平3房600万左右,单价7万接近红山楼盘价格。

学区是上芬小学+龙华实验学校。龙华实验是新学校,今年第一年会出中考成绩。

 

和公馆:小区很小只有2栋,但是板楼设计,有空中花园,能共享上塘的配套,楼盘西面是上芬小学,学区是中海锦城一样。主力户型是87平3房,总价550万,单价6.2万。

 

和平里、港铁天颂、曼海宁、鸿荣源尚峻,这4个盘属于大浪街道,但楼盘都处在龙胜地铁口附近,均价6万,离初中高峰学区有点远走路要15-20分钟。学区是和平实验小学+高峰学校,高峰学校的中考录取率算比较知名,在深圳前50名,成绩相对还不错。

 

四、综上所述:

 

金茂府项目本身的品质不质疑,并且梯户比、车位比都是按高端打造,确实能甩开上塘周边的楼盘。但所处的上塘片区,楼盘均价6-7万,离金茂府最近的中海锦城均价7万。金茂府的档次要高于隔壁的中海锦城,而且是新房税费少,现房交楼,带豪华逼格装修的话,价值理所应该高于中海锦城,价格期待早日开盘公布。

如果想卖高价,还寄希望岳盟旧改的这所九年制学校。



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