【博罗楼评】惠州北站旁汤泉高尔夫景观大盘——龙光天禧花园

在深圳置业者将目光聚焦在惠阳大亚湾的同时，惠州临深的惠州博罗区域，现在也受到越来越多深圳客的关注。

随着赣深高铁和广汕高铁将在惠博区域分别设置惠州北站、博罗北和罗浮山、博罗四个站点，博深高速、长深高速、济广高速等高速路网日益繁密，近期深惠城轨规划被列入粤港澳(城际)大湾区铁路建设规划，惠博区域逐步形成完善的轨道及高速交通网络，与其他周边城市的联系将更为紧密，在承接深圳的人口转移、产业转移以及财富转移过程中占据着相当潜力。此外，博罗这个与深圳和东莞接壤，拥有罗浮山风景区、东江、汤泉温泉、象牙山风景区等多处知名自然生态资源的区域，显示出优质的宜居价值。目前区域已有佳兆业、保利、富力、鸿隆、锦绣香江、名流、中国五矿等多个开发商集中开发博罗山水居住资源，该片区已成为以生态环保为开发主题的重点宜居版块。本期老牛为大家解读的，就是位于博罗县城与惠州江北CBD区之间、惠州北站新城片区的百万平米级大盘——龙光天禧花园。

该盘最早于2018年9月30日推售，目前处于持续销售期，*在售的为2#栋、4#栋高层住宅及联排别墅项目，3#栋高层住宅即将加推。

项目区位及交通

龙光天禧花园位处惠州高铁北站新城•汤泉高尔夫内，西侧约3公里为博罗县城范围，东侧直线距离约3公里为惠城区小金口片区范围，东南侧约9公里为惠城区核心区域——江北CBD区。

高速路网方面，项目处于南北走向的博深高速、长深高速和东西走向的济广高速、广惠高速组成的高速路网中间，距离最近的济广高速、长深高速小金口出入口（两条高速交汇于此），实际车程6.9公里，驾车约需10*；距离济广高速博罗出入口实际车程10.4公里，驾车约需20*。从此处出发，通过高速路网，可方便地去往广州、东莞、深圳、汕尾等周边城市，通勤时间均在1.5*以内，往北还可去往江西省。此外，距离项目更近的长深高速白石互通正在修建中，开通后将进一步缩短进入高速路网的时间。

项目近距离的城市主干道，主要有博罗大道、惠州大道、惠博大道，通达博罗县城、惠城主城区、小金口片区。项目内部东西两端通过高尔夫路、规划市政路贯通体育大道和惠州大道，南侧入口经体育大道东行通达高铁北站CBD，直线距离约3公里。由项目去往博罗核心商圈约为10*，抵达惠城江北核心商圈约需30*。

项目附近的轨道交通规划方面的利好，主要来自于在建中的赣深高铁和广汕高铁，在运营中的莞惠城轨，规划中的深惠城轨，以及规划中的惠州轨道1号线、3号线和5号线。

南北走向的赣深高铁在惠博区域分别设置惠州北站、博罗北站，而东西走向的广汕高铁则设有罗浮山站和博罗站点，其中距离项目最近的为东侧直线距离约3公里处的赣深高铁惠州北站。通过联络线，赣深高铁将与广汕高铁在惠州北站接驳，待两条高铁都通车后（预计均在2021年开通），从惠州北站坐高铁出发，既可以通过南北走向抵达东莞、深圳乃至香港，也可以通过东西走向到达广州和汕尾，时间都在半*左右。

此外，运营中的莞惠城际和规划中的深惠城际，都将在惠州北站设站，去往东莞和深圳将更加便利。规划中的惠州轨道1号线，也在惠州北站设站，将连接北部的惠城博罗与南部的惠阳大亚湾；规划中的惠州3号线和5号线，则可由项目近旁的体育中心站连接惠东、东莞等地。

区域发展

龙光天禧项目，处于惠城江北CBD区和博罗县城两大核心商圈的中间地带，同时又处在千亩汤泉高尔夫山水生态板块，居住于此可以比较自如地切换于城市繁华商务区和山水田园环境之中；同时，由于处于惠州重点规划发展的惠州北站新城区域，因此此处的区域发展很有潜力。

首先，惠城江北片区是惠州CBD，集办公、商业、居住、文化教育、休闲娱乐、体育运动于一体，是惠州城市功能最复合的综合区，定位为城市核芯地区，近年来成为城市建设发展的热点地区，土地及房价随之水涨船高，区域发展也逐步趋向饱和，逐渐开始向惠博片区及北站新城发展。

其次，根据惠州市住建局发布的《博罗县县城总体规划（2011-2035年）（草案）》，到2035年，博罗县将建成国家全域旅游示范区、珠三角重要的加工制造业基地和创新创业高地、惠州西部现代化山水田园城市。目前，在博罗区域内，除了龙光地产之外，还聚集了保利、富力、鸿隆、星河、佳兆业、中洲、方圆、中国五矿哈斯塔特等多个重量品牌级开发商组成地产开发阵容，形成将博罗打造成集山水资源开发为主导、生态环保为开发主题的珠三角生态豪宅版块的趋势。

（本图来源：今日惠州网）

*看点的则是惠州北站新城的规划。根据2017年12月14日惠州市住建局发布《惠州高铁北站地区分区规划（含核心区概念性城市设计）》，规划提出了“一心、两轴、三绿廊、五组团”的空间布局结构，其中“一心”指围绕惠州高铁北站枢纽（包括城际轨道站点、城市轨道站点、长途客运站等交通设施）构建高铁商务中心；五组团分别为博罗东片区、高铁核心区、白石片区、汤泉片区及小金口金源片区，规划居住用地约11.6平方公里。2018年，根据《惠州市区城市设计导则》（草案）公告，明确在原有中心城区的范围基础上，把惠州北站新城片区纳入到城市核心区。

项目规划

项目由龙光地产旗下的惠州澳达地产发展有限公司投资开发，共分4期开发，其中1-3期的规划总建面达101万㎡；目前在建在售的1期，占地约10.4万㎡，建面约为23.1万㎡，由8栋24-32层高高层住宅（8#栋24层，6#栋30层，其余楼栋均为32层），以及68栋联排及双拼别墅组成，总户数1331户，产品户型为建面约89-121㎡的2+1房至3+1房；1期东南角，规划建设一个幼儿园。项目整体规划围绕3000亩汤泉高尔夫球场兴建，其中1期位于高尔夫球场正南侧，可近距离观赏高尔夫果岭和临湖景观。1期东面，为汤泉春天高尔夫酒店和凯泉酒店。

项目销售&建设进度

该项目于2018年9月30日推售首批产品，目前在售的高层产品，主要集中在2#栋，4#栋剩余少量尾货，即将推售3#栋；每栋房源均为124套；在售的高层产品均为两梯四户，户型为建面约95/108/112/121㎡的2+1房至3+1房，均价约为8500元/㎡。

别墅产品中，今年4月以来新近批准预售的是40#栋、42#栋、43#栋、23#栋等楼栋，去年开售的11#栋、12#栋、13#栋、14#栋、26#栋、27#栋、28#栋已经售完，其余的10#栋、18#栋、19#栋、29#栋、30#栋、31#栋、33#栋、34#栋、41#栋仍有产品在售。目前在售的产品为四联排、五联排及六联排，户型为建面约249-252㎡别墅，均为地上三层、地下一层，均价约为1.2万元/㎡。

项目的营销中心位于1#栋北侧。

项目配套

项目周边配套比较丰富，除了周边汤泉高尔夫的度假酒店及相应的休闲消费以外，西侧的博罗县城商圈和东南侧的惠城江北CBD商圈可为项目提供足够配套支持。

龙光天禧项目近处有约3000亩汤泉高尔夫球场资源，近享湖光山色，果岭景观优美；周边配套有多个休闲公园，如风门坳湿地公园、麒麟山公园、三河滨江湿地公园、小金河湿地公园、高铁中央公园、七娘坛公园、体育公园等；外围有罗浮山、象头山、东山森林公园等景区环绕。

另外，项目周边配套有汤泉高尔夫酒店、凯泉酒店、春天酒店及商业街；项目2公里范围内有星河cocopark大型商业、华润万家、哈斯塔特风情小镇等；5公里范围包括博罗主城区核心商业——富力现代广场商业中心、城市代号广场中影电影城；10公里包括惠州江北CBD（华贸中心、富力国际中心、佳兆业中心、双子星商务大厦、中信城市时代、帝景国际商务中心等）。

项目自配1所小学、1所初中和2所幼儿园，其中1所面积约2000㎡的幼儿园就位于1期东南角，而面积约8000㎡、共18个班的初中则规划在项目2期；项目周边还有汤泉小学、汤村小学、城东学校、罗阳三中等学校。项目自带泳池，位于小区园林中心；社区儿童活动场，配有可满足0-12岁儿童的娱乐设施。

户型信息

项目1期目前在售的高层产品，户型为建面约95/108/112/121㎡的2+1房至3+1房，均价约为8500元/㎡；在售的四联排、五联排及六联排别墅，户型建面约249-252㎡，为地上三层、地下一层，均价约为1.2万元/㎡。以下挑选其中的重点户型进行解读。

C户型，建面约95㎡，2+1房2厅2卫，分布于1、2、3、4、6栋

户型整体方正实用，虽然景观阳台朝东北或西北，但无对视，视野无遮挡，均可观赏高尔夫景观；起居区和休息区分区明确，动静分离，互不干扰；厨房配备小生活，功能齐备；阳台卧室设置大飘窗，视野开阔；南侧的入户阳台可独立拓展成一个房间，使本来两房格局升级为三房；该户型算上所有赠送面积，约为13㎡，拓展性较好。整体而言，这个户型紧凑实用，性价比较高。

B户型，建面约108㎡，3+1房2厅2卫，分布于1、2、3、4、6栋

正南朝向，且处于单独的端头位，因此可以获得更充足的三面采光通风，多个房间可观赏内部园林景观；该户型的客餐厅位于房间中轴线，卧室分布于两侧，可以互不打扰；主卧套间配备大尺度开间，相当宽敞；一处入户阳台可独立成一个房间，三房升级为四房。该户型算上所有赠送面积，约为16㎡，拓展性较好。整体而言，这个户型宽敞明亮，居住舒适。

联排别墅户型，建面约252㎡，地上三层、地下一层

该户型别墅建于缓坡之上，南高北低，可北望汤泉高尔夫景区；入户在地上一层南侧，为前庭，而后院则位于地下一层的北侧，加上地上一层南侧配有采光井，因此以影音娱乐休闲为主要功能区的地下一层，其实有较为充足的采光通风，并非传统意义上的封闭地下室结构；地上一层由南至北分别为客厅、餐厅、厨房及观景阳台，可观赏北侧的楼下后院，同时因为是边墅位置，地上一层的侧面户外由南向北还建有缓坡草坪，可直达后院；别墅二层为两个配有独立衣帽间、卫浴室和观景大阳台的卧室套间；别墅三层除了一个卧室套间之外，还配有楼顶露台。整个别墅空间结构简洁通透，南北通畅，前庭后院布置得当，充分利用了缓坡地形，明亮宽敞。

开发商简介

龙光地产控股有限公司成立于1996年，2013年12月于香港联交所主板上市。该房企20余年深耕珠三角和两广，前瞻性聚焦粤港澳大湾区，业务覆盖香港及深圳、广州、汕头、惠州、南宁、海口、成都等全国近20个重点城市。

龙光地产应该是近几年深圳人最耳熟能详的品牌开发商之一，从2017年的地产销售龙虎榜排行就可以看出对于龙光品牌的认可度。龙光地产在深圳有多个项目在售，分别位于龙岗、光明、坪山片区，以刚需及改善型产品为主，如龙光玖钻、龙光玖龙台、龙光玖云著、龙光玖龙玺。

龙光在惠湾区域也已落子了多个项目，除龙光城之外，近年还逐步开发了玖龙山、玖龙湾、玖龙府、玖龙花园等“玖”系项目。龙光天禧花园，是龙光地产在博罗区域开发的*作品。

（内容完）

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