在大部分内地城市，房产交易以新房为主，但一线城市早已进入了存量时代。
特别在我们深圳，近些年几乎没有新增土地供应，因此只要大家有购房需求，则必然会跟二手房打交道。那么在二手房交易的过程中我们会遇到哪些问题呢？今天就由西瓜一一道来。
要说在交易过程可能会踩到的坑，那我们必须先熟悉了解二手房交易流程，通过结合流程我们再列一下过程中可能会遇到的一些问题。
二手房交易流程简单来说，主要有以下步骤：
注：定金一般为成交价的5%-10%
那么具体到每一步，买卖双方需要做哪些事以及需要的关注点是什么呢？
零、买家资质审核&卖家查档确权
这是在签约前必做的步骤，也是最为关键的一步。
1.买家是否具备购房资质：深圳家庭（单方深户即可）或五年连续社保。这里需要注意的是五年社保必须是连续的并且期间补缴无效，需到社保局打印详单查询。
2.买家贷款资质预审：收入证明&银行流水是否可以覆盖银行的贷款要求；是否有逾期以及逾期情况是否恶劣到影响银行批复；需要确认贷款名额是3成、5成还是7成首付。
3.卖家房屋产权是否有效，是否有抵押，是否查封。
4.签约人和房产证产权人是否一致，如不一致是否有公证委托书。
一、交易双方签定买卖合同&缴纳定金
在买家和卖家资质和信息都核查无误后，那就进入签约环节。签约环节需要注意的地方：
1.定金缴纳：一般原则上定金支付比例为5-10%，但由于部分银行首付款监管要求至少达到25%，因此我们定金一般控制在5%。这里要注意一点，就是查档有效不一定完全安全，更重要还是要核查卖家的债务情况。
如果卖家负债比例高，风险大的情况下，原则上定金要全程托管在居间方，交易完成后再由居间方转给业主。
2.确定银行资金监管时间。买家要根据自身情况，确定首付资金来源，是售楼尾款还是银行理财。务必确认相对宽裕的时间，否则可能因为合同约定期限内资金没到位而导致违约的情况。
3.确定赎楼归属：卖方是自行赎楼or委托担保公司赎楼，如委托第三方赎楼则在签署合同后需尽快做委托公证给第三方。
赎楼需提供资料（卖方）：买卖合同、身份证、房产证、抵押贷款合同。
4.学区锁定：深圳的买家通常都较为年轻，普遍买房都会涉及到学区问题，而深圳大部分区域是学区锁定制。在签约前务必要确定学区是否有锁，如有锁定则要确定解锁时间是否能跟自己小孩读书时间相匹配。
5.交房保证金：如自住房或空置房交房保证金一般缴纳5000-10000，如出租房，一般缴纳金额为两个月租金（覆盖租赁合同中的两个月押金）。
交房保证金主要目的是为了结清房屋本身水电燃、物业的欠款费用，尽量减少后期买卖双方的扯皮成本。
二、买卖双方做资金监管及按揭
买卖双方需要准备好签约材料，身份证明文件，资产证明（收入证明、银行流水、股票或其他资产等），在约定时间内做以后的材料提交。
在这个环节有什么需要特别注意的呢？
1.银行的选择：原则上来讲利率优先，也就是哪家利率低优先选择哪家。
通常情况下，外资行利率低于中资行，但实际选择过程中也极少有选择外资行做按揭，原因主要是因为外资行审批繁琐，贷款成数通常低于中资行。那么中资行我们又怎么选择呢？
中资行的利率基本受基准利率以及当前政府调控方向的影响，在基准利率不变的情况下，那我们怎么选按揭行呢？
这里就体现专业度了，根据客户资质以及要求的不同通常要选择跟自身情况适配的银行，选择考量点主要有几个方面：
a.银行额度是否充足，放款速度是否快速（影响到赎楼过程中产生的利息）。
b.是否需要申请税费贷（目前只有部分银行可审批税费贷，弥补买家首付资金的不足）。
c.是否有后期融资的需求（部分银行在房产增值后，可在不赎楼的情况下给客户额外申请一笔消费贷，类似加按的政策）。
d.是否做回同行减免罚息（在上家供楼不足三年情况下）。
2.公积金贷款：如做公积金贷款，需要提供买家的房屋查询清单，个人公积金贷款上限为50w，家庭名义申请则是90w。
3.确定贷款成数：根据不同情况确定买家首付成数，名下无购房记录则首付3成，可通过查询征信报告确定。
三、赎楼&办理过户
在银行贷款审批通过后，则由担保公司或业主进行赎楼，通常在贷款批复后一周时间可完成赎楼过程。过户前有两个必要条件：
1.买家定金+银行首期款监管金额+银行批复的贷款承诺，总额等于房产的成交价（由于部分客户资质问题，审批金额有可能不足可贷款成数，则必须由买家进行补足）。
2.卖家取得房产证原件，也就是我们通常说的红本，并且房产无任何抵押、查封的状态。
3.如买卖双方没有时间，可以委托公证给他人代办。
过户需要准备资料
买方：婚姻证明、户口本（户主页、夫妻及未成年子女页）、身份证（配偶的身份证复印件）、非深户准备5年或以上社保清单
卖方：身份证、房产证
注：如果卖方满5年且是深圳唯一住宅可免个税，需提供：夫妻双方身份证、户口本（包含户主页、夫妻及未成年子女页），婚姻证明，房产证。
四、取新不动产证&抵押
国土局的流程通常是过户递件后，5个工作日取证。取证和抵押是两个步骤，通常我们会在一天内完成。这里需要注意的地方：
1.先缴税后取证，这里需要注意的是税费是否准确，特别是个税，如果是满五唯一是否已减免，这里还有一个细节，如果过户价和原购价一致，则个税不受满五唯一限制也可以减免。
2.取证后需及时抵押，如果不抵押的话则银行无法放尾款。
五、银行放尾款给卖方
此处参考以上选银行的策略，放款时间以当时银行政策为准。
六、买卖双方按约定好的时间交房
交房时需要办理水、电、煤气、物业过户等事宜。水电交接的过程中需要关注两点：
a.税费大部分由物业进行托管，通常物业费收费逻辑是收当月物业费+上个月税费。所以在交接时要关注本月水费度数。
b.电费和燃气费同理，电费通常每两个月一扣，燃气费则每月一扣，在供电局&燃气公司过户后，还需要查询真实度数，过户度数和真实度数的差额部分需要由卖方缴纳。
水电燃气、物业过户需准备资料：
① 身份证原件及复印件；
② 契税发票原件、房产证复印件；
③ 托管银行卡账号及复印件。
以上对交易过程中会遇到的主要问题做了一个简单梳理，但每个case往往有其特殊情况。
如果你在交易过程中碰到疑难杂症问题难以解决，而处理的中介又不够专业，则会面临无尽的痛苦和煎熬。
如果你处于交易流程中遇到了难题，或还在看房过程，欢迎小窗咨询。我们会尽全力帮助到大家。
尙舒房
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